美国房地产反弹背后的软肋

　　美国房市已陷入了一个怪圈，而这仅是近几年以来美国经济畸形发展所导致的众多问题中较为显眼的一个问题

　　作者:本刊特约作者 章楠/文

　　随着世界一体化程度越来越高，各国市场的目光都集中到美国这个经济领跑者的身上。虽然围绕美国增长的说法不同，但核心离不开它的楼市。

　　自2004年年中美国进入加息周期以来房屋销售数据就不断下滑，在2005年与2006年间的连续升息中，高利率水平对房地产行业的打压异常显著。然而接近2006年末之时，伴随着利率水平的持稳，似乎一切出现了好转。房屋销售数据表明房地产业整体下滑似已达到终点，这也缓解了房市萎缩对美国整体经济的冲击。部分乐观者认为，房屋销售情况的改善是房地产市场出现反弹的前兆。

　　进入2007年，这种美好依然持续着。越来越多的投资人和消费者开始相信美联储将进一步下调利率以刺激美国房市，从而拉动美国经济。但是，作为直接影响

房地产行业的利率水平，目前5.25%的美国联邦利率依然是一个挥之不去的阴影。就在2月中旬，美联储前主席格林斯潘表示，尽管房屋开工和

房价依旧有下滑空间，但美国房市已经度过最糟糕的调整期。此次发言也给看多房市的投资者充足信心。后者相信即使当前房市情形糟糕，但只要今年内美联储能下调利率，未来美国房屋市场必然出现反弹。

　　如果仅从利率水平与房屋市场之间的相互联系来看，这种看法的理由很充分，因为相对而言，宽松的货币政策必将为房地产市场营造舒适的温床。

　　但问题并非如此简单。部分房屋销售的指标的确出现了一定程度的反弹，但客观地说，目前的美国房市整体数据依旧表明房市仍处于继续降温的过程之中，部分数据的反弹并不意味着整体房市出现反弹；同时，再结合美国目前面临的尴尬货币政策走向以及房地产财富效应缩水对房屋市场所带来的负面影响，今年美国房市前景可能并非格老所描述般乐观。这意味着2007年美国经济增长将维持低位，而这对世界整体经济来说必然带来负面影响。

　　本文将为读者逐一分析负面因素，解释这些因素将如何影响未来美国房地产行业，并希望能帮助投资者比较客观地了解美国房市的大趋势。

　　利率

　　首先是利率这个最敏感的因素。几年前美国房市的繁荣主要是受到当时低利率市场环境的刺激。格林斯潘为提振因恐怖袭击而萎靡的经济，大幅度降低联邦利率至1.75%的低位，令购房抵押贷款利率随之下降，这样越来越多人开始买得起房子，从而推高房价并导致了房市火爆。

　　之前的研究也表明，美联储主要是通过推高长期利率水平，进而影响抵押贷款利率来抑制房屋市场的发展。反观目前的抵押贷款利率走势，自从停止加息以来，美联储将利率稳定在5.25%，长期利率随着加息周期的结束以及加息预期的消失开始逐步下降，同时抵押贷款利率也由2006年中期的高位稳步回调，一切似乎都按好的方向前进。

　　然而事情并非一帆风顺，进入2007年之后，由于美国国内连续公布的通胀数据显现出再度恶化迹象，这使得市场上的降息预期快速下降。从图2中可以看出受到市场降息预期下降的影响，抵押贷款利率逐步走高。而这意味着如果美联储不尽快下调利率抑或稳定通胀预期，短期内抵押贷款利率很可能再次出现上扬。

　　从图2中也不难看出，目前15年及30年抵押贷款利率依然在6%之上，而在2004年之时抵押贷款利率却仅为4%。目前美国近八成的消费者买房时使用抵押贷款，如未来抵押贷款利率果真出现上扬，房屋销售则必然将继续下降。然而，不管从哪个方面看，目前美联储的降息理由都不充分。面对依然超出目标区间的核心通胀水平、市场内不断恶化通胀预期、再度回升的油价、除开房市外整体并未大幅回调的经济，短期内通过降低利率水平来改善房屋销售的可能性实在不大。故就利率方面分析而言，未来高位抵押贷款利率很可能继续抑制美国的房市。

　　消费者愿租不愿买

　　说完了利率，再从消费者角度看看美国房市的尴尬。本栏曾阐述过，美国房屋租金的上升将直接影响到核心通胀率，而且对整体通胀水平贡献的比例相当大。目前，房屋租金依然出现上升趋势。从数据上看，目前美国用于出租的房屋供不应求，这与近期以来的美国房地产市场萎缩现象形成了一冷一热的奇特对比。美国纽约不动产研究公司瑞斯公司针对全美75个房屋市场进行研究后发现近期美国租房市场的空房率持续下降，越来越多的美国人开始选择租房。由于目前租房现象逐步火爆，直接导致租金水涨船高。而租金的快速蹿升必然加重核心通胀的压力，但这种压力显然与房价实际走势相反。就这点来推断，当前不断上涨的租金带来的通胀压力对未来美国房市来说是一个不确定的负面因素。

　　一边是不断下滑的房屋销售数据，另一边却是热火朝天的房屋出租市场，说明越来越多的美国人愿意租房而不是买房。仔细分析美国房屋消费结构不难看出，在一些高房价城市，高不可攀的房价限制了人们的购买欲望，租房成为了固定需求，这与我国上海市的现状相似。另一方面，在美国家庭财富的结构中，房产比例超过了

证券和其他财产，许多美国人买房不是为了居住，而作为投资，但房市的下滑引起的财富效应递减使得短期内买房投资欲望大减。而需要房屋居住的消费者则开始租房，希望等到房价跌至低点再开始购房。

　　也就是说按目前购买力的上升与房价下降几乎相互矛盾，而这种矛盾的不可调和意味着租房现象难以在短期内得到改善。因此从消费者角度分析，目前相对租房市场的火热，美国人的购房热情只可能继续下降而不是上升。加上租金上涨对核心通胀的负面影响，这种一冷一热的现象在今年很可能继续持续。

　　房贷风险

　　再看另一个美国房地产市场隐含的风险：房屋贷款风险。

　　从1987年到2006年，全美房屋抵押借贷由1.8兆美元激增至8.2兆美元，这其中增长最快的就是2001年开始的这轮美国房屋牛市。房屋市场火爆时，这些抵押贷款的风险其实并不高，巨大的房市利润刺激各金融机构大量放贷，这种举动反过来直接刺激房市增长。然而，一旦房市火爆过去之后，这部分贷款隐含的风险逐步显现。越来越多的住房贷款抵押公司开始认识到风险的上升，为减少未来因坏账带来的不利局面开始缩减房贷金额。这对本来就处于低迷状态的美国房地产市场而言无疑是雪上加霜。

　　相对以上的几点房地产市场的负面因素，目前最为矛盾的问题依然归咎于通胀压力，而这也是令美国领导层以及货币政策决策者最为头疼的问题。可以假设近期美联储开始逐步降息以刺激美国房屋市场，如不出意外，作为主要经济贡献力量的房地产市场将出现回暖，而随着房市兴起必然又一定程度上刺激通胀水平。

　　但再看目前美国的通胀率不难发现，市场并没有留给美联储多少空间与时间去判断是否加息，也就是说在目前这种通胀水平之下盲目下调利率的结果很可能带来进一步的加息。首先，没有人能确定这种货币政策的反复调整是否一定能为美国房地产行业带来春天；其次，金融市场必然将因货币政策的浮动而出现预期的大幅变化，而这却又是美国人最不愿看到的结果，因为金融市场大幅波动对处于衰退期的美国经济而言很可能是致命的。反而就这点来看，如果近期美国房屋市场数据的回升是反弹的标志，那么美联储将有可能被迫继续上调利率，这将令美国人所期望的经济“软着陆”成为奢望。故从这点推断，考虑到通胀压力，美国政府绝对不会冒险提振房地产行业，故按照决策者的思维考虑，目前美国房地产行业出现回升的可能性也不大。

　　从以上对美国房地产市场软肋的分析不难看出，美国房市已陷入了一个怪圈，而这仅是近几年以来美国经济畸形发展所导致的众多问题中较为显眼的一个问题。结合当前美国经济现状以及美国货币政策，短期内很难找出一个比较有针对性的处方来解决美国房地产市场问题。而另一方面，相关数据显示出虽然房地产市场的走向对美国经济增长至关重要，但迄今为止似乎房市的萎缩尚未对经济发展造成重大影响。所以按这种情形推断，美国人或许期望房地产行业在美国经济顺利“软着陆”之前能保持一个不温不火的状态，既不刺激通胀又不拖垮经济，但这可能只是美好的梦想。

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