2006年美国房市展望：回归正常与平衡

　　【MarketWatch芝加哥12月23日讯】一年前谁也没有预料到，美国房市的2005马上将成为又一个里程碑式的年份——房屋销售连续五个月创下纪录。

　　这对房屋卖家来说是大好消息，他们美滋滋地看到全美大部分地区的房屋售价高高在上；对房屋买家也不算太糟，他们在夏季抵押贷款利率再次跌至40年低谷时尝到了大甜头，尽管所有的预测刚好相反。

　　虽然目前的证据多是实例性的，但随着30年期抵押贷款利率重新升至6%以上，加上房子(尤其是价格最高的那类房子)开始滞销，房市的确在今年稍晚时候显示出冷却的迹象。

　　摩根大通(J.P. Morgan Chase)资深经济学家格拉斯曼(James Glassman)说，“每一个美国人都了解两件事：汽油的价格和房子的价格。我们都感觉到市场将出现转变……从卖方市场变为买方市场。我们将从今后几个月公布的经济数字中看到更多，从而印证人人皆知的状况。”

　　抵押贷款机构Fannie Mae的一项预期称，随着2006年房市平衡性的改善，房屋销售将从纪录水平下滑，降幅在5%至10%之间。全国营建业协会(National Association of Home Builders)预计，

房价涨幅将从两位数百分比显著下降，明年平均水平只有6.5%左右。

　　全国营建业协会的首席经济学家希德斯(David Seiders)说，房市开始从最近的沸腾状态过渡到“体系性的文火慢炖过程。我仍然认为，虽然房市一直是强劲的，但我们处于或稍微过了顶峰时期。”

　　希德斯说，尽管11月份新屋开建数字回升5.3%，达到212万3000户(季节性调整年率)，但住宅营造商的信心比今年最高水平显著下滑，有些营造商为了保持销售成长，已经开始推出购房优惠，如免费升级。

　　“需求方面已经有所下降，消费者对房价的承受能力显著减弱。能源成本的上升也使某些潜在买家犹豫不决。”

　　全国营建业协会预计房价升幅会缩小，从今年的11%降至2006年的6.5%，再到2007年的4.4%。“我们看到的实际回报水平(扣除通膨率)显然是创纪录的，而且几乎没有下降的迹象，但成长在一定程度上放慢可能是无法避免的。”

　　他说，抑制明年房价升幅的一个主要因素，将是房市上某些投资者和投机者的退出。利率上升，加之对短期、非正常抵押贷款(如只付息的可调利率抵押贷款ARM)的审查趋严，会压制投资和投机方面的需求。

　　然而，不要以为房市将急剧下滑。

　　格拉斯曼也认为，房价升幅总体而言会下降，并说某些不动产市场(尤其是佛罗里达州南部、纽约地区和加州大部)的表现可能会低于全国水平。

　　但格拉斯曼指出，整体经济状况仍然良好，这将减轻房市的放缓程度。“这对房市而言是一种相当健康甚至繁荣的大环境。”

　　事实上，全美

房地产经纪协会(National Association of Realtors)首席经济学家利瑞(David Lereah)说，2006年对房屋销售来说应该会是第二个高峰年。

　　根据全美房地产经纪协会，今年现屋销售预计成长4.7%至710万户，2006年预计下滑3.7%至684万户。这比Fannie Mae的预期要乐观。今年的新屋销售预计成长7%至129万户，预计明年下滑4.8%至123万户，同样将为历史第二高水平。

　　利瑞说，“房屋销售虽然从高峰下落，但仍会保持在高原之上——这个高原比房市从前的高峰还要高。这种向更正常和更平衡市场的过渡是件好事情。”

　　想买房子的人会感到轻松。随着房价升幅的缩小，房屋待售期的延长，购房者将有更多时间来挑选房子，讨价还价的能力也将增强。尽管抵押贷款利率会上升，也许于2006年末达到6.75%，但与历史水平相比仍然算是低的。

　　不动产经纪商称，开价过高的房屋卖家如果不降低期望，房子就可能销不出去。除了在最热的市场，多家竞相出价抢着要买的现象将不再存在。卖家必须使房子呈现最佳状况才能卖个好价钱。

　　三个潜在威胁不会出现

　　经济学家和分析师们称，对健康房市构成威胁的三个潜在因素看来不太可能在2006年出现。

　　第一个，总统任命的一个研究美国税制变革的特别任务小组建议，抵押贷款利息扣除应该削减。这项税务扣除允许采用列举扣除额方式报税的业主，扣除抵押贷款(最高100万美元)的利息成本。

　　仅仅削减这项税务优待的建议，就激起房屋交易行业的强烈反对，他们开始游说，不让建议得以实施。其实这种建议以前就提出过好多次，但都无果而终。

　　全美房地产经纪协会首先作出回应。

　　该协会总裁、NRT Inc.(位于维吉尼亚州Vienna)资深副总裁史蒂文斯(Thomas M. Stevens)说，“如果这项政策付诸实施，所有业主，不管是否享受抵押贷款利息扣除的优待，都将遭受损失。削减抵押贷款利息扣除额会造成房屋价值下降，对房市和全国经济都将产生毁灭性的打击。”

　　任何税改措施，更不用说削减抵押贷款扣除额，在2006年获得通过的可能性基本上为零，因为明年是国会选举的年份。也不要指望任何人在2007年或2008年提起这个主意。调查显示，68%至85%的美国业主将反对抵押贷款利息扣除方面的任何变化。

　　第二个，国会在考量出台加强对Fannie Mae和Freddie Mac监督的法规。Fannie Mae和Freddie Mac这两家抵押贷款巨头的职责是保持住宅贷款市场的流动性。如果新的法规严格限制两家公司的经营活动，就可能引起抵押贷款市场的动荡，但希德斯说目前看这项改革还是良性的。

　　第三个，抵押贷款利率也许不会像经济学家预计的那么低。虽然普遍认为联储在通膨已经得到控制的信念下，将于明年稍早停止加息，但无法担保。尽管如此，大多数不动产经济学家称，长期抵押贷款利率可能升至8%甚至更高，从而大大损害到房市。

　　Abrams Garfinkel Margolis Bergson LLP(位于纽约)的不动产律师加菲因可(Neil B. Garfinkel)说，“只要利率继续维持在较低水平，目前的房市就能保持强劲势头。”

　　“虽然明显出现了冷却的迹象，但我认为这并非由于‘泡沫’，而是因为不动产市场回归正常和平衡。”

　　“这种类型的不动产市场是积极的。然而，如果关于‘毁灭性不动产泡沫’的讨论继续下去，就会出现人人自危的恐慌传染，从而真的使房市变成一个破裂的泡沫。”

　　(本文作者：Steve Kerch)