Fannie Mae：2006年美国住房销量将下滑10%

　　【MarketWatch华盛顿12月20日讯】周二，抵押贷款金融公司Fannie Mae预测说，随着利率的日益提升和过去五年市场趋势的反转，住房市场担心消费者开支和经济成长速度都将下滑，2006年美国住房销售量预计将下降10%。

　　Fannie Mae(FNM)的经济学家表示，他们最乐观的预测是住房销量将下滑8.4%，至762万幢。全美房地产营建商协会的首席经济学家赛德斯(David Seiders)认为，这将是房地产 市场自2000年以来首度出现年度下滑，2000年美国国内的房地产销量也曾轻微下跌。

　　美国GDP数字中的住房营建成份在整个经济扩张过程中都是经济强势的主要支持力量，但赛德斯预计，明年年初住房市场将出现负成长，并在4至6个季度中对GDP成长构成轻微拖累。

　　但即便是根据Fannie对2006年

房地产市场的预测数字计算，2006年也将是住房销售数字第三高的年份。

　　经济学家博森(David Berso)和博依塞尔(Molly Boesel)认为，初期购买行为和再融资行为都将下滑。经济学家他们预计，初期购买行为将下滑2.3%，至1.45万亿美元；再融资行为将下滑51.6%，至6亿5300万美元。

　　周二，他们在半年一次的房地产市场调查中表示，“尽管十月的新屋销售数字出现意外攀升，住房市场仍很可能已到达顶峰。”

　　博森和博依塞尔认为，2006年住

房价格成长速度将显著减慢，在连续多年呈两位百分数成长后，住房价格的涨幅将降至3%左右。

　　Fannie的经济学家认为，因住房价格居高不下，变息抵押贷款的份额预计将维持在30%至31%之间。他们认为，在住房价格涨幅连续多年保持温和后，使用定息抵押贷款的比例才会出现攀升。

　　最近几年，因住房需求强劲和抵押贷款持续保持在低点，美国住房市场和房屋营建类股均稳步攀升。但部分分析师认为，上述

股票股价将回调。

　　波动剧烈的住房营建类股股价预计将从今年夏季的历史高点回落，但十一月份以来上述股票的股价已在回升。过去12个月中，道琼斯美国住房营建类股指数攀升了19%以上，标准普尔500指数仅攀升了7.5%。

　　投资者一直都在密切关注住房市场的数据及住房营建商的季度盈余报告，建筑行业已日益成为美国经济成长的关键动力，而联储也对存在泡沫的住房市场感到担忧。

　　JP摩根-大通公司的资深经济学家詹姆士-格拉斯曼(James Glassman)认为，他预计住房市场将在2006年下滑。

　　他在周二的电话会议中称，“我认为房地产市场并不会崩亏 … 但房地产市场已经成熟，价格也已攀升至高点，市场将按照自己的步调进行适度回调。”

　　嘉信投资研究中心的资深房地产行业分析师索伦森(Brad Sorensen)认为，2006年美国住房价格将持平或小幅攀升，其中投机性较强地区，尤其是沿海地区，的住房价格将出现下跌。

　　索伦森认为，“在上述地区从事房地产投资活动的人可能将面临一定程度的风险。”

　　地产投资活动的人可能将面临一定程度的风险。”

　　喜忧参半的信号

　　本周公布的房地产市场数据并非都是利空消息。周二美国商务部宣布，十一月份新屋营建数字攀升5.3%，经季节性调整後的年率为212万3000幢。该数字超出了经济学家的预期，显示有关房地产市场将下滑的预测可能是过於悲观了。

　　全美房地产营建商协会的主席威尔逊(Dave Wilson)在声明中表示，“从基本面看，住房市场依旧健康。”

　　但他也指出，“很多住房营建商都感到到了买方需求的降低，一方面房屋价格不断攀升，另一方面联储也在持续加息 ┅ 很多公司都开始提供特定金额的促销措施以确保其销量和产量。”

　　与此同时，周一盘後全美房地产营建商协会也表示，十二月信心指数从上月的61降至57，创下了自2003年4月以来的最低水平。

　　全美房地产营建商协会的主席威尔逊认为，住房营建商“已在对高利率和能源成本进行调整，此外买家对高房价的抵触情绪也在其考虑范围内。”

　　其他新闻方面，周一盘後，Brookfield Homes公司(BHS)宣布，该公司董事会已批准将现有的股票回购计划扩大5000万美元。周二，该股股价攀升0.9%，至51.12美元，大盘方面道琼斯住房类股指数上扬约0.3%。

　　标准普尔公司的股票分析师比尔-麦克在周二接受采访时表示，他仍“对整个房地产市场持非常正面的态度，正面的推荐意见超出了负面意见”。比尔-麦克指出，近期Lennar公司(LEN)和KB Home (KBH)都公布了利好的盈馀报告。

　　麦克认为，“我们认为，大型房屋营建商将继续获得市场份额，其房屋产出量也将持续成长，但已有迹象表明，房地产价格的上升速度已开始下降。”他预计房地产类股的盈馀涨幅将在15%至20%之间，这可能还只是保守数字。

　　抵押贷款利率的攀升、待售房屋库存的上扬及消费者信心疲软是美国房地产市场所面临的主要风险因素。

　　Freddie Mac (FRE)指出，上周30年期定息抵押贷款利率平均为6.3%。而在去年同期，30年期抵押贷款利率平均为5.68%。

　　尽管如此，住房营建商的管理人员仍在近期的会议上表示，他们的公司规模和经验是应对更严格监管环境的优势，土地和住房营建许可都将更难获得，住房营建商需要耗费更多时间才能解决土地和营建许可问题。而规模较大的上市公司也将在购买建筑材料方面拥有更出色的议价能力。

　　住房营建商的执行长们也指出，当前的人口结构也较为有利，退休的战後婴儿潮世代预计将开始购买第二套住房。

　　高档奢侈住房营建商Toll Brothers公司(TOL)、Pulte Homes公司(PHM)和Levitt公司(LEV)当然仍倾向於活跃的成人客户，其他住房营建商都认为，年龄55岁以上的老年客户市场成长最为迅速。

　　此外，活跃成人社区的营建许可和批准都相对容易获得，与家庭住房社区相比，他们并不会对公共交通和学校系统构成同样的压力。