【MarketWatch纽约12月3日讯】目前，整体经济走势的关键还是取决于住宅市场，而住宅市场的命运，则取决于住宅价格下跌的后果——究竟是刺激销售的积极影响更大一些，还是导致抵押品赎回权丧失的消极影响更大一些。

　　住宅市场自身规模巨大，而且还有种种非直接的强大影响力，因此对于宏观经济而言，这一市场的变化可谓是牵一发而动全身。至少就我们目前掌握的情况看来，住宅市场的走势似乎并不能说是经济的利好消息。

　　住宅市场究竟是在遭受着哪些因素的打压，其实现在都已经非常清楚了。诸如供给过剩，失业率飞涨，民众的恐慌情绪，以及家庭财务状况的恶化，所有这一切都在压迫着住宅价格下跌。

　　在这一片阴霾的天空之中，只有一线希望之光。目前，住宅价格中值较之2006年的峰值已经下跌30%以上，相对而言，住宅已经更容易负担一些了，至少情况要好于1980年代中期之后的任何时候。

　　在1980年代中期，住宅成本大致相当于家庭平均收入的近三倍左右。于是，无论新屋还是二手房，负担起来都不是很费力，销售也因此获得了推动，带动着建筑业和众多相关行业一起发展起来。

　　于是乎，整体经济也全面跟进，进入了一场长达八年的扩张，直至1990年的夏季才告一段落。

　　不过，住宅的可负担程度现在看起来和二十多年前较为相似，但实际上，当初与今日还有着非常明显的差别。

　　住宅价格在1980年代基本是稳步增长的态势，与家庭收入的增长大致保持一致。现在，住宅价格是在大幅下跌之后才达到当前水平的，而麻烦也就在这里产生了。

　　尽管首次购房者确实可以从当前的低价位获得一定好处，但是那些卖房的人显然就不一样了，更不必说那些还有抵押贷款需要偿还的人了。

　　卖房者当然不愿意兑现一笔亏损(运气好的话是赚得少了)。可是即便不卖，处境也不会因此改善多少，实际上，很多人背负的债务总规模已经大大超过了自己住宅现有的价格。

　　这种情况在美国的住宅拥有者当中已经开始普遍起来，虽然只是一种新现象，但已足以成为左右住宅市场发展方向的重要因素，毕竟，现在已经有多达三分之一的背负着抵押贷款的房主面对着这种住宅负资产的困境，这也就使得抵押赎回权丧失的情况逐渐多了起来。

　　在今日的经济环境之中，人们必然会愈来愈多地考虑到这样的问题，这不仅仅是因为他们已经没有股票投资作为缓冲，更因为假如他们在别的地方找到了新工作，就会发现卖房搬家着实是一件让人痛苦不堪的事。

　　人们的债务负担相对于住宅价值的比率愈高，住宅所有者倒债的可能性就愈大，而这自然就会使市场上原本就过剩的供给更进一步地增加。

　　以当前的销售情况看来，要卖掉市场上现有的住宅，至少也需要一年左右的时间，而假如市场是处于正常情况之下，这预期时间应该是半年才对。与此同时，目前一幢住宅要销售出去，平均需要等待十三个月，这一周期也是近四十六年以来最长的。

　　更不必说，现在14%的背负抵押贷款的房主都存在着还款延迟甚至丧失赎回权的情况，可见，住宅价格在走高之前首先还将进一步走低。

　　经济究竟会怎样发展，我想也不必赘言了吧。

　　(本文作者：Irwin Kellner)

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