导语：彭博社4日发表评论文章称，尽管2月份数据显示20座大城市房价跌势放缓，但房价还远未见底。除了失业率高企、止赎继续发生、房屋库存庞大等可见因素，阻碍房价复苏的最大因素来自于人口统计学。

　　根据标准普尔/Case-Shiller指数，2月份美国20座大城市房价跌势放缓，于是分析们纷纷断言房价见底。

　　不要被消费者信心回升和房价跌幅趋缓的微弱希望之光遮住了视线。人口统计学和市场的现实揭示的是更为凄凉的境况。

　　一个月失业人数高达60万，在大部分杠杆过高的区域止赎现象仍在肆虐，这种情况下房地产市场不可能全面复苏。这些还只是对复苏而言可见的障碍。

　　最近抵押贷款也仍处于异乎寻常的紧缺状态。贷款提供商要求购房者提供20%的银行存款，同时要求信用记录没有瑕疵。据美联储调查，大约45%的美国银行表示他们已经“收紧了针对优惠抵押贷款的放贷标准”。我觉得实际数据还要高得多。

　　还有一个现实情况是：市场上房屋大量充斥。2008年底闲置房屋数量创出了1900万栋的记录。

　　还有一个主导今日房价的因素不会反映在近期的房地产数据当中，那就是人口统计学因素。

　　美国历史上规模最庞大的“婴儿潮”时期出生的一代人将会减少对独栋房屋的购买。

　　美国的消费支出正在出现40年来的世代顶部，它将带来“我们一生中经历的第一个和最后一个‘萧条’”，《前方的大萧条》一书作者哈利-登特(Harry Dent)如是说。

　　即便我们可能不会迈向20世纪30年代那样的萧条，仍有大量的迹象表明“婴儿潮”时期出生的人们正在抛弃郊区四居室和五居室的独栋房屋，换成两三居室的公寓住宅。

　　至于说“X一代”(1965-1976年间出生者)将会推高房价，这是不可能的。他们只有4400万人，财富积累要少一些，而且背负着更重的大学贷款清偿负担。

　　“婴儿潮”时期出生者经历股市十年来的剧变之后，正在重新进行理财规划，他们不会再像形势好的时候那样购置那么多二手房和度假房产。

　　这正是为什么菲尼克斯、拉斯韦加斯和旧金山不可能出生任何迅速复苏迹象的原因，这三个城市2月份房价分别同比下跌35%、32%和31%。加州中南部和佛罗里达南部房价还将继续下跌。

　　在当前衰退中有一点没有变化：那些流动人口将会继续转移到就业机会相对较多、房价更低的城市。

　　胜出者仍是南部诸州和得克萨斯。今年第一季度，南部区域发放的住宅建筑许可大约为6.7万栋。

　　单是得克萨斯就占了超过2万栋的建筑许可。热点区域仍是休斯顿、沃斯堡和奥斯汀。

　　同期全国发放的建筑许可将近12万栋，这意味着超过一半的新建项目在南部，因为南部的房价和生活成本大大低于东北部、中西部和西部沿海。相比之下，纽约州和新泽西州总共批准的住宅建筑只有5571栋。尽管建筑许可并不意味着房子一定会建好，但这是房地产市场增长的一个指标。

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