【MarketWatch纽约4月14日讯】目前，住宅价格较之2006年的峰值已经下滑了足有25%以上，可以说，至少近二十三年以来，住宅价格相对于购买者负担能力的比例还从来没有这么理想过。

　　当今的住宅平均价格大致相当于家庭平均收入的2.8倍，已经明显低于泡沫顶点前后4倍左右的水平。要找到住宅价格和家庭收入比例低于当今的情况，我们至少也必须回溯到1986年。

　　与此同时，在某种程度上说来，对于住宅购买者而言，利率甚至比房价更加重要，而现在的利率水平不消说，也是要明显低于1980年代中期的。联邦住房融资委员会提供的统计数据显示，1986年时，全部住宅的有效利率平均为10.2%，相当于今天的两倍以上。

　　当然，必须予以澄清的是，前述这一切未必就意味着住宅价格已经见底。事实上，考虑到一系列现实的和心理的因素的存在，住宅价格的下跌之旅恐怕还要持续若干个月。目前，待售新屋和二手房的数量与销售量的比率仍然相当于正常时期的两倍左右，而且必须看到的是，抵押赎回权丧失的情况还将把更多住宅带到市场上来，并进一步对房价施以打压。

　　这就造就了一个买方市场，当人们认识到了这一点，他们或许就会选择继续等待，直到他们认定住宅价格已经触底的那一天。仅仅这种心理因素，就足以使得住宅的平均价格再跌个5%至10%。

　　然后我们也不能忽略我们的宏观经济面。1986年时的失业率平均为7%，而今天的数字则是8.5%，而且还在持续上扬之中。此外，不必多费口舌，我们都能够明白，和1980年代相比，在今天要获得一笔抵押贷款，难度是来得更高。

　　换言之，即便有些人愿意按照1980年代的标准去申请贷款，他们就会发现，今天和过去完全不同。

　　当年，这些标准包括首付20%至25%，提供若干年的所得税文件，以证明购买者的收入，当然，还有对住宅价值的现实评估。

　　从卖方的立场出发，那些标价最符合现实的住宅往往会最快地卖出去。这就意味着他们的要价往往要比泡沫高峰时低30%左右。不过卖得太廉价又会伤害到自己的利益，事实上，大多数住宅仍然将继续保持超过2000年水平的标价。

　　住宅价格必须尽快找到自己的底部，这不但对住宅市场至关重要，对于宏观经济也有着非常重大的意义。

　　在这方面，其实华盛顿当局很可以作为一番的。

　　正如我一年之前就开始建议的那样，政府应该成立一个机构，由后者购买所有价格不超过当地市场家庭平均收入2.8倍的住宅。当然，具体操作当中还可以灵活一些，比如公寓价格可以高一点，别墅可以低一点。

　　这些购入的住宅可以出租出去，直至市场真正复苏之后再行出售。

　　当住宅价格稳定，买方和卖方就会更乐于达成交易。一旦住宅价格稳定下来，银行持有的抵押证券也就不再是不良资产了，因为它们的价值终于能够确定下来了。

　　(本文作者：Irwin Kellner)

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