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美股评论：住宅市场或将见底
【MarketWatch纽约1月22日讯】现在，我们终于可以谈论一些好消息了：重大的住宅价格盘整过程似乎已经接近尾声了。
全美范围之内，新屋和现房的价格目前较之1980年代大众负担起来并不吃力的水平只有7%的距离了，众所周知，1980年代正是这一市场最繁荣的时候。当初，住宅价格的中值只相当于家庭收入中值的2.9倍。
要真正了解这一切意味着什么，就必须将前前后后的一切结合起来考虑——在泡沫达到顶点的2006年，真正价格的中值大约达到了家庭收入中值的4.5倍。个别市场甚至达到全国比率的两倍，这显然是一种不稳定的水平，在这样的背景之下，人们必须创造出前所未有的借贷方式，购房者和银行还要一起头脑发热。
这一关键性的比率想要下跌得如此之快和如此之远，显然是需要两方面的因素一起发挥作用，即收入必须增长，而住宅价格必须下跌。在过去三年当中，个人收入整体增长了10%，而与此同时，住宅价格平均下跌了大约23%。
这其实是意味着，当住宅价格真正见底的时候，它或许需要较2006年的高点整体下跌30%。可是事实上，在那些明显过热的市场上，现在的住宅价格跌幅已经达到了50%的水平。
假如我们再考虑到当今超低的抵押贷款利率，我们就可以说，在全美的许多地方，住宅相对于消费者负担能力的价格已经完全可以和1980年代的太平盛世相提并论了。我们更加不应该忘记，在一些市场上，住宅价格其实就从来没有泡沫化过，因此其价格严格说来就一直不存在问题。
其实，我们现在真正需要的，就是购买者信心的良性催化剂，以及银行方面的意愿——他们必须乐于重新开始对那些合格的购买者放款。
不必说，住宅购买者终究和他们在这个泡沫时代中的企业伙伴不同，在这个游戏当中，他们也必须付出。换言之，他们至少也要缴纳20%的首付。他们还必须能够出具文件，证明自己的收入情况，来让大家相信他们希望拥有的住宅的价格相对于他们的收入而言不算离谱。
从卖方的视角看来，价格真正现实的住宅(比如较峰值低30%，或者不超过当地收入的三倍之类)无疑将是卖得最快的住宅。我们不能忽略的一点是，尽管很多住宅的价格看上去较之其高峰时期已经下跌了不少，但是仍然明显高于2000年时的水平。
另外一条好消息在于，一旦住宅价格真的触底，那些抵押债券就可以找到自己真正合适的价位了。要让我们的金融市场解冻，这其实是最基本的必要条件。只有这样，银行才能找到足够的信心，重新开始放款，依次借贷给彼此，借贷给企业，借贷给消费者。
一旦资金开始在我们的整个经济体系当中循环起来，许多企业就将迎来自己的复苏，裁员将停止，人手将重新开始雇佣。到那时，消费者也将重新开始开支——或许并非所有人都已经注意到，我们的国内生产总值，目前已经有高达70%的部分是依赖消费开支的。
到那时，想来奥巴马政府也就没有必要再苦心孤诣地研究拯救经济的计划了，因为经济已经可以拯救自己。
(本文作者：Irwin Kellner)
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