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高库存量正在毁灭美国房地产开发商

http://www.sina.com.cn  2008年12月07日 22:43  新浪财经


  如今,美国房地产市场上的高库存量问题正在“毁灭”诸多开发商,整个房地产行业也急需救助。对于奥巴马来说,无论是竞选期间还是过渡阶段,救助“主街”一直都是其目标。一些人期待奥巴马可以在新经济刺激计划中包含相应计划,刺激消费者的购房需求。如果该措施起效的话,不仅会帮助房地产行业复苏,更可以进一步拉动整个美国经济的发展。对于那些遭受信贷危机困扰的潜在购房者来说,政府出台相应计划来刺激购房需求将起到积极作用。

  情况严峻

  如果奥巴马可以推行一项针对房地产市场的成功计划,那么目前手中囤积了大量现房无法出售的开发商将借机脱困。目前,全美住宅建筑商协会及其他方面正在推行一项名为“首先修复房屋”计划,内容包括给予所有购房者退税优惠,并且购房者将不必偿还;推动政府降低抵押贷款利率,并且继续阻止丧失抵押品赎回权现象的发生。但是,对于房地产开放商而言如今的环境是极为严峻的:即便政府推行了财政刺激计划,整个行业也并不期待在近期会有突破性进展。现在各方的建议只会对已经存在的问题起到解决作用,即目前开发商已经基本停止了新建房屋。

  重塑信心

  NAHB公司总裁兼首席执行官杰瑞-霍华德表示,庞大的库存量阻止了新房的建成。霍华德认为,如今的方案旨在刺激消费者的支出以及信心。他称:“如果刺激方案推出的话,新计划将刺激人们去购入现房。我们将看到房屋价值开始走高,到明年年底前房屋建设量会出现增长。”

  如果真按霍华德所说明年年底市场就可以回暖的话,这个时限对于已经备受折磨的房地产行业来说十分不错。今年11月份,房地产开放商信心指数跌至了历史新低。“首先修复房屋”计划或许将吸引一部分人。目前已经至少有一位奥巴马在房地产方面的智囊坦陈,过高的房屋库存量是如今困扰市场的重大问题之一。

  奥巴马过渡小组成员之一、哈佛房屋研究联合中心主任尼古拉斯-雷斯纳表示:“除非所有的库存都被消化,否则房地产市场所面临的问题不会被解决。”尽管雷斯纳的观点并非代表奥巴马,但他还是给出了自己对于房地产市场的看法。雷斯纳称,为了解决库存量过高的问题,要解决一些重要问题,这些问题如今正在限制着房屋需求。如今,人们仍然坚信今天买下的房屋会在不久贬值,这一点对于消费者信心影响巨大。并且,雷斯纳称:“如果你对自己失业感到担忧,那么你在购房时会慎之又慎。”

  但是,雷斯纳警告道,对于房屋刺激计划而言都需要有一个平衡。并且房地产刺激计划应被包含在一个更大范围的经济刺激计划中,计划中应当还包括创造就业岗位等内容。雷斯纳称:“如果这些房地产刺激计划旨在推动新建房屋发展的话,该计划会阻碍市场的复苏。”他认为,在制订房地产刺激计划时需要考虑到意想不到的后果,这些后果会导致新的过度建设,这样会限制大家购入现房的积极性。

  平衡的房屋政策

  波特兰水泥协会首席经济学家爱德·苏利文表示,对于一些潜在购房者来说,不仅仅是信心问题。由于更严格的抵押贷款承销规定,他们无法购入房屋。人们期待联邦政府向银行系统注资,以此来给放贷标准“松绑”。上周,一项对购房者有利的计划被宣布。美联储采取措施,增加抵押贷款市场的资本流动性。该举措有助于利率下跌,并推动了抵押贷款申请量的上涨。

  本周四,各大媒体都对美国财政部调低抵押贷款利率的计划进行了关注,刺激了房地产开发商的股票大涨。据美国《华尔街日报》报道,财政部的计划将雇佣房利美与房地美来提供4.5%的抵押贷款利率,较目前的利率要低大约1个百分点。目前,财政部正在持续采取一系列措施来限制丧失抵押品赎回权的问题,而该计划便是这些措施中的一部分。据《华尔街日报》报道,该计划寻求在不救助房屋业主与贷款方的前提下振兴金融市场。财政部如今正在考虑购入由房利美与房地美支持的抵押贷款证券,这些证券不包括在那些已经被联邦房屋管理局担保的部分。房利美与房地美担保了美国新近申请的抵押贷款交易中的很大一部分。目前,我们尚不得知财政部的计划是否会创造融资机会。但一些分析人士指出这项计划对于身处困境的房地产行业以及购房者而言将起到积极作用。爱德·苏利文表示,如果不考虑财政部的计划,当借贷要求限制放宽并且通过刺激计划工作机会可以被创造的话,在2010年早些时候房屋销量会出现回暖。

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