根治住宅市场的老药方

　　【MarketWatch纽约3月18日讯】这些天以来，金融市场备受折磨，折磨它的并非流动性的缺乏，而是信心的缺乏，而且情况看上去将会一直恶化下去，除非政策制定者们真正直面问题的关键：住宅价格的下跌。

　　正如我已经在过去多次指出的，政策制定者们现在还是更愿意选择头痛医头脚痛医脚的做法。

　　比如不久之前联储提出了以国债交换某些抵押证券的提议。

　　短期之内，这的确有助于提升市场的需求，并推动抵押证券价格的上涨，但是这注定是不能持久的，原因有二：首先，央行计划只持有这些证券28天的时间；其次，作为这些证券基础的住宅价格还在下跌。

　　在住宅价格停止下跌之前，抵押证券的价格是不可能稳定下来的。同样，在抵押证券价格稳定下来之前，放款者必然还将继续保持神经的高度紧张，毕竟他们不可能坚信自己的所有产品都会得到更为安全的国债的救赎。

　　我在2月4日的专栏当中就曾经指出，要稳定住宅价格，政府就必须介入，并区分价格当中售出者希望得到的部分和购买者愿意支付的部分。

　　当稳定住宅价格的理念被接受之后，我的具体建议却受到了一系列的批评。这些批评一部分是因为没有正确理解我的想法，一部分是因为它在政策面上看起来缺乏魅力，还有一部分是因为它看上去像是对销售者的拯救行动。

　　由此，我又想到了另外一个主意。其实华盛顿应该成立一个类似于1930年代业主贷款公司那样的机构，后者在大萧条年代帮助住宅所有者进行再融资，避免了抵押赎回权的广泛丧失。

　　一部分人能够继续拥有自己的住宅，但是另外一部分人还是倒债了，业主贷款公司获得了这些住宅的所有权。不过，它出售了这些住宅，实际上，到公司1950年代早期结束业务的时候，它实际上为政府还提供了一点利润。

　　我希望新一代的公司购买待售住宅，具体的购买价格控制在相应市场的家庭收入中值的三倍以内。然后，它再将这些住宅出售给预期的买家。

　　这不应该被理解为某种救援，因为许多卖家实际上都将面对一定程度的亏损，具体额度则要看他们购买的时间和相应市场过热的程度。

　　同样，这也不是拯救那些购买了超过自己需求或者负担能力的住宅、并大量申请住宅净值贷款的人。

　　然而，当我们让住宅价格重新回归相对于收入的正常水平之后，住宅就将再度变得可以负担了。这就会让买家重新回到游戏当中，或者更为重要的是，它将重新建立一个基础，让我们可以为各种抵押证券定价，从根本上解决金融市场的危机。

　　当然，市场自己应该也有能力解决问题，但是正如我们在过去一周所看到的，市场自己解决问题的过程必然是痛苦的，而且是漫长的，更有过头的危险。

　　新的业主贷款公司当然并不需要购买所有待售住宅。事实上，只要它的购买行动能够终止住宅市场的下跌趋势就可以了，而这并不需要市场上全部待售住宅都消失。

　　如果公司提供的低价格使得需求超过了供给，则公司就和其前任一样，可以为政府赚钱了。

　　谁说历史就一定不能重复？

　　(本文作者：Irwin Kellner)