次贷救援计划长期来看有害无益

　　【SmartMoney纽约12月7日讯】当我们说：怎样帮助人们有能力归还抵押贷款？其实这并非我们真正要问的。我们真正要问的是：怎样才能帮助他们保住房子？也许我们应该问另一个问题：我们怎样才能让他们在10年后变得更加富裕？两个不同的问题答案也是不同的。

　　布什总统和他的金融地产智囊团周四公布的计划看起来像是第一个问题的答案。政府新公布的计划被大家戏称为“难题制冷机”，将为那些低信用额度的购房者在未来5年内冻结相对较低的抵押贷款先期利率，这些贷款都是从2005年1月到今年7月间发放的，正处在美国房地产市场泡沫最严重的时期。通常情况下，这种次级贷款头两年利率高达7%到9%，随后调高至9%到11%。如果没有政府介入，这种贷款的月供额将在未来两年半的时间内上涨30%之多，从而使得那些经济能力不强的贷款人无力还款，并丧失房屋的赎回权。布什总统的计划将帮助其中一部分人继续拥有房子，这是没有问题的。

　　但是，布什的解困计划同样会让他们更加贫穷。原因是，如果说两个百分点的抵押贷款利率就能够决定一个人是否有能力继续保有自己的房子，那么我们说他们还是没有支付能力，他们月供的压力太大了。于是他们继续支付高额月供，继续将积蓄投到本应该值现在一半钱的房产上。就算房产没有这样严重高估，那么长期的回报率也是很低的。

　　今年4月我就提到，

房价自从二战以后涨到今天，现在对大部分人而言，从经济的角度租房比买房要划算得多。在此期间内，房屋价格与出租价格之比涨了一倍多，房价收入比也同样如此。这也是为什么这一段时期内政府总是在极力通过补贴的方式让更多人都能够买得起房。这么做的后果便是抬高了需求，同时拉高了房价。这确实具有讽刺意义，本来是想让更多人具有支付能力，但结果却是房价节节攀升。而现在我们还在这么做。联邦住房协会(Federal Housing Association)仍在大谈什么拥有住房是“美国梦”的一个关键部分，而我的同行中那些不喜欢数学的人仍在说租房是“把钱扔进水沟里”。

　　我把钱都扔进沟里了。我现在住在纽约一个工薪社区租来的普通公寓里，尽管我完全有能力买一套漂亮的公寓或者一处房子。我之所以这么做，是因为我想将我每月的住房支出压缩在总收入的10%以内。我之所以这么做是因为我希望自己每个月有足够的钱可以用来投资股市。拥有一个让自己住在里面的盒子跟我的“美国梦”毫无关系，我希望的是致富。恰如我在4月份的文章里写的，从长期来看，股市通常可以提供剔除通胀后每年7%的收益率，而房子的回报是零。因此就现在的房价而言，我宁愿租房，去获得股市的投资收益。

　　在美国还没有联邦住房协会的时候，我们不需要政府来干预我们的决定，是买房还是租房，以及是否继续保有自己的房产。令人惊叹的是，那时候大部分的美国人买房都不需要抵押贷款。原因是那时候房价合理得多。那时候就算贷款也基本是40%的首付、5年还清。在现在大部分人都没有能力这么贷款的，因为二战后人们在服装、汽车和食品上面支付能力提高了，相比买房显得不划算。

　　但是房价现在在下跌，我预计这一趋势将持续10年。我的意思并不是说房价会在未来10年一直跌下去，事实上，房价几乎不可能连续两年下跌。但我认为在未来10年大部分时间里，房价会保持稳定，从而让房租和收入能够慢慢赶上来，恢复至以前的比率。

　　如果我的看法是正确的，那我认为政府不应该对那些还不起贷款的购房者提供任何帮助。政府向他们保证在未来5年他们的月供不会增加，但这只是让这些业主继续将占自己收入过高比例的现金投入到零增长的资产中去，从而基本上没有剩余资金去投资高成长率的资产。政府这么做并不是因为吝啬，而是因为他们自认为比广大公众更清楚个人收入应该如何分配。尤其令人难过的是，从2002年以来政府自己的经常账户已经赤字1.6万亿美元，让美国债台高筑。周四，那些苦苦挣扎的房屋业主得到的

理财建议是误导的，提供建议者连自己都负债累累。

　　(本文作者：Jack Hough）

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