住宅市场底部尚远

　　【MarketWatch纽约12月4日讯】当住宅价格下跌到足够低的程度，需求自然就会兴起，帮助削减巨大的待售住宅库存，到那时，住宅市场复苏的机会自然就成熟了。这已经是不必推敲的必然逻辑，关键在于，从现在到那时，我们还有很长的路要走。

　　目前，根据当前销售情况计算，待售住宅库存已经达到至少相当于十个月销量的水平。就全国范围而言，库存水平已经相当于正常水平的两倍以上。在某些特定的地区市场，库存的比例还要来得更高。

　　这种行情最直接的结果之一就是，新屋开建和在建数量大幅缩水。过去两个月的新屋开建数量为121万幢，扣除季节因素影响，这一数量只相当于去年整体平均水平的三分之二，而且至少近期以来，在我们记忆当中，还从来没有过任何连续两个月的情况是如此惨淡。

　　毋庸赘言，新屋开建数量如此规模的缩水必然要对住宅建筑商、材料供应商、劳动力和家居产品销售商等各个经济部门造成不良影响。此外，还有一系列其他的行业和部门，从零售到金融，都可以感受到骨牌效应的冲击。

　　想让供给恢复正常水平，需求的成长无疑是不可缺少的。只是，鉴于当前的住宅价格相对于美国家庭收入而言已经显得过高，在住宅价格出现实质性下跌之前，我们还很难有什么指望。

　　目前，美国市场上的住宅价格中值大致相当于家庭年收入中值的3.5倍。和去年4.2倍的峰值相比，这一比例说已经有所降低，然而我们必须看到的是，在1984年至2000年间，这一指标的平均水平其实只有2.8倍左右，也正是在那一时期，全美有很多的住宅被购买、卖出和建成。

　　如果你认为2.8倍这样的水平有过低的嫌疑，不妨看看1970年代早期的情况。当时，住宅价格中值只相当于家庭收入中值的2.3倍，住宅市场购销两旺。

　　日前，一家主流住宅建筑商发布的行动再度证实，如果价格合适，其实人们还是乐于购置住宅的。该公司在稍早时的一个周末将住宅价格削减了20%至30%，结果就是，他们在这一周末的销量相当于此前普通周末的九倍左右。

　　要让住宅价格对家庭收入的比例回复2.8倍的水平，住宅价格就必须从当前的高度下跌20%左右，而且这其实还没有将利率和借贷标准等问题考虑在内。

　　事实上，如果要让今天的住宅像1970年代早期那样易于负担，住宅价格整体而言其实要下跌38%之多。

　　一些人宣称，这样的住宅价格跌幅是根本不可能出现的，然而实际上，这很可能只是因为他们忘记了住宅价格是在这一十年的前半段如何上涨的。在全美大多数地方，这一十年的上半期之内，住宅价格都上涨了一倍左右，而收入的成长速度却明显落后了。

　　卖家当然可以选择继续坚持，等待家庭收入的成长。只是我们必须明白，美国人的收入不可能一夜之间大幅上扬，而且我们还应该明白，现在的市场已经是一个买方市场，没有人会乐意购买那些他们确信其价格将在明天下跌的商品。

　　归根究底，当我们谈论住宅价格时，最重要的因素其实并非建筑成本，也不是住宅所在的地点，而是人们是否能够负担。

　　(本文作者：Irwin Kellner)