特种REIT，逢低买进好时机

　　【MarketWatch纽约5月31日讯】各种不动产投资信托(REIT)指数在5月中旬大跌10%之后，最近强劲上扬。很难将这次的突然走强归于某一个因素，但上周公布的利好的4月份新屋销售报告出乎所有人的意料，也许这就是点燃反弹的火花吧。

　　我谨慎地不去追逐这一次的超跌反弹，因为各种不动产投资信托指数正好回升到了前期开始下破支撑位的水平。根据三年来的周线图，其长期趋势丝毫并未破坏，而非常短期的技术面指标显示，一个超买的门类出现了逢低买进的机会。

　　不动产投资信托之间的差异

　　当次级贷款型不动产投资信托公司如New Century Financial行将破产之时，我们却看到投资全球办公房产的不动产投资信托创下历史新高。

　　住宅

　　利用英国和德国新的不动产投资信托结构，加上中国和印度经济的繁荣，我们ChangeWave 25% Cash Machine Buy List上有一只全球不动产投资信托基金，这就是Fidelity International Real Estate Fund(FIREX)，这是国际型不动产投资信托基金中最大的，股息收益率也是最高的——目前为8.20%。相对一只收益率也许不到5个百分点的外国型不动产投资信托来说，这是不错的回报。

　　在那份买进名单上还有Thornburg Mortgage(TMA)。这是一家面向信用纪录良好的富人购房者的贷款商，富人购房时往往支付可观的首期款。TMA的管理层高超地战胜了近期的恶劣环境，第一季度业绩超越了华尔街预期，加上一些内线人士在大力回购自家公司

　　但是，假如投资者对便宜的、投资美国国内的不动产投资信托(据我看来它们因为次级贷款问题遭受了不公正的打压)更感兴趣呢？哈，的确是早起的鸟儿有虫吃！针对遭受严重打压的美国不动产投资信托建仓却又能回避直接拥有房产风险的途径的确存在。

　　特种金融不动产投资信托

　　途径之一是投资所谓的“特种金融不动产投资信托(Specialty Finance REITS)”。这种资本工具的结构与抵押贷款不动产投资信托一样，但经营方式与大多数抵押贷款不动产投资信托的传统风格不同，它们并不只是单纯地提供购房贷款。

　　我喜欢的典型特种金融不动产投资信托，往往将大多数资金用于建立一个活跃交易的结构债券(structured notes)的投资组合，这些结构债券得到商业不动产的担保。它们买进的结构债券——其实就是一个贷款的投资组合，几乎全是得到标普公司(Standard & Poors)或穆迪公司(Moody's Investment Service)“投资”级别的债券；很少会有一个投资组合中包括无信用纪录或不支付首期款的贷款。

　　这是我买进的不动产投资信托与其它不动产投资信托的最大区别。我们买进的都是专业管理的投资工具，由高质量的资产构成，价格有吸引力——因为特种金融不动产投资信托遭到了市场不公正地的惩罚。与投资下滑的住宅市场的抵押贷款类不动产投资信托一样，特种金融不动产投资信托的价格也下跌了。

　　它们还可以将最高25%的现金直接投资于私有股权公司的贷款交易，比如企业发展型公司(Business Development Companies，BDCs)。这种可选的投资方式，使特种金融不动产投资信托得以介入最热门的私有股权市场——这个市场的贷款利率在10%至13%之间，同时还可能在将来获得资本升值。

　　我认为这是一个买进机会，尤其是当消费者信心指数在阵亡将士纪念日(Memorial Day Holiday)之后出现强劲上升时。消费者信心的增强是不动产市场希望看到的，因为国内生产总值中三分之二来自个人消费。

　　这种策略最令我喜欢的地方是，那些看起来像抵押贷款不动产投资信托的特种金融不动产投资信托，可以迅速地调整它们的投资组合，以对利率的上升或下降作出反应。透过利用杠杆工具和衍生工具，特种金融不动产投资信托拥有了必要的灵活性，使它们的资金配置能够最大限度地受益于利率的主要趋势。

　　下面是我在投资通讯25% Cash Machine中向订户推荐的三只特种金融不动产投资信托：

　　ALESCO Financial(AFN)——股息收益率12.47%；

　　Crystal River Capital(CRZ)——股息收益率9.80%；

　　Deerfield Triarc Capital(DFR)——股息收益率10.61%。

　　按同等比重买进这三只不动产投资信托，我们的综合股息收益率达到了可观的10.96%(目前价位上)。这种收益率水平是出色的，而且根据第一季度的数字，投资者可以指望下一年获得同样的收益率。如果联储真的在今年稍晚时候降息，这三只特种金融不动产投资信托还可以使投资者锁定一些额外的回报(因为目前收益率较高)。

　　投资者应该利用成本平均法来建仓。在近期第一次回调时先投入三分之一的资金，如果经济数字确认这个门类触底，届时再投入第二个三分之一，当50天日均交易量上升一倍甚至两倍，显示有机构资金流入时，再建最后三分之一的仓位。

　　(作者：Bryan Perry)