权益型REIT：不动产市场上一枝独秀

　　【MarketWatch温哥华5月23日讯】5月份，美全国住宅建筑商协会房市指数(National Association of Home Builders Housing Market Index)(HMI)跌至30点，为九个月里的第二次，创下1991年以来未曾见过的低位。

　　该指数是对350多家住宅建筑商的问卷调查，反映了新屋销售的情况以及建筑商对市场前景的乐观程度。除了少数例外，全美现屋销售的情况也是一样的，就是：房价下滑，库存继续上升。

　　雪上加霜的是，衡量建筑市场的另外一项先行指标——建筑许可数字，4月份大降8.9%，为17年来最大的月度下跌幅度。

　　过去一年，随着次级贷款问题的蔓延以及30多家贷款商或倒闭或被迫清算资产，抵押贷款类不动产投资信托(REIT)也陷入了相似的处境。

　　图1：自2005年7月稍晚住宅股见顶以来，权益型不动产投资信托(淡绿线)、抵押贷款类不动产投资信托(蓝线)以及住宅建筑股(深红线)的表现比较。虽然住宅股和抵押贷款类不动产投资信托已经从顶峰下落，但权益型不动产投资信托仍在继续上行。

　　可见，权益型不动产投资信托(Equity REIT)的表现继续超越这个市场中的其它门类，而且自2000年以来一直如此。从2000年到2007年2月的1200点上方，摩根斯坦利不动产投资信托指数(Morgan Stanley REIT Index)已经上涨了400%还不止，而且迄今为止很少有(甚至没有)逆转的迹象。

　　它们都属于不动产业务，可是为什么单单权益型不动产投资信托走出独立的行情呢？

　　原因有几个。首先，权益型不动产投资信托持有商业和饭店资产。这个市场并未像住宅类房产过去六年来价格涨了一倍。因此，尽管大环境的确不好，但它们下跌的空间较小。

　　图2：截至2007年5月18日52周表现最佳的5只权益型不动产投资信托比较。过去一年中，只有一只权益型不动产投资信托，也就是Kilroy Realty(KRC)显示出一些弱势，于3月份跌破上升趋势线。到目前为止，Digital Realty(DLR)仍然是过去52周表现最好的，年回报达60%。

　　更为重要的是，商业房产的租约数量一直在上升——尤其是像纽约这种地方，从而提高了持有这类资产的收益。只要经济保持健康，企业盈利继续增长，商业房产租金大幅下降的可能性较小。

　　榨取不动产市场的柠檬汁

　　那么，如何从权益型不动产投资信托的持续强势中获益呢？请看下面52周以来表现最好的10只权益型不动产投资信托：

　　Digital Realty(DLR)：价格39.74美元，一年回报60.8%，股息1.15美元，市值2,411.82(百万美元)；

　　Highland Hosplty(HIH)：价格19.15美元，一年回报56.1%，股息0.92美元，市值1,176.77(百万美元)；

　　Eagle Hosplty(EHP)：价格13.28美元，一年回报49.6%，股息0.70美元，市值234.92(百万美元)；

　　Alexanders(ALX)：价格386.27美元，一年回报49.4%，股息0.00美元，市值1,946.80(百万美元)；

　　Entertainment Pptys(EPR)：价格55.86美元，一年回报42.4%，股息3.04美元，市值1,488.67(百万美元)；

　　Nationwide Hlth Pptys(NHP)：价格28.65美元，一年回报41.1%，股息1.64美元，市值2,557.01(百万美元)；

　　National Hlth Inv(NHI)：价格33.86美元，一年回报40.9%，股息2.00美元，市值939.62(百万美元)；

　　National Hlth Rlty(NHR)：价格23.80美元，一年回报40.4%，股息1.33美元，市值237.05(百万美元)；

　　Omega HlthCr(OHI)：价格16.15美元，一年回报39.1%，股息1.08美元，市值1,085.93(百万美元)；

　　Winston Hotels(WXH)：价格14.85美元，一年回报39.5%，股息0.60美元，市值436.74(百万美元)。

　　(以上资料截至2007年5月18日，来源：VectorVest.com)

　　如果你喜欢ETF提供的多元化，那么Vanguard REIT Index Vipers(VNQ)和StreetTracks Wilshire REIT(RWR)是享受这个市场上升行情的好选择。VNQ自2004年推出以来就保持着强劲的上升趋势；RWR过去五年来一直都在上升。

　　只要美国经济保持健康，企业盈利强劲，非抵押贷款类不动产投资信托将继续表现出色。不过，假如次级贷款问题普遍影响到公司的利润，或对至关重要的个人消费造成负面冲击，那么广大公司以及出租办公室给公司的不动产投资信托将感到压力。

　　那么，又如何知道什么时间应该退场呢？在图1中，权益型不动产投资信托如果跌破绿色的上升趋势线，将是第一个警告信号。另一方面，正如我们从图1中所看到的，住宅建筑商和抵押贷款类不动产投资信托不仅未能越过前期高点，反而持续创下越来越低的高点和低点。这是再明显不过的信号，表明大资金在利用反弹放空，并在下跌之后获利回吐。

　　然而，不应该放过商业房产租金这块肥肉，也不应错过权益型不动产投资信托，因为它们找到了从市场这个柠檬中挤出柠檬汁来的办法。

　　(作者：Matt Blackman)