切勿低估房市衰退对经济的冲击

　　【MarketWatch纽约5月11日讯】泡沫破裂的房市加上财源紧张的消费者，可能令当前的经济“宴会”不欢而散。

　　通常，我并是那么悲观的一位投资者，但这些天来似乎有许多方面值得担忧。尽管股市几乎不肯停歇地连续上涨，但我认为这些迹象表明投资者将面临更困难的处境，而疲软的房市可能是其中的关键。

　　认为各方面都将好转的理由并不能说服我。我发现，市场往往高估某个领域的积极贡献同时低估其负面影响，有点不平衡。这种心理现象——通常被称为“完全和绝对的否认”，导致了对房市下跌带来的真正负面影响缺乏正确认识。

　　自从股市泡沫于2000年稍早破裂以来，每一个人都认为房市功劳巨大：它不仅把股市损失的负面冲击最小化，实际上随后在资产价格和个人财富方面创造了可观的复苏。然而到了现在，当所有迹象表明不动产的好时光将迅速结束时，大家仍然顽固地相信，仅仅房市这个领域并不足以扭转经济这架大机器的运转方向。再说一遍，这是相当不理性的观点。

　　房市的普遍低迷对经济不会产生严重冲击，这种观点纯粹是个白日梦，然而相信这一点的大有人在，为什么呢？下面列出几条支持这种观点的人所依据的理由并加以分析：

　　——人总是需要房子住，因此

　　我认为，这在不动产市场是一种听起来让人觉得陌生的观点，因为有许多人在租来的房子里生活得好好的。购买一套房子的成本与租用相似房子的成本，两者的差距在最近这场不动产的牛市中达到了空前的程度，并逐渐使人们回到了租房市场。

　　是的，房价总是能够得到一定的核心支撑，但它远远不能脱离供需规律的制约，何况在许多热点区域，房市投机者占到买家中的四分之一以上。然而，当获取丰厚利润的可能性不存在时，这些投机者也都消失了。如今，房屋库存高达200多万套，而且呈上升趋势。即使按照当前的销售迅速，也需要一年才能消化完这些过剩的库存，而随着销量的进一步下滑，消化库存的时间有可能延长到两年。

　　——由于就业和收入成长呈强势，经济能够经受房市低迷的冲击

　　这是个不错的主意，但是鉴于消费者债务如此之高，我们大家都知道，美国人支出的融资来源并非收入，而是透过贷款。人们利用再融资提取房屋净值的速度，简直比曼德尔(Howie Mandel)说“Deal or No Deal”还要快。随着房屋净值的耗尽，可支配的消费者支出将持续下滑。只要看看Circuit City(CC)或Limited Brands(LTD)最近的业绩，就不难发现支出下滑的影响。个人消费者在美国经济中所占的比重高达70%，因此，无钱可花的消费者可能就意味着衰退！

　　——最近次级贷款的问题是可以控制的

　　我实在不愿意打破这种好梦，但符合逻辑的推测应该是：经过此等规模的繁荣之后，衰退的程度最终会超出预期。次级贷款在抵押贷款市场的确只占很小比例(约5%)。然而，正如繁荣时期的惯常做法，贷款方在整体的信用质量控制上是极其宽松的。一段时期以来，对声明收入水平进行实际查验的手续已经很少履行了，不仅次级贷款领域是这样，所有贷款类别均不例外。

　　那么，我们应该怎么办？显然，要回避与房市和抵押贷款行业直接相关的领域(明确远离住宅建筑和纯抵押贷款类公司是必要的)。此外，尽可能承担最小的风险也是一个好主意——尽管这听起来也许是所有市场普遍追求的一个目标，但有时候更具投机性资产的潜在高回报还是值得冒一冒风险，不过眼下的房市显然不属于这种情形。

　　因此，提供大宗消费品、派发股息的公司可能是最安全的赌注。这种观点，得到了诸如Wrigley Jr. Company(WWY)、强生(Johnson & Johnson)(JNJ)和百事可乐(Pepsico)(PEP)那令人刮目相看业绩的支持。这些公司尽管最近业绩漂亮，但股价仍然相当合理。

　　我的结论是，像房市这种规模的经济因素不会是真空的。不管它与经济的联系程度是大是小，联系总是客观存在的，你也可以用你的资产押注房市低迷的影响会以其它多种方式体现出来。总之，作好准备吧。

　　(作者：Mathew Emmert)