住宅泡沫破灭 纯属情理之中

　　【MarketWatch纽约4月11日讯】住宅市场不断受到削弱，贷款倒债情况不断增加，居然会有这么多的人对此表示吃惊，实在不可理解。事实上，这原本是最正常也最明显不过的了。

　　不管是谁，都需要有一方存身之地，买得起的人自然就会买，买不起的人至少也必须租。

　　鼓励人民拥有属于自己的住宅，自从1930年代以来，这一直是美国最重要的政策之一。人们相信，这不但有助于创造个人财富和推动经济增长，而且还可以帮助减少犯罪。

　　拥有自己住宅的人们可以为他们支付的抵押贷款利息申请联邦、州及地方的税务扣除。不过，诸如这样的鼓励措施想要生效，还必须依赖于一个最基本的前提，即住宅价格必须在人们能够承受的范围之内。

　　三十五年前的1970年代早期，平均住宅价格大致相当于美国家庭平均年收入的2倍至2.5倍。在当时，这样的价格水平被公认为是完全可以承受的，因此国民住宅拥有率大幅上扬。

　　不过，出于种种原因，住宅价格突然开始迅速上涨，而且其速度明显超过了收入增长的速度。到1990年代中期的时候，住宅价格水平已经大致相当于普通美国家庭年收入的4倍了。这样的价格承担起来就不那么轻松了，美国人的住宅拥有率自然也就随之降低。

　　面对这一局面，政策制订者和贷款提供商们行动起来，努力让借贷变得更为容易--毕竟利率开支才是住宅拥有成本中最重要的部分。他们的努力收到了一定的效果，但是情况真正发生本质变化还是从2000年年初开始的。联储从那之后连续降息，到2003年时，利率已经降到了近45年的最低水平。

　　鉴于短期利率大大低于长期利率，许多人都选择了变息贷款。这些人要么是相信利率将长期保持在低水平，要么是相信住宅价格会持续上涨，或者两者兼而有之。总之，这都意味着他们在未来的某一天可以以固定利率进行再融资。

　　毋庸赘言，住宅价格的成长速度大大超过了以往，而较低的利率水平(当然还有各种新的贷款种类及创造性的促销措施)则大大刺激了有效需求的增长速度，使其超过了供给。

　　在某些地方，住宅价格已经相当于家庭平均年收入的5倍。全国范围之内，住宅价格2000年至2005年间平均上涨了50%，明显超过了收入的增长速度。

　　几乎没有人能够置身事外。事实上，葛林斯潘在2004年(当时利率正处于最低水平)的一番言论可谓是最具代表性。当时，这位联储主席说，如果人们在过去十年是选择了变息而非固定利率贷款，他们将可以省下“数以万计的美元”。

　　葛林斯潘是联储主席，对于短期利率的影响力超过任何人。既然他都这么说，借款者和放款者们自然都会觉得变息贷款是非常安全的，因为联储在如此表态之后短期内显然不像会加息的样子。

　　好日子总有到头的时候，住宅泡沫也是如此(尽管葛林斯潘也是到了2005年才后知后觉地使用泡沫的说法)，2004年年中的时候，联储开始了加息。

　　利率的上涨对需求构成了打压，导致某些地方的价格开始见顶回落。派对结束了，一些住宅拥有者们很快发现，偿付贷款的任务其实并不是那么轻松。

　　另外一些人暂时还没有觉悟过来，等他们真正明白了自己的处境，一切都已经晚了。现在他们只能希望自己是亡羊补牢，为时未晚。

　　(本文作者：Irwin Kellner)