甜蜜的房市 甜蜜的营造商

　　【MarketWatch波士顿7月14日讯】分析师说，鉴于需求强劲，美国住宅营造商成长前景仍然看好，但如果整体经济出现不稳定，那么利率上升和不严格的贷款标准也许会带来问题。

　　Fitch Ratings资深总监柯然(Robert Curran)说，“定息抵押贷款的低利率一直刺激着购房需求，但其它与抵押贷款有关的因素使得边缘购房者有条件买房，这也许会给将来 造成困难。”

　　Fitch说，尽管房市在低利率和人口增长的环境下仍然很热，但在近年房价高涨的某些地区似乎有需求放缓的迹象。

　　柯然说：“在某些市场上，住宅营造商有意放慢订单的处理，利用大胆的定价或推迟开盘来减少库存，实现利润的最大化。”

　　标普公司(Standard & Poor's)分析师马克(Bill Mack)认为，大多数投机型市场，如佛罗里达州、加州和内华达州某些地区，房价涨势不会停止。至于全美房市，他认为明年房价还会涨，但涨幅会远远低于过去12个月的水平。

　　马克说：“我们预计，新屋和现屋价格涨幅至多能达到5%左右。”

　　由于盈余持续稳定，加上抵押贷款利率很低，住宅营造商类股今年的表现超越大市。

　　截至7月6日的过去12个月中，道琼美国住宅营造商类股指数(Dow Jones U.S. Home Construction Index)(DJ_HOM)上扬了75%，其中表现最好的成分股为佛罗里达州Orlando的地区性住宅营造商Whitemark Homes Inc.(WTMK)——今年以来涨了60%，全国性住宅营造商KB Home(KBH)和Toll Brothers Inc.(TOL)——均上涨了大约50%，德州和内华达州等市场上的住宅营造商Meritage Homes Corp.(MTH)——上涨了45%。

　　“甜蜜的”房市

　　Fitch说，美国住宅营造商近期公布的订单讯息显示，需求仍然相对强劲，尽管评级机构并不期望能够实现像2004年大部分时间的那种出色年度成长。

　　柯然说，2005年头五个月中，新屋开建和新屋销售数字比去年同期双双成长了4.4%。他预计2005年全年新屋开建将达196万套，与去年数字持平；预计新屋销售成长0.5%。

　　Freddie Mac(FRE)上周四说，它预计2005年三十年期定息抵押贷款的平均利率将为5.8%，与过去两年水平保持不变，主要是因为预期通膨水平较低。

　　最近投资者信心指数的上升和就业成长的稳定也对住宅营商有利。

　　五月份新屋价格的平均值为28万1400美元，比去年同期上涨了8.1%。

　　柯然说，“在需求上升的环境下，住宅营造商无法或者说某种程度上不愿意增加供应，使得库存状况一直处于较好的控制之下。”

　　标普公司的马克说，“(一个项目)从开建到完成大约为八至九个月，长期以来并没有太大变化——如果有变化的话也只是时间延长了。”

　　房价坚挺、需求强劲的状态之所以一直存在，是因为住宅营造商的产出没有增加，而美国人口过去四十年来基本上翻了一倍至大约2亿7500万。

　　马克说，“美国的业主比例也创下最高纪录，约为70%，尽管我们并不认为这个指标还能提高太多。”

　　待售房屋数量达到历史高位，这令某些人感到担忧，但Fitch认为，购房数量的上升弥补了库存的增加。

　　柯然说，“过去12个月左右的房屋待售数量达40万套，这种水平常常预示着行业放缓。”

　　Fitch称，待售房屋与已售房屋的比率，前两次高峰分别为76.3%(1970年)和58.9%(1970年代末)。

　　1980年代该比率为57.5%，而2005年5月该比率仅为34%。

　　柯然说，“我们的结论是，目前待售房屋的数量仍然是合理的，因为已售房屋的数量很大。”

　　尽管如此，标普公司的马克说，“待售房屋数量大总是值得担忧的，尤其当需求下滑时。”

　　行业整合大势所趋

　　Fitch说，大型住宅营造商相对较小公司拥有竞争优势，因为它们介入泡沫型市场的份额较小，一旦利率上升也较容易获得信贷。

　　Fitch还认为，住宅营造行业的整合趋势将会继续，今年稍晚并购案会增多。

　　2005年收购交易增多，大部分是为了增强公司在某个特定市场的地位。有些小型私有股权公司也在寻找大型上市公司的合作，以避免利率上升的挤压。

　　标普公司的马克也预计收购案会增多，“但不会是震动性的，也许是某些上市公司与私有股权公司和机构投资者的合作。”

　　许多分析师预计大型住宅营造商的表现将超越较小的同行，也有许多分析公司调升了大型住宅营造商的评级和股价目标。

　　柯然说，“规模最大的住宅营造商，2005年利润和营收应当能够继续成长。”

　　根据Builder Magazine基于2004房屋完工数量的统计，美国规模最大的住宅营造商包括D.R. Horton Inc.(DHI)、Pulte Corp.(PHM)、Lennar Corp.(LEN)、Centex Corp.(CTX)和KB Home。

　　马克预计，他追踪的12家大型住宅营造商今年每股盈余成长为25%。

　　他补充说，“我们认为大型住宅营造商会取得较好表现是因为，它们在土地和原材料价格的谈判中占据优势。”

　　贷款标准不严的隐忧

　　然而Fitch指出，大量只付息贷款的宽松放贷标准可能会造成日后的麻烦。

　　近年来，贷款商允许借款人的每月还款在其个人所得中占较高比例。

　　Fitch的资料显示，过去一般允许借款人将所得中28%至32%用于抵押贷款的每月还款，现在每月还款占所得的35%至50%也不少见。

　　柯然说，“支付的头款愈低，倒债的可能性就愈高。”

　　(本文作者：John Spence)