瑞银认为零售REIT能经受消费下降考验

　　【MarketWatch波士顿11月26日讯】瑞银华宝分析师周一表示投资者应关注区域性购物商场(Mall)股票，因为即使消费者支出枯竭，该板块在近几次经济衰退中仍好上好表现，给投资者带来惊喜。

　　虽然黑色星期五购物者支出超出了市场预期，但投资者仍担心美国经济将陷入长期低迷之中。但投资者担忧的因素包括就业市场成长缓慢、油价与天然气价格大涨以及抵押贷款市场风暴将使住宅市场进一步恶化。 瑞银华宝认为美国经济陷入衰退的可能性为45%。

　　但这家投资银行分析师表示购物商场已在90年代初由消费者支出下降引发的经济衰退中证明了它们的抗跌素质。分析师指出，在零售商连续两年销售额下降后，购物商场才需要面对租金下降。投资者可通过投资专业经营零售地产的房地产投资信托公司来进入这一领域。

　　瑞银华宝分析师在周一出版的研究报告中表示，“即使销售额下降，购物商场仍享受良好的租金价差、租金成长以及租用率。”分析师表示，“我们相信今日的购物商场租用水平的提高，百货店运营改善以及国内公共租户的进一步集中会更有利于抵消销售额下降的影响。”

　　房地产投资信托 (REIT)板块在连续七年跑赢大市，但在2007年有所下跌。由于投资者担心

　　截至上周五收盘，道琼斯Wilshire房地产投资信托交易型开放式指数基金今年迄今下跌了15%以上。 除经济衰退恐惧外，美国商务房地产股还受到共同基金外流、购并事件减少、股息收益率下降以及海外不动产更受欢迎的打击。

　　瑞银表示，自九月中以来，全球零售板块的表现落后于全球房地产市场，这是因为投资者开始对美国消费者支出前景感到担忧。但回顾一下1990至1991年以及2001年经济衰退时期，美国零售房地产投资信托跑赢了总体房地产投资信托行业。

　　这些分析师在研究报告中表示，“区域购物商场已被证明为最抗跌的房地产领域，从长期来看是防御性最强的资产 (不包括现金与债券)，这是因为他们只收取租金，不与零售商的销售额挂钩，严格的规划限制了新的供应。”

　　他们补充称，“在经济衰退或经济成长放缓时期，家庭可能会削减高价商品如汽车与白色家电的购买量，但他们可能会为了开心而购买新服装或珠宝，尤其会为孩子购物。”

　　购物商场房地产投资信托

　　瑞银集团最看好的区域性购物商场是Simon Property Group Inc. (SPG)，该股是标准普尔500指数成份股。

　　分析师表示，“该公司拥有大型、多样化与高品质的资产。与其它高品质全球同行，如澳大利亚的Westfield 与英格兰的Liberty相比，Simon按收益率与成长性计算的估值相对便宜。在经济成长放缓形势下，该公司管理层的保守态度也令我们佩服。”

　　瑞银集团看好其奢侈品与海外市场业务，“绿色”建筑项目、良好的财务状况以及对于新项目谨慎的态度。

　　从另一方面看，Simon的风险包括美国经济衰退、美国房地产投资信托股票普遍被抛售，因为房地产投资信托是权重最大与流动性最好的板块。

　　在购物商场房地产投资信托中，瑞银集团给予Simon、Macerich Co. (MAC)与CBL Associates Properties Inc. (CBL)买进评级，给予Taubman Centers Inc. (TCO)、General Growth Properties Inc. (GGP)与Pennsylvania REIT (PEI)中性评级。