中海310亿收购中信住宅业务 市值或超万科

　　继招商系地产大重组之后，又有两家央企间的地产业务整合拉开了序幕。

　　3月14日，中海地产（00688.HK）发布公告称，将以人民币310亿元的总价收购中信股份（00267.HK）旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，总建筑面积约2400万平方米。

　　中海地产将主要通过向中信方面增发股份、同时转让小部分资产支付交易对价。交易完成后，中信将持有中海地产10%股权，成为中海地产的第二大股东。

　　《第一财经日报》记者按照此次增发价格测算，中海地产在完成交易后的市值将达2973亿港元（合约人民币2500亿元），与万科市值仅相差不到人民币200亿元。

　　但万科A股股价在“万宝之争”中大幅大涨，复牌之后极有可能补跌。这意味着，中海地产有望成为中国市值最大的地产“巨无霸”。

　　央企再现大重组

　　在完成了母公司中国建筑（601668.SH）的地产业务整合之后，中海地产又马不停滴将目标瞄准了另一家央企——中信股份。

　　两家央企资产重组的消息在3月11日传开，到3月14日，双方先后发布公告坐实了此事。

　　根据公告，中海地产将收购中信股份重组之后的绝大部分住宅业务，这些项目分布于中国内地25个城市，其土地储备总面积约2400万平方米，项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他地区，大部分项目位于一线及二线城市。

　　此次交易的总价为人民币310亿元，中海地产将通过定向增发和出售资产来支付，一是向中信增发10.96亿股新股，价格27.13港元/股，合约297.24亿港元；二是向中信转让部分物业，偿付人民币61.49亿元（73.56亿港元）。

　　中海地产内部人士向《第一财经日报》记者透露，中海可能将旗下商业地产的一小部分出售给中信。

　　截止到2015年底，中海地产的商业物业在建面积逾600万平方米，已经运营的面积约170万平方米，其中大部分为写字楼，另有3家酒店，分别位于深圳、珠海、澳门；3家已开业的购物中心，分别位于济南、南京、沈阳，以及1家在建的购物中心，位于佛山。

　　交易完成之后，中信将持有中海地产10%股权，成为其第二大股东，仅次于中国海外集团的51%。中信将在中海地产的董事会享有一名非执行董事的席位。

　　对于中海地产来说，通过发行新股及转让部分资产的方式，一次性获得中信股份旗下具规模的房地产开发业务，而不动用公司现金资源，更能提升其在一二线城市的土地储备。

　　此次收购中信获得土地储备，相当于中海地产总土地储备的一半。截至2015年6月底，中海地产的土地储备为4409万平方米。

　　而中信股份也借此完成对旗下地产业务的整合。作为大型央企，中信股份业务横跨金融、能源、制造、房地产等多个领域，2014年刚刚完成整体上市。其中，房地产业务主要有中信地产和中信泰富两个平台。但在中信的整体业务中，地产板块占比很小。2015年上半年，其房地产及基础设施业仅占中信股份总收入的4%。

　　中信股份副董事长兼总经理王炯先生表示：“这是我们地产整合的一个重要举措。相信中海地产能使这部分的资产实现价值最大化，同时我们也可以参与这家国内房地产龙头企业的发展。”

　　中信方面称，此次交易将使中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。

　　叫板万科

　　接连的几次大并购之后，中海地产今后的规模或将直追万科。

　　虽然是赚钱能力最强的房企，中海地产目前的规模与万科仍有一定差距。2015年，中海地产实现销售额约1806亿港元(合约人民币1515亿元)，在全国房企中排名第五。而万科在2015年实现的销售额创下了行业新高，达人民币2614亿元。这意味着，中海地产与万科之间的年销售规模差距超过1000亿元。

　　中海地产此番收购的中信地产资源多数位于一二线城市，其中环渤海地区占比31%，长江三角洲地区占比9%，珠江三角洲地区占比42%，其他地区占比18%。

　　“至于具体城市分布，相信很快就会有一份详细的交易结构协议。”上述中海地产内部人士向《第一财经日报》记者透露。

　　评级机构标准普尔表示，此次交易涉及的土地储备相当一部分项目位于一二线城市、以及部分项目能够在2016年进入可销售状态，能够有助于中海地产维持增长动能。

　　单从市值来看，一旦完成交易，中海地产的市值将几乎与万科持平。按照中海地产计划以价格27.13港元/股向中信增发10.96亿股新股、占扩大后总股本的10%来计算，中海地产增发后的市值将达2973亿港元（合约人民币2500亿元），与万科市值仅相差不到人民币200亿元。

　　中海地产方面称，未来公司仍将通过审慎的决策与判断发掘行业内具有吸引力的整合机会，持续巩固并提升公司的行业领先地位。

　　事实上，当前中国房地产正处于分化整合时期，行业并购态势愈加明显。标准普尔预计这种态势将持续数年。

　　不过，两大央企整合也将面临不少难题，比如人事变动和组织架构。此前，中海地产与中建地产涉及338亿元的内部整合，就耗费了近两年时间，背后伴随着诸多人事纷争、组织架构变革等问题。此次要跨越两家央企，整合难度或许要高于内部重组。