房价成两会焦点 券商：关注地产股短期反弹机会

　　证券时报网（www.stcn.com）03月04日讯

　　一天提三次价、过户大厅“一号难求”、房产中介门前排起长队……春节过后，上海、北京、深圳等一线城市楼市火爆，房价持续上涨，不少购房者惊呼一线城市房价“疯了”。

　　2月全国百城房价指数日前公布，环比、同比均连续第七个月双涨。其中，北京、上海、深圳等一线城市房价更是出现“暴涨”， 甚至一些二线城市也加入涨价行列。

　　近期多地楼市价格出现大幅上扬，房价再次成为社会关注的焦点，也成了参加全国两会的代表们热议的话题。

　　一线城市房价非理性上涨不利于市场稳定

　　“一线城市房价高涨，既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应，也是刚性需求进一步释放的表现。”全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕提醒，必须警惕其中的非理性因素。

　　郭乃硕认为，一线城市本身具有较强的“虹吸效应”，“但非理性上涨显然不利于房地产市场健康稳定发展；某种程度上甚至透支三四线城市购买力，加剧去库存难度。”

　　一线城市要采取措施 把房价压下来

　　3月3日，全国政协开幕会议后，著名经济学家、中国央行前顾问李稻葵接受采访时表示，一线城市要赶紧采取措施，通过增加供给的方式，把房价压下来。同时，依靠行政手段、交易税等控制房价上涨。

　　对于经济稳增长任务，李稻葵认为，今年下半年还会有新亮点出来，如“全面二孩”政策将开始发力，两百多万新增人口出生，测算出来会占GDP0.2%，一线二线城市房地产政策开始加码，上海北京等城市必须要稳增长，要增加供给，重点是结构改革，去杠杆、去库存，抬杠杆指的是企业的杠杆必须降下来。

　　对于一线城市面临再一轮的房价上涨，是否存在房地产泡沫。李稻葵认为，这不好一概而论，不同的城市有不同情况。不要用短期价格上涨的速度来判断市场，也不要用收入和房价的比来算，因为收入算不清楚，如父母给子女钱，这应该算租售。

　　部分一二线城市要加紧采取措施，先通过增加一二线城市土地供给，把房价压下来。同时，依靠行政手段、交易税等进行控制。“我相信房价会稳定下来，甚至还会有下降。在政府方面，应该增加出租的供给。”李稻葵说。

　　三四线城市房价或进入下行通道

　　国家统计局数据显示，1月份大多数三四线城市房价同比下降。“三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。”全国人大代表金硕仁认为。

　　潜在的市场不是没有。在河北定州工作的小高今年刚结婚，农村生活的父母拿出毕生积蓄为他在城里准备了新房。金硕仁认为，鼓励农民进城购房是三四线城市去库存的重要渠道。“但收入、户籍、社会保障等都是农民进城需要考虑的问题。农民脱离土地后的生活保障，不仅是城里买套房这么简单。”

　　部分城市应扩大区域增土地供给

　　全国政协委员、华南城控股有限公司执行董事梁满林认为，部分城市房价上涨，主要原因是供不应求。他说，深圳等地房价上涨势头迅猛，主要是市场需求导致的，而且从深圳的情况看，如果不供应土地，房价还会上涨。

　　此外，土地供应紧张也是导致房价上涨的一个重要原因，深圳等部分城区都存在这个情况。所以，他今年的提案就涉及到“关于扩大深圳面积”的内容。他建议，将广东惠州及东莞靠近深圳的几个镇并入深圳，将深圳的土地面积扩大2到3倍，拓展深圳的发展空间，缓解深圳的高房价，同时带动相对落后的惠州的经济发展。

　　梁满林说，长期以来，对于房子的需求都是很庞大的，一旦供应紧了，房价就上涨很快，多一些供应，房价又会下来一些，都与市场需求有关。

　　三四线城市去库存首付款还可再降

　　全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林认为，一二线城市房价暴涨是有原因的，这些城市大多土地资源稀缺，供给不足再加上建造成本、销售成本、财务成本等原因致房价上涨。另外，就是需求量大，而且大部分是刚需。此外，房地产还具有投资属性。上述三点叠加，造成一二线城市房价上涨是肯定的。

　　李晓林表示，有说法称我国现在已经建完可售的房子总面积是7亿平方米，在建的房子加起来面积总和，约30亿到50亿平方米。如此庞大的市场，主要还是在三四线城市。所以，大量库存都在三四线城市。

　　李晓林说，去库存首先要有的条件就是要有钱，这是梯级消费，大家都想买房，但是要有积蓄，政府和个人都急不得。李晓林建议，可将购房首付款再降低一点。但他也坦言，降首付对银行是有风险的，需要认真权衡。

　　券商：楼市基本面或呈价升量缩 关注地产股短期反弹机会

　　长江证券发布的研究报告指出，自2015年二季度开始，商品房成交量已经连续上涨了3个季度，全国商品房成交均价也逐渐回暖攀升。首先，地产行业长周期下行已成定局，商品房市场需求总量相对稳定，成交量长期上行趋势难持续；其次，在2015年楼市火爆之后，相关政策等边际效用递减；最后，房价持续攀升也会导致有效需求递减。因此，判断2016年商品房成交大概率不会超过2015年，2016年上半年基本面或进入“价升量缩”走势，今年地产板块难以走出趋势性机会。

　　去库存任重道远，投资短期难有起色。房地产相关政策仍然保持“千方百计去库存”的政策主线没有变，而不仅仅是拉动地产投资。逻辑显而易见，因为只有在库存充分出清的前提下，投资才能有实质性的触底反弹；反之，在库存没有充分出清之前，地产投资难有起色，而去库存政策也不会停止。因此，可以看到2016年开年之后，一系列的刺激政策不间断出马，统计1月1号到现在各级政府出台了62项跟去库存有关的政策。

　　长江证券称，在近期政策密集出台、央行降准背景下，建议关注地产板块的短期反弹机会，相关个股在前期大幅下挫后已经出现投资价值。认为在反弹中有两类公司最值得关注，一个是低估值的龙头股，建议关注保利地产和招商蛇口；第二类就是直接受益于去库存政策、布局在核心二线城市的中小地产股，建议关注滨江集团、福星股份、栖霞建设、北辰实业、上实发展等。至于反弹的持续性，觉得有四个关键点可以作为判断的参考：一是一季度成交情况；二是两会期间的地产政策；三是信贷信号；四是沪深后续调控政策。

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