造城者中南建设 高周转玩转大盘开发

2015年01月23日 21:40  投资时报  收藏本文     

  做“全生活服务商”是中南建设对外提出的口号,即在地产大盘开发之上,嫁接其他业态,也就是“地产+X”模式,以此推进在房地产平台之上的多元化

  来源:《投资时报》

  文|《投资时报》记者 杨秋波

  万科、绿地巅峰之争正酣,融创、绿城在一路合作奔向千亿房企的途中撕破脸皮……群雄征伐之中,江苏中南建设集团股份有限公司(下称中南建设,股票代码:000961)以造城者的姿态,手执新兴城市综合运营商的大旗,闯入人们视野。通过承建政府项目,以低于行业平均水平的楼面价获取土地,中南建设的大盘开发扩张迅速。

  中南建设董事兼副总经理陈小平在接受《投资时报》记者采访时表示,“大盘开发是中南建设从小到大的扩张方向,目前项目分布于江苏、山东、海南等区域。未来,公司区域布局会做一些调整,逐步向一线城市周边及二线城市核心区域转向。”

  大盘开发打开市场

  致力于二三线城市综合大盘开发的中南建设,主营业务分为两块:房地产业务和建筑业务。中南建设采用的是建筑+房地产开发联动的模式,同时进入新兴城市。这种模式,以工程建筑为起点,以建设地方政府大型公建设施或地标建筑为手段,进而以较少的资金,锁定大规模的土地储备。

  通过这种合作模式,中南建设的楼面价一直低于行业平均水平。

  该公司财报显示,2013年中南建设项目平均楼面价为1290元/平方米,2014年上半年,平均楼面价为1463元/平方米。根据中国指数研究院[微博]数据显示,2014年十大上市房企中只有碧桂园及富力地产的平均楼面价低于1500元/平方米。

  陈小平认为,大盘的优势在于,项目体量大,能够容纳比较复杂和多样的业态,形成综合性社区,“这相当于给社区装上一个引擎。住宅只是解决居住功能,而其他配套会解决办公以及消费需求。各种业态之间也有协同效应,酒店业态对办公楼有吸聚作用,而办公楼又会提升住宅价值,这样会越来越有活力。”

  关于未来产品结构的比重调整,陈小平对《投资时报》记者表示,“中南建设已有初步的计划,未来希望自持物业和住宅的占比是三七开,住宅方面占70%,通过住宅的销售稳定现金流,支持其余30%的自持物业,包括商业、旅游以及文化等领域的投入,并通过这部分投入,获得有较大潜力的物业以及相对稳定的回报。”

  目前,中南建设已经开业的自持物业,包括两个购物中心、一个精品百货、一个五星级酒店,及三四个在建商业项目。“未来的大盘项目,会根据周边人口及区域定位,决定是否做商业,这些都是战术性问题。”陈小平表示。

  销售额5年增长5倍

  受益于大盘开发模式,自2009年上市以来,中南建设销售额实现快速增长。

  2009年该公司房地产预售金额为43.3亿元,建筑施工业务全年实现收入40.73亿元。时至2012年,公司签约金额达到110亿元,建筑施工业务全年实现收入90亿元。

  2014年,该公司计划销售金额为220亿元,建筑施工业务收入为120亿元。克而端发布的《2014年中国房地产企业销售排行榜TOP100》显示,中南建设2014年的销售额为207亿元,是2009年的约5倍。

  陈小平对《投资时报》记者表示,“2014年四季度整个行业都有回升,但年初市场那么严峻,大家都没有预料到,销售压力比往年要大。中南建设2014年的业绩还算理想,具体要以年报为准。”

  受市场制约,在开发节奏方面,中南建设做了一些调整,在售、在建与规划的比例控制在“3:3:3”,尽量压缩库存量。在线上线下的营销方面,该公司也做了很多尝试。“2015年,大家都有压力。但是,目前中南建设在大部分已经进入的城市里,销售额都不错。”陈小平表示。

  来自广发证券的数据显示,2014年上半年公司完成房地产签约金额88.4 亿元,与去年同期相比上升57.8%。销售细分数据显示,江苏的苏州地区和南通地区销售占比最高,江苏全省的销售金额占比超过70%。

  目前中南建设在房地产业务的区域布局,以江苏省为主,采取深耕策略,同时在山东、辽宁、海南等区域,以土地竞拍、软投资经营、整体捆绑打包的运作方式,进一步扩张。从2005年拿下南通CBD中央商务区地块进行大盘开发以来,中南建设已经进入11个城市打造了20个房地产项目。

  在海南儋州滨海新区,中南建设计划出资100亿元对滨海新区第二组团万亩土地进行成片开发,规划总建设面积500万平方米。此外,在山东寿光的4个项目建筑面积都在10万平方米以上,中南世纪星城项目更是中南建设于2011年建设的超级大盘,项目总建筑面积达110万平方米。

  工期平均六个月

  为了克服大盘开发的周期过长、去化速度过慢等问题,加快现金的回流,提高资金的利用率,中南建设开始在产品线结构调整、住宅产业化以及工程管控方面发力,力图提高大盘的周转率。

  房地产是资本密集型行业,资金周转的快慢,直接决定房企资金成本和盈利能力。很多企业毛利率好看,但把资金成本算进去后就不太好看了。

  在周转率方面,陈小平向《投资时报》记者表示,“中南建设已经把拿地到销售的时间控制在六个月左右,这在行业内算比较短,多数企业这一周转时间在九个月左右。”

  中南建设盯得较紧的是从钱投进去,到实现销售现金流回笼的阶段,通过“三先六快”的体系,实现短周期高效率的项目运作。

  所谓“三先六快”,是指在项目操作环节“先获取土地信息”,“先进行市场研判”,“先准备招投标”,最快实现与政府相关部门的对接,把大部分工作前置掉,再“加快规划设计、人员配置、报批报建、招标采购、工程建设、营销推广”等。

  实现此项运作,要基于几个战略方面的要求。首先是产品和管理的标准化,产品的标准化可以大大缩短运作周期,户型可以从标准库中直接挑选。同时招标采购战略化,固化了一批战略合作伙伴后,就可以今天定户型、材料,明天就进场施工,招标采购周期大大缩短。

  这两方面是制约整个运转周期的关键因素。

  在工程管控方面,2014年上半年,中南建设房地产“三先六快”高周转体系日益成型,全过程的计划控制确保了关键节点的实现,缩短了投资周期,避免了企业风险,标杆效应持续扩大,南充、镇江、苏州、泰兴、吴江等项目表现优异。

  “地产+X”平台模式涉足智能化

  在房地产业务未来的转型方面,陈小平表示,中南建设会将两个核心,包括价值地产和品质地产,作为努力的方向之一。

  “价值地产是给地产增加更多服务和附加值,关于住宅和写字楼,传统的定义就是由钢筋混凝土构成的空间,业主购买的也是这种空间。但是随着市场发展,随着业主需求不断提高,必须改变这种观念,提供更多附加值,比如节能、环保、健康、智能等方面,都将是中南建设未来的转型方向。”

  中南建设对外提出的口号是要做“全生活服务商”,在地产的大盘开发之上,嫁接其他业态,也就是“地产+X”模式,以此推进在房地产平台之上的多元化。

  节能方面,中南建设已经与国内外一些机构进行合作,大大降低生活中的能耗需求。在智慧健康以及远程医疗方面,公司也在加大投入,为业主提供健康管理服务及健身空间。

  “每一个项目都会提供一个健康小屋,投入约五十万元,购置一些医疗设备,给业主提供体检等服务,并为业主建立健康档案,进行长期的健康跟踪,节省业主的医疗成本和时间成本。”陈小平表示。

  目前,中南建设已经与蓝卡医疗建立合作关系,在过半楼盘提供医疗设备,并与三到四个医疗机构合作,希望在一两年内实现对所有楼盘的基本覆盖。

  智能化方面,陈小平向《投资时报》介绍,中南建设正在和IBM[微博]、华为等多个企业进行沟通,寻找智能化方面的合作,提升业主生活的智能化水平。比如所有社区必须做到Wi-Fi全覆盖,光纤入户,在这个基础上,构建智能家居、业主的互动智能平台,以及将周边商家与业主联合起来的服务平台。

  据陈小平介绍,中南建设未来的另一个努力方向是品质地产。其中包括服务品质和产品品质,产品品质的重要基点会放到产业化的过程之中进行提升,现场加工有着天然的工艺上的缺陷,比如对工人素质以及自然气候的依赖,转化成工厂化生产,改变装配和施工的方式,才能像控制汽车质量一样,控制住房的质量。

  2014年上半年,中南建设自主研发建设的100米预制剪力墙结构封顶,填补了国内的空白,标志着公司建筑工业化结构体系已初步形成,并开始进入全商业时代。公司也获取了外部两家知名房企的住宅施工项目,将NPC技术(全新装配混凝土技术)运用推向市场。

  陈小平向《投资时报》记者表示,“在住宅产业化方面,中南建设起步得比较早,NPC技术在国家的行业标准方面,有中南建设参与编制。”

  为了产业化,中南建设在沈阳、南京、南通都建立了相应的生产基地,希望通过技术的推进达到几个方面的目的。第一是品质的提升,“标准化生产出来的产品品质完全不一样”。第二是工期的控制,“采用产业化技术之后,比传统的现浇,在工期上能够节约1/4到1/3的时间。”

  与此同时,中南建设也在探索建筑机器人方面的应用研究,并与苏州大学机电工程学院、苏州大学机器人与微系统中心签订了框架性协议,共同进行“建筑机器人及智能装备”的研究、开发。

  中南建设认为,随着城市的发展,高层建筑、钢结构建筑、社会公共建筑对施工质量、施工效率、施工安全的要求越来越高,必须借助高端自动化、智能化的建筑工程装备。

  此外,在节能环保方面,传统的现浇、用电用水、扬尘、噪声方面存在浪费和污染,产业化之后,建筑施工在用电用水方面都有50%左右的减少。“2015年,中南建设计划会用50万平方米的建筑面积,来推进此事。”陈小平表示。(完)

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文章关键词: 经济投资行业两融

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