证券时报网（www.stcn.com）11月01日讯

　　10月的最后一天，深圳的最高气温仍有30℃。此前对外界宣称“已对传统地产失去兴趣”并已退出万通地产的业界大佬冯仑，现身深圳大中华喜来登酒店，出席名为“超越野蛮生长——冯仑的商道真经”的主题论坛活动。

　　在冯仑看来，国内的房地产行业已过了青春期，告别了躺着就能挣钱的黄金时代，但这并不意味着房地产行业的萧条，而是“美好的生活和烦恼一起到来的时刻开始了。”

　　互联网冲击下，传统房地产的四种转型之路

　　如今，互联网浪潮全面深入我们的生活，也深刻改变了很多业态。面对互联网的力量与改变，冯仑认为势不可挡，唯有改变自己，传统房地产企业应该要从开发商变成服务类的房地产企业。

　　什么是开放商型的房地产企业就是不断拿地、盖楼、然后再把楼卖出去。服务类的房地产企业则是围绕着地产开发延伸产品。

　　在冯仑看来，随着互联网的崛起，传统企业的转型之路有四种选择。第一种选择叫做“老黄瓜刷绿漆”，就是试图用转型跟上这个时代的步伐，但这样比较辛苦。这就好比有钱的女人年纪很大了，可就是不愿意向衰老低头，把钱都砸在抵抗时光上。即使整形后外表像年轻姑娘，但是一交换名片就拿远了看就露馅了，因为年纪大了得了老花眼，这无法整。

　　第二种模式是改做后台，拿出经验和年轻人一起分享，向他们学习，共同创业，最后大家一起赚钱。冯仑说他选择的就是这种转型。

　　第三种是从主流市场转向边缘市场。第四是洗洗睡了，真的不干了。

　　好的房地产商，是好的导演与制片人

　　冯仑说：“房地产的意义就在于创造最具价值的固定的人造空间。”

　　能决定这固定的人造空间的因素，在他看来，一共有四种。第一种是位置，再好的五星级酒店倘若建在沙漠里，那么估计也难逃关门大吉的命运。

　　第二种是行为。“这里，我认为坐着比站着好挣钱，躺着比坐着好挣钱，”冯仑说道。他解释说，比如一个购物中心，那么多品牌店，人们走来走去逛，很少买东西，因为拿着手机扫一扫，回家上网买。但是购物中心的饭店或是咖啡馆就赚钱容易些，因为人们坐下来，十有八九就是已经决定要消费的。而购物中心里面的美体SPA之类的，赚得相对就更容易些了。

　　第三种是技术。冯仑举例子说二战以前，曼哈顿基本上是几层楼高的房子，那房地产商的利润自然有限。后来技术进步了，曼哈顿拔地而起的都是摩天大楼，那些地面价格与那么高的楼相比，就低了，房地产商的利润自然增厚。

　　第四种就是管理。

　　因此，要想让一个空间的价值发挥到极致，那么房地产商就要是好的导演与制片人，选择入住的品牌则是演员，如此才能在空间里上演好戏，赢得满堂彩。

　　准备推出定制住宅

　　过去传统型房地产企业老是盯着住宅市场，也就是提供给人们睡觉休息的空间。那睡觉休息之外的空间呢那些空间恰恰是房地产大有所为的地方。比如，美国不少房地产企业就是靠建造监狱而保持良好的营收与净利的。

　　面对越来越多唱衰房地产行业的声音，冯仑表示目前国内的住宅市场的确到了拐点时刻，但这并不意味着房地产市场的萧条。“这个拐点就相当于到了青春期，虽然不长个子，但远远没到60岁驼背的时候。”相反，房地产的好日子才刚开始。比如在商业不动产领域，房产商还有大把机会，比如医疗健康不动产、新兴智能物流仓库，以及教育领域的不动产建设等。

　　冯仑表示，自己也正在尝试改变，准备推出定制住宅。以一个线上平台为依托，消费者提前参与目标产品的设计互动和选择，达成一定的数量，则进行群体性的订单化生产。

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