碧桂园绿地密切关注政策变化

　　在中国海外地产投资区域的分布中，亚洲占比最大，高达33.8%，在亚洲又以马来西亚为最

　　来源：《投资时报》

　　文｜《投资时报》记者 杨秋波

　　在距中国北京逾4600公里外的马来西亚，一道有明显针对性的政令，给来自中国的投资者泼了一盆冷水。

　　近日，有消息显示，马来西亚雪兰莪州将外国人置业门槛从年初定下的100万令吉（约合200万元人民币），大幅上调至200万令吉（约合400万元人民币）。针对本地开发商的土地转让计划，也因中国买家的增多而搁浅。同时，10月即将公布的2015年财政预算案，也会针对外国人买房落实更为苛刻的条例。

　　此事在来自中国的投资者中引起巨大反弹，据知情人士向《投资时报》记者表示，马来西亚雪兰莪州修法，已经导致大批中国购房者萌生退意，其所投资的别墅小区已经有170多位国人买家退房。

　　政策变动一直是海外投资最需谨慎面对的暗礁，特别是在中国房地产开发商大举进军海外的今日。尽管大批退房所属小区为马来西亚本土房企所开发，但目前仍属州法的新规，依然大有扩散可能。已在马来西亚开发地产项目的中国内地房企，将随时面临新规洗礼。

　　新政引大量买家退房

　　据马来西亚第二家园移民计划工作人员向《投资时报》记者表示，雪兰莪州确实已抬高外国人在当地的购房门槛，“以前是200万元人民币，现在则增加到400万元人民币”。

　　据了解，雪兰莪州政府将地区划分为三个部分，即第一区（八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦及巴生）、第二区（瓜雪及瓜拉冷岳），以及第三区（乌雪及沙白安南）。每个地区的房地产最低价格不一，介于100万~300万令吉之间。

　　实际上，雪兰莪州并非最受外国买家青睐，相比此处，海外购房人士更加钟情吉隆坡、柔佛、槟城与亚庇的房产。但是，政府针对本土开发商的一些特殊优惠条件，却吸引了大批中国买家。

　　据知情人士向《投资时报》记者介绍，其之所以购买雪兰莪州房产，主要出于三点考虑：第一，购买马来西亚本地房企开发的项目可购买土地，这是在中国买房无法享受到的；第二，小区内的居民可以全部由中国人构成，而海外开发商的项目则无法实现这一要求；第三，购房成本较低。

　　然而，新政的推出却将此三项优势逐个击破。除了房价提升，马来西亚本土房企开发的项目也不能出现“中国城”。此外，海外购房者在购得土地之后，亦没有办法将其转让。

　　购房优势尽去，买家亦随之出走。据《投资时报》记者了解，马来西亚本地著名企业金狮集团（亦是百盛百货控制方）开发的一别墅项目已遭中国买家悉数退房，损失惨重。尽管企业已积极与当地政府沟通，但仍难挽回局面。

　　内地房企涉险过关

　　相比马来西亚本地房企，已大踏步进军海外的中国内地开发商则涉险逃过此劫。

　　目前，内地房企碧桂园在雪兰莪州有两个项目，分别位于第一区块和第三区块。两个项目均为合资项目，总投资额约为2亿令吉。

　　碧桂园相关项目负责人对《投资时报》记者介绍称，这两个项目的目标客户群均为本地客户，该政策对项目影响不大。碧桂园近几年对海外的投资市场也做了充分调查和了解，每到一个新市场都会紧跟当地法规，和相关政府部门保持密切沟通，确保各方面的运作都符合法规要求。

　　对于上述情况，绿地集团相关负责人亦对《投资时报》记者表示，绿地也关注到马来西亚各地的变化。对于个别地区的相关楼市措施，绿地将保持关注，尊重地方，与当地政府密切沟通和配合，并根据实际情况进展积极应对。目前，相关的地区措施，并没有对绿地在当地的投资形成直接影响，绿地在当地的项目正按部就班、顺利推进。

　　新政存扩散风险

　　短时来看，雪兰莪州新政并没有对中国内地房企产生过多影响，但类似政策的扩散恐怕是迟早之事。

　　消息显示，马来西亚购屋者协会总秘书郑金龙对雪兰莪州政府实施新的遏制炒房措施表示赞赏，他表示，这项措施将能防止外国人抢购当地房地产，避免房价节节上升，令国人失去购买房地产的机会。“新元兑马币坚挺，当地房价对新加坡人来说非常便宜。”因此，他促请其他州政府，“尤其是槟城及柔佛州仿效雪兰莪州的做法，以抑制房价不断上涨。”

　　而此新政一旦扩大化，必将打击来自中国的投资者及开发商。

　　据高纬环球北京研究部经理陆明向《投资时报》记者介绍，自2008年至2014年6月期间中国对外地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元左右。虽然国有企业和私营企业分别占此期间对外房地产投资总额的50%左右，但私营企业和个人投资者所占的交易数量更多。

　　陆明表示，在中国海外地产投资区域的分布中，亚洲占比最大，高达33.8%，在亚洲又以马来西亚为最。

　　针对政策扩散风险，内地房企不得不防，碧桂园海外开发负责人亦向《投资时报》记者表示将密切关注。“在海外拓展业务，将是碧桂园国际化的一个长期战略，但对于每一个碧桂园新进入的国家或地区，都会认真研究，从小项目或合作项目做起，积累经验，然后择机推进。”

　　上述负责人表示，海外项目普遍是在交付时才可全额收回楼款，现金回笼速度确实比国内慢，所以碧桂园对海外项目的利润率要求要高于国内项目，一般要求净利率要高于15%，内部收益率高于25%。目前碧桂园在海外的拓展都还在探索和尝试中，商业模式还没有国内成熟，所以碧桂园会不断总结经验教训，不断完善管理。（完）

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