房地产行业似乎成了上海国资改革的“主标签”。且不论最早的绿地集团借壳金丰投资并尝试“混改”，今年以来，包括海博股份、自仪股份在内，都是房地产改革先行的思路，中华企业的定增方案也包含了大股东房地产资产注入成分。有分析人士指出，当诸多上市公司转型“开发商”之后，如何体现上海国资产业优化、结构调整的布局，如何让新兴产业借助资本市场释放活力

　　⊙记者 赵一蕙 ○编辑 吴正懿

　　昨日，刚刚宣告易主的耀皮玻璃，在A股普涨格局下大幅下挫。以耀皮玻璃为最新案例，今年初至今，上海国资上市公司掀起的改革浪潮中，除了普通的定增募资、个别引入战投以外，相当比例案例都与“涉房”有关。在剥离非核心且盈利能力薄弱的资产之后，地产资产率先实现“证券化”，成为上海国资改革的一个鲜明特点。

　　自仪股份成临港集团证券化平台

　　作为上海国资队伍一员，自仪股份尚处于停牌状态。不过，根据最新进展公告，自仪股份被电气集团“卖壳”的路径已经清晰——上市公司全部资产及负债置出，并发行股份购买临港集团下属部分园区开发类资产等。交易完成后，临港集团将成为上市公司实际控制人，公司主营业务也将变更为园区开发类业务。

　　对比仪电系将飞乐股份“卖壳”给民企，自仪股份的“卖壳”其实并不彻底，因为临港集团并未跳出国资范畴，仍是上海国资系统的一次“左右手转让”。其次，自仪股份的题材也没有飞乐股份那么“新潮”，其计划的置入资产是园区开发的传统业务。

　　根据临港集团披露的公开信息，截至2013年底，公司股东共有7家，注册资本近64亿元，其中大股东为上海市国资委[微博]，持股比例47.08%，对应出资额30亿，而同为上海国资委[微博]下属的上海同盛投资集团持股18.83%，对应出资额12亿。此外，上海市国资委下属的上海工业投资集团、上海久事公司各自占资比例5.84%和7.06%，上海工业投资集团还通过全资子公司上海市工业投资公司持有临港集团9.42%出资额。除了市国资委系统的5名股东，另两名股东分别为：浦东新区国资委下属的上海南汇城乡建设开发投资公司，持有2.35%出资额，而上海市土地储备中心亦持有9.42%的比例。也就是说，上海市国资委直接或者通过旗下企业合计对临港集团88.23%的出资份额。

　　临港集团的体量不小，却没有对应的上市平台。资料显示，集团拥有上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、上海临港建设发展有限公司、上海市工业区开发总公司等多家全资子公司。2013年年报显示，期末临港集团总资产519亿元，净资产93.5亿元，当年实现营业收入49亿元，利润总额近3亿元，其中归属于母公司所有者净利润仅2632万元。而2011年，公司经审计的资产总额为427亿元，净资产88亿元，当年对应的营业收入47.58亿元，利润总额9.79亿元，归属于母公司所有者的净利润为5.95亿元。

　　从数据不难推断，临港集团负债率近80%，而经营业绩却在2013年退步。尽管其在漕河泾和临港产业区内的拿地成本优势明显，且在漕河泾开发区拥有大量租赁物业，但土地一级开发周期长，资金占用量大。因此，临港集团“选中”了自仪股份作为上市平台，将园区开发资产予以证券化，是一个更好的选择。

　　上海国资改革“涉房”路径

　　在本轮上海国企改革进程中，房地产业正成为一大方向。“剥离非盈利或者微利资产”之后，上市公司装什么？房地产类资源是最主流的选择。

　　这样的案例接二连三发生：且不论最早的绿地集团借壳金丰投资并尝试“混改”，分析今年案例，包括海博股份、自仪股份在内，都是房地产改革先行的思路，此外，较早停牌的中华企业定增方案里也包括了集团资产注入成分，房地产行业成了迄今为止上海国资改革的“主标签”。

　　除了开发类房地产业务，其产业链上的行业也被予以挖掘。例如，周一复牌的耀皮玻璃，将由地产集团承接其大股东建材集团100%股权，从而易主。停牌中的棱光实业也宣布，由现代设计集团实施重组。两公司同属“建材”行业，同地产行业有密切关联。

　　但是，“房地产挑大梁”的路径似乎难让市场满意。海博股份发布农房集团100%股权注入的重组方案后股价下跌，之前“潜伏”重组的机构投资者，大多在方案发布后走人。

　　事实上，农房集团在上市之前，曾有过较为激进的拿地动作。根据测算，重组完成后，上市公司资产负债率由55.72%上升至84.13%，主要因为农房集团在最近两年加大了土地储备。而这一策略削弱了农房集团之前“低廉土地储备”的优势，使得市场萌生了“激进拿地，证券化后二级市场买单”的担忧。

　　“但是，房地产大量证券化也有现实需求。低廉的土地迟早会有开发完的一天，能上市的时候实现证券化，有利于公司应对市场变化，同时也正好借助资本市场对后续发展助力。”一位券商分析人士向记者表示。从另一层面，上海的本土房企中除了绿地集团已将版图延伸海外，其余公司在资本市场上的形象并不强势。例如，中华企业虽然拥有地产集团这一大“靠山”，但其实更多的资源驻留在集团层面，上市公司的竞争力并不突出。

　　“相对来说，国资系统土地资源规模大、体量大，注入后，将明显提升整体证券化水平，改革效应明显；对上市公司来说，房地产虽然盈利没有以往可观，还是能保持在一定水准。”上述分析人士补充。

　　然而担忧也一并存在。“60亿的交易额，只有20亿是资产注入。”之前，中华企业定增方案被股东否决的时候，有小股东对此表示不满。而对中华企业还没有完全处理完毕的地产集团，此次又接下了耀皮玻璃，两个壳怎么玩，让诸多投资者捏一把汗。

　　亦有观察人士指出，当诸多上市公司转型“开发商”之后，如何体现上海国资产业优化、结构调整的布局，如何让新兴产业借助资本市场释放活力？

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