证券时报网（www.stcn.com）05月23日讯

　　近日，有媒体报道，除北上广深四大一线城市之外，其他城市的限购政策有可能全面松绑。对此，上证报援引住建部的权威人士称，上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购，因为之前（房价）上涨过快，且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。

　　何为限购令

　　回顾限购政策的历史形成过程：层层加码，最终遍及一二线城市。限购政策是房地产调控的重要组成部分，发端于2010年4月的北京，成形于2010年9月的深圳。2010年1月，“国八条”使得限购从一种地方政府司选的温和调控办法，变成了中央要求各地执行的严厉需求控制手段。2011年，随着珠海“双限令”出台，行政性调控政策预期严厉程度达到顶峰，全国主要城市除极个别外都出台了限购措施。

　　2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

　　不过，2014年以来，楼市风向渐变，多个城市房屋成交下降，房价涨幅趋缓。国家统计局发布的数据显示，4月，全国70个城市中，新房价格环比下降的达8个，比3月增加4个，其中，温州新房价格已连续10个月保持下降的态势。二手房价格环比下降的城市达到22个，比3月大幅增加8个，房价环比下降城市数量为近23个月以来最多。

　　媒体今年来也大肆报道楼市“崩盘论”、“拐点论”，各路专家对楼市的看法也有所转变。任志强[微博]说，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险”。任志强的一位较为冷静的同行，万科地产董事长王石[微博]早在去年就认为楼市“非常不妙”，并且在李嘉诚抛售内地资产时提醒大家要“小心了”。

　　随着房地产市场日益降温，已经陆续有至少8个地方政府开始为房地产松绑。铜陵、宁波、天津滨海新区、南宁、杭州萧山、无锡、郑州、扬州等市均以书面或口头通知的形式放宽了限购。在这样的背景下，运行了4年的限购政策再次被推上舆论的风口浪尖，要求放松限购的声音此起彼伏，同时，房地产调控向市场转变，强制性行政手段或逐渐淡出也符合市场的大趋势。事实上，从今年10月的中央政治局集体学习到中共十八届三中全会，再到刚刚闭幕的中央经济工作会议，“楼市调控”字样屡屡“缺席”中国高层重头会议。

　　投资亮点

　　业内人士指出，限购令松绑能否令楼市回暖仍需观望，银行贷款同样是重要因素，此前央行[微博]要求商业银行优先满足首套房房贷，但银行银根仍紧，未必愿意大力支持，若楼市因“钱紧”不能回稳的话，不排除央行下一步要放宽存款准备金率，对经济及楼市加大支持力度。

　　若限购放松，预计对楼市的刺激作用会较直接。今年以来，地产板块迎来两波反弹行情，其间更是担当过2000点保卫战的先锋。随着一系列利好政策预期的出现，投资者情绪有所转暖，地产板块或将借此契机迎来阶段反弹。

　　不过，多位业内人士均认为，如果没有银根的实质放松，央行“窗口指导”个人住房贷款的效果可能会比较有限。分析称，银行各种考核指标压力很大，并不会因此出现实质转向。另外，受制于业绩下滑、库存压力等基本面因素，地产板块的反弹高度或相对有限。

　　民生证券认为，未来随着政策的不断放松，成交量将完成探底过程，维持行业“推荐”评级。重点推荐深振业、中洲控股、华夏幸福、荣盛发展、南国置业、天健集团，以及万保招金。

　　多名业内人士分析认为，涨幅的持续收窄意味着楼市已经进入新一轮的调整期，市场分化明显。

　　受持续的城市化进程及稳健的住房改善需求支持，大城市的房地产需求将保持强劲。相反，由于近年来房地产供应快速增加，以及在城市化过程中，居民倾向于从小城市向大城市迁移，从而导致人口下降的风险，部分小城市（特别是内陆地区）的房地产市场可能将继续面临压力。中国指数研究院[微博]副院长陈晟亦认同这个观点。在他看来，一线城市的价格整体均价会比较坚挺，会有微幅的上升或者是盘整，三四线城市的调整会更大一些。不同城市之间的分化会更加剧烈。

　　陈晟也认为，城镇化并不意味着所有城市的地产都会受益，只有能吸引产业和人口的城市，房价才能得到支撑。事实上，根据金管局的报告，内陆城市地区人均在建住房面积的增长要远快于沿海城市地区。另一方面，在大城市的人口密度持续上升的同时，小城市的人口密度则呈现下降的迹象。总而言之，国内楼市再难现过去几年“鸡犬皆升”的盛况，投资更需要精准方可尽量规避风险。

　　2013年城镇化工作会议上提出加强城镇的产业承接能力，一线城市周边城镇将直接受益，从日本都市圈内各层人口占比来看，4个一线城市中北京和深圳的卫星城人口增长空间更大，分别达到186%和375%。

　　光大证券推荐北京区域受益标的，包括北京产城融合相关标的华夏幸福、北京退二进三/京津冀一体化建设相关标的首开股份和荣盛发展。

　　专家点评：

　　交银国际分析师李苗献表示，如何稳定房地产投资一方面是为政府着力推进的棚户区改造融资，这可能要求金融系统的信用投放由表外更多转向表内，从而为国开债等的发行保驾护航。4月份债券发行和常规贷款等表内项目增长平稳，而信托等表外项目继续被压缩，符合上述逻辑；另一方面，分析师认为与其全面降准放水救市，不如放开房产行政性限购。房产限购作为简单粗暴的行政措施，与十八届三中全会“让市场起决定性作用”的精神完全相悖，在房地产市场低迷的背景下，废除限购政策是贯彻三中全会精神的水到渠成之举。

　　申万认为，之所以出现房地产限购政策的放松，有几方面原因：

　　第一，本届政府对待楼市调控的态度，即“分类调控”：一方面区分商品房与保障性住房，加大对保障性合租房和棚户区改造力度，同时通过推动房产税等立法工作，加大商品房的市场化调控力度；另一方面，区分一二线和三四线城市，由于供需的不同，导致二者出现分化，将不会出现一刀切的调控局面，而是进行分类调控。

　　第二，当前房地产市场的调整加大经济下行压力，由于房地产产业链较多，对经济的影响非常大，按照我们的测算，如果不考虑政策的干预，今年房地产投资下降至14%，将带动GDP增速回落至6.6%，当前的稳增长政策主要以微刺激为主，短期内如果房地产调整幅度过大，将导致经济出现明显回落。

　　第三，对房地产市场的调控，大方向必然是过渡到市场化调控为主，因此限购限贷等行政性措施必然会退出，当前房地产市场低迷，为行政性调控政策退出提供良机。

　　对于除了北上广深外的房地产限购的放开对房地产市场的影响，短期内可能会增加一部分需求，但是由于当前房贷、开发贷等仍然偏紧，资金面并没有明显改善，加之三四线供给严重过剩，市场预期仍偏悲观，因此预计部分城市限购的放开，对整体房地产市场的带动作用有限，建议密切关注资金面的变动。

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