自贸区工业用地有望转为综合用地
⊙记者 宋薇萍 ○编辑 秦风
上证报记者昨天从知情人士处获悉，有关自贸区土地流转的相关条例有望近期公布。区内土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。
据相关土地拍卖机构预测，一旦工业用地流转为综合用地，土地成交价格有可能短期内上涨三到五成，可显著提升土地租金收入，本已相当紧张的自贸区土地将迎来升值机遇。
就在22日的上海市政府新闻发布会上，上海自贸区管委会常务副主任戴海波也表示，目前自贸区正在上海市规土局支持下，围绕土地二次开发命题，对土地如何能适应产业发展需求进行研究，总的原则是以问题导向、需求导向为主，从产业实际发展需要出发，采用灵活、便捷的管理方式来支持产业发展，增加服务业发展空间。
在上海自贸区现有范围内，80%的土地为工业用地。戴海波称，和以前保税区以保税仓储、加工贸易为特色的产业定位所不同，自贸区产业定位发生了改变，主要以国际贸易、金融服务、航运物流、专业服务、高端制造五个方面为主导产业，大量的工业用地如何适应未来服务业的发展和服务功能的拓展，所以自贸区土地面临二次开发的问题。
自贸区土地二次开发的背后，是整个上海试图寻求新的土地解决之道。上海市日前已下发文件，“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。
在新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。上海市政府办公厅转发的一份《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。
根据《办法》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制订了一系列引导及鼓励政策。比如，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
目前，上海已对未来建设用地规模进行了终极锁定，决定到2020上海建设用地总规模控制在3200平方公里，并提出了规划建设用地总规模“零增长”的目标。在此背景下，盘活存量尤其是盘活工业用地就变得更加重要。
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