北京置业郊区化已是大势所趋，并开始从房山、大兴等一级区域往平谷等二级区域过渡

　　理财周报房地产实验室研究员 王欣/文

　　在刚刚结束的暑期，北京楼市热度不亚于天气温度，再次现多个“日光盘”。据房地产交易管理网数据显示，截至25日，北京新建商品房住宅共成交7377套，环比暴涨四成。比如平谷马坊镇的首城汇景湾就在开盘首日上演“千人抢一盘”，其中两居室更是全部被抢购一空。

　　记者通过实地走访发现，平谷除去价格洼地的因素外，其本身在享有绿色环境的同时，与周遭商圈形成紧密联动亦是近年来吸引购房者和房企纷纷入驻的重要原因。尤其是在马坊区域，密三路、京平高速等多条交通干线贯通其间，使得由当地到首都机场和CBD分别只需三四十分钟时间。而随着采取大站快车运营方式的轻轨建设完成，马坊至城区的时间还将被缩至更短。

　　有业内人士指出，随着城区承载力的饱和，北京置业郊区化已是大势所趋，并开始从房山、大兴等一级区域往平谷等二级区域过渡。此时交通网络发展程度和区域间关系紧密度，将决定哪个区域抢先成为郊区置业的主角。

　　半小时可达五大商圈

　　从东直门乘852路车，40分钟，经京平高速，自密三路出口下，便到达平谷区的西南门户马坊。当时正值早高峰，一路通畅。一位当地人告诉记者，很快这里也要通轻轨，届时乘坐公共交通到达会更加便捷。

　　据悉，此区域内的密三路是一条连接顺义、平谷、三河等三区域的重要交通干线。在其北侧分布有旅游交通主干线顺平路、昌金路、京承高速；南侧则是连接通州和燕郊的通燕高速，即原京哈高速。

　　纵横交错的交通网络使得马坊与周边各区形成了紧密联系，“顺义、首都机场、CBD、平谷和通州新城这五大商圈，目前从这里30至40分钟均可到达。”

　　看似简单的数字对平谷楼市却具有重大意义。平谷商圈是以满足本地居民生活消费所需为主，提供购物中心等休闲娱乐场所；顺义区由于近期包括现代汽车、燕京啤酒厂等大型工业入驻带动了地价上升，惠及相邻的平谷区域；机场则提高了该区域吸引频繁出行、热衷旅游人士以及机场工作人员置业当地的可能；至于通州新城，随着通州区政府的迁入，会带来大量的人口，人口密集度的提升自然会带动周边土地和项目的附加商业值。

　　简而言之，这些联系紧密的商圈分别为平谷带来了人口、土地升值潜力和生活配套，而这些恰恰是决定一个区域楼市走向的关键因素，亦是决定区域项目能否吸引置业者的基础。

　　值得一提的是，平谷与北京城区的交通时间将有机会被缩至更短。9月5日，北京市重大项目办公室总工程师杨广武在公开场合透露，预计于“十二五”规划完毕之后开工建设的平谷线，将采取大站快车的运营方式。届时平谷线站间距平均为8公里至10公里，车辆速度将达到每小时140公里至160公里。

　　平谷区区长张吉福也曾在做客某电台节目时表示，“平谷轻轨与城市轨道交通接驳后，平谷与北京城区只需20-30分钟就可自由切换，这条线不仅是一条交通线也将是平谷的发展线。

　　中经联盟秘书长陈云峰同样认为，轨道交通的开通无疑将进一步激发平谷楼市。

　　正是由于看到这些已有的和将有的区位、交通利好，近年来平谷楼市不断走高，吸引新华联、保利首开联合体、东亚新华地产、旭辉集团在内的多家知名房企抢地。目前该板块已有中昂、首城等多家房企进驻，今年初新华联也以近50%的溢价率拿下该区域内两个地块。

　　打造10分钟生活圈

　　在享受到联动区域所带来的红利的同时，板块自身配套倘若不跟上，则本地楼市亦难取得长远发展，那么该区域实际配套情况又如何呢？

　　考虑到平谷森林覆盖率和绿化率常年位居北京首位，记者首先探访了区域内生态环境配套。

　　板块内小龙河穿流而过，伴随河流建起的小龙和湿地公园，是北京十大湿地公园之一，其中休闲设施齐备，环境整洁，万亩森林依河而建；紧邻首城汇景湾项目还建有一个市政公园，里面亦提供了不少休闲娱乐空间。

　　当然，对于置业者来说，在平谷享受绿色是情理之中。能否拥有最便捷的商业配套，才是决定这里的大型社区能否成功的重中之重。

　　记者了解到，在小龙河南侧是马坊本身固有的商业，包括银行、邮局等，另外区域内汇景湾项目东侧的三幅40年产权的纯商业地块也已经被开发商拿下，将来会建电影院等商业配套。

　　除去区域提供的商业配套，为解决业主基本的生活需求，项目通常也自行开发商业业态。以汇景湾为例，据介绍，项目自建8000平米的商业配套，涵盖便利店、餐饮超市和干洗店等。“这些区域居民步行到达的时间只需10分钟，我们的计划就是打造10分钟生活圈。”项目工作人员如是说。

　　在大部分人最关心的子女教育问题方面，记者观察到区域内的市重点北师大附中平谷分校校舍已经完成建设。学校已于今年9月1日开学。学校接收二三千名学生，开设40多个班。初中招生将以划片为主，附近小区业主子女入读希望很大，而高中部将面向全市招生。

　　同时，在区域内还设有马坊公立幼儿园，而在密三路东侧就是市重点小学东交民巷小学。

　　据悉，这个区域是平谷的教育配套重点区域，提供了幼儿园、小学、中学一站式教育资源。如果想在市区的市重点附近买一个这样的学区房，价格能否承受和能否买得到都很难说，单从这一点来看，这里的住宅综合性价比就更高。

　　记者实地了解到，目前该区域内楼市仍处于起步上升阶段，楼盘数量不多。对于已抢先进驻的开发商来说，只有保证项目本身的品质，才能充分利用上述区域带来的优势，在实现利益最大化的同时，成为区域标杆。

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