证券时报网（www.stcn.com）09月27日讯

　　中国人活得真是不容易，房奴的帽子还没摘掉，便又传来了延迟到65岁退休领社保的风声，除了眼下的养家糊口，人们未来要面对的生活难题更是接踵而来：货币贬值，物价上涨、养老金缺口……于是有网友想出了300万卖掉房子吃利息的理财招数；有人盘算着65岁退休领社保得准备多少存款；还有人开始在以房养老的热议中盘算起自家的房产够不够养老。卖房吃利息与以房养老，到底你会选哪个我们不妨来仔仔细细算下账。

　　年轻人卖房吃利息专家说不靠谱

　　近日，有网友在微博上晒出自己全新的生活模式，“把房卖了，300万。一半买理财产品，一半存活期。一个月一万多的利息，足够租房、旅行、阅读……是时候为自己活着！”

　　此帖一出，卖房吃利息的话题很快便引起了广泛关注，大家心里也忍不住开始打起“算盘”：卖掉房子靠利息生活、养老，真的可行吗

　　这一观点很快遭到了理财专家的反驳。建行北京市分行开发区支行国际金融理财师朱国宇指出，人民币活期存款的基准利率为0.35%，即使上浮10%也只有0.385%，如果30 0万元中的150万元存活期，一年能有5775元的收入，平摊到每月是481元。对这名网友来说，活期存款的利息收入基本可以忽略。

　　目前比较稳健的银行理财产品的年化收益率基本在4%-5 .5%之间，“如果150万元全部买了年化收益率5 .5%的理财产品，一年的收益应为82500元，折合每月有6875元。但如果购买一年期的理财产品，收益只会到期兑付，不可能每月付息。”朱国宇算完账后表示，靠150万元的银行理财产品不可能每月坐享10000多元的收入。

　　瑞富理财产品总监韦杨林则介绍，目前固定收益的短期理财产品，年化利率最高的可以达到8%- 9%，风险比国债略高，如果按照9%的年化利率计算，150万元的本金每月可有11250元的收入，“但这些理财产品都是短期的，三五年后还能否保持这样的利率水平很难讲。”

　　如果不靠短期的理财产品，而是依靠利率稳定的定期存款，利息则更低。韦杨林为记者算了一笔账，如果这300万存的是一年定期，按照3 .08%的年利率计算，一年的利息收入平摊到每个月仅有7700元。即使是存五年定期，按照4 .75%计算，一年的利息收入平摊到每个月则有11875元的收入，“但这些都没有考虑到物价上涨、通货膨胀等因素，如果是长期的理财规划，需要分阶段制定，否则很难预料5年之后的利率水平，会让自己陷入被动的境地。”

　　房租上涨货币贬值，未来更难保

　　然而，除了简单的计算利息收入，从长期生活的角度看，房租上涨以及货币贬值的现实要素还要一并考虑，在房产专家眼里，卖房吃利息的理财方式有些“不靠谱”，很难适应未来生活。

　　据南方都市报报道，“既然是租房生活，房屋租金的增长率就要考虑在内。”中地行策划总监谢沁指出，根据国家统计局网站资料，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续42个月上涨了，“广州中心城区现在租金年增长率在20%左右，有些区域的租金涨幅更高，我们身边就有这样的例子，去年月租金1300元的房子，到了今年就涨到了2300元。”

　　记者算了笔账，如果按照目前广州白云区岭南新世界的租金水平，一套90多平方米的三房两厅月租金是3500元，按照20%的增幅计算，5年后的月租金是7258元/月。如果卖房后300万元的现金一半存活期，一半购买年化利率为5 .5%的理财产品，每月的利息所得为7356元，仅勉强够支付房租，旅行、阅读的生活梦想并不包括在内，未来养老恐怕就更成问题了。

　　“我们还要算另外一笔账，卖掉房子之后，现金面临贬值的风险，而相比之下，房子放在那里升值的可能性更大。”谢沁指出，由于城镇化进程仍在继续，即使少数城市房价出现了下跌，但未来一二线城市房价下跌的可能并不大，“目前中国的存款有40多万亿，5年内买完所有的零售商品仍花不完，中国老百姓的资金储备量大，未来楼价的增长仍被很多人看好。”

　　国家统计局数据显示，最近几年中国全年的通货膨胀率约在2 .7%，如果按照这个标准计算，5年后300万元的现金实际购买力仅相当于269万元。广州市国土房管局的数据显示，2011年广州中心六区成交均价环比上涨20%，即使按照房价年增长10%的幅度计算，一套300万的房产，5年后的价值也达到了439万，远超过卖房后现金实际购买力及利息总额277.8275万元。

　　“以房养老”或催生新的投资方式

　　卖房吃利息靠不住，中国人又该如何在高房价的背景下筹划自己的未来生活呢时下热议的以房养老又是否靠谱呢

　　“增加一种养老的渠道当然没坏处。”广东省房协理事赵卓文认为，目前有关65岁退休的传闻并非空穴来风，“未来老年人增多，养老金的缺口增大，现在的养老体系会难以为继。”赵卓文介绍，目前上海每年养老金的缺口达到了100多亿，过了人口红利期 ，这个缺口恐怕会更多。“现在广州老人的比例还不太高，60岁以上的老人占总人口的比例约13%，但以后这个比例会越来越高。”据报道，目前广州养老金累计结余1000多亿，但预计到2030年会出现养老金缺口。

　　南方都市报记者从中国社科院世界社保研究中心发布的数据看到，我国养老金替代率由2002年的72 .9%下降到2005年的57 .7%，到2011年，这一数字更是降至50 .3%，退休金占工资比越来越小，低于国际警戒线的55%。专家指出，我国养老金替代率低于警戒线的现实督促“养老问题”必须要找到解决办法，养老制度的“双轨制”是关键所在。

　　赵卓文指出，除了养老金的缺口，现在很多年轻人的工作稳定性差，依赖儿女养老的保障性也不高，而与此同时，房屋在未来的保值、增值性在增加，这成为实施以房养老的有利条件。

　　谢沁认为，以房养老不仅可以多一条途径解决养老的问题，还会刺激新的投资观念的产生。“如果老人将房子抵押给银行或机构，老人在百年之后，子女可以根据一定的价格将房屋赎回；或不放弃产权仅做出租之用，那么子女仍可继承老人的房产。”谢沁认为，实行以房养老后，人们想拥有房产的愿望会更强，未来买房养老就会与现在买铺投资的概念相类似。

　　算一算

　　一套房能否养得起两老人

　　记者采访发现，目前已有不少城市开始探讨以房养老具体落地的问题，究竟是以房养老还是以房助老引发了不少讨论，广东省房协理事赵卓文认为，主要是看老人所拥有的房屋的价值。

　　抵押式以房养老：200万房参保每月得1万

　　“以房养老可以从一些条件好的老人开始做起来。”赵卓文建议，比如老人拥有两套物业，可以用一套市价较高的来抵押获取收入。“如果两个老人只有一套房子，房屋价值又比较低的话，就不太现实了。”

　　那么，究竟要价值多少的房子才够两位老人在广州这样的大城市以房养老呢记者算了一笔账：以白云区为例，在岭南新世界一套90多平方米的三房两厅单位目前的市场评估价为200万元，根据以房养老倡导者孟晓苏[微博]的估算，如果根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：老人若将该房屋参保，每月大约可得到1万元的养老金。

　　根据广州目前的消费水平，每月1万元的生活费供两位老人生活问题应该不大。

　　出租房屋以房助老：一套三房租金月入3500元

　　如果不想将房屋抵押最终由银行或保险机构收回，而只是以房助老，将房屋出租，那么这套价值200万的房子每月的房租支付得起两位老人住老人院的开支吗

　　记者采访了解到，目前岭南新世界一套三房单位每月的租金收入为3500元左右，同样位于白云区的寿星大厦养老公寓，每位老人每个月吃住全包的费用是1550元，但除此之外还要一次性支付3880元- 20万元的赞助费，赞助费根据老人所选择的房间不同而收费不同，多人间收费最低，为3880元，豪华间为20万元，一次性收取后不退还。

　　假设两位老人的赞助费都以10万元计算，那么老人目前的房屋租金仅够支付两人每月在老人院的吃住开支，20万元的赞助费则需要延长房屋的租赁期限才能解决，若想以房助老，一套价值200万的房屋支付两位老人的养老开支显然有点勉强。

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