分析人士称，土地市场年底现翘尾行情，地王频出或将导致楼市调控再度收紧

　　■本报记者 王丽新

　　 12月26日上午，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平方米，溢价率21.11%，刷新了11月在南京诞生的年内全国总价地王纪录。

　　 此外，根据中原地产研究中心统计数据显示，12月前20天，10大标杆房企累计购地金额达305.4亿元，已超过11月全月购地金额。中原地产研究部总监张大伟向记者表示，预计12月标杆房企购地金额将创年度新高。

　　土地市场热潮迭起

　　 12月前20天，保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、中海、雅居乐以及招商地产[微博]10家标杆房企共斥资305.4亿元圈地。其中，万科拿地金额破百亿元，达102.2亿元；中海地产紧随以后，拿地资金达86亿元；保利地产[微博]则以85.2亿元的拿地支出位居第三位。

　　 对此，张大伟认为，从房企角度来看，招商地产扩张最为积极，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企，其拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。

　　 另外，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一二线城市的策略。

　　 除此之外，有业内人士也向记者表示，不少房企已经提前完成或者超额完成全年销售目标，资金回笼情况明显好转，这是其能够果断出击土地市场的底牌，而市场预期的向好，更是提升了这些企业拿地的动力。

　　地王频出或致政策收紧

　　 更值得注意的是，南京下关地块的年内全国总价地王位置尚未坐足一个月，新的全国总价地王就新鲜出炉了。

　　 对此，张宏伟向记者分析到，海门路55号地块“地王”的楼板价高达23330元/平方米，加上建安成本及税费等成本，如果按照当前市场情况来算，写字楼部分如果要出售，必须卖到均价4万元/平方米以上方可有利可图。由此来看，该地块将走高端路线，将来将成为中高档的商务商贸区。

　　 事实上，回顾今年下半年以来的土地市场出让情况，各地政府推出多幅地段位置较好的市中心核心地块，11月份以来，上海、南京上海、深圳等地地王频出，年内总价或单价“地王”相继诞生，不断冲击房地产市场。

　　 对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前土地市场“火爆”的假象有可能使后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业土地购买力透支，未来不再关注普通地块的推出。

　　 不过，链家地产[微博]市场部张旭向记者表示，虽然地王频出，但并没有出现疯狂的局面。一方面，虽然地方政府对于土地财政依赖度较高，但随着土地市场成为今年楼市调控的主战场，政府在土地收入及供地节奏方面也进入了两难境地；另一方面，开发商去库存压力减小并不代表盲目的拿地扩张，房企对拿地规模及资金的控制相对谨慎，高溢价拿地的意愿并不强烈。

　　 除此之外，张宏伟则表示，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，无论以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”频发的现象都不是一件好事情。如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　 值得一提的是，前不久，国土部曾表态会继续关注土地市场 ，针对年末“地王”频现，将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。

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