“红枣第一股”踏上产城融合之旅

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

　　河南新郑市，素有“红枣之乡”的美誉。上世纪60年代，在新郑市孟庄镇小石庄村的村西口，一位叫石十头的普通农民养育了石聚彬等四个儿女。几十年后，农家子弟石聚彬率领好想你枣业成为中国“红枣第一股”，并有望借助城镇化大潮，在家乡造出一个“红枣之城”。

　　12月15日，好想你公司发布了拟购买国有土地使用权的公告，称公司计划进驻中国国际红枣综合产业园，围绕红枣产业链“建立以本公司主导的红枣及其干果交易市场、农副土特产交易市场，并附之于商业商住配套设施等项目。”

　　一个从未涉足房地产开发，一心专营红枣生产和销售的食品加工企业，此番首涉“商住用地”，实业龙头将与地方政府一起“共营”城镇化。

　　计划购地2000亩运营产业园区

　　根据公告，公司计划购买位于中国国际红枣产业园内的1000亩国有土地使用权，土地性质为国有商业用地。在与新郑市人民政府签署《项目土地付款协议书》后，好想你将向新郑市人民政府预付土地出让金约3.3亿元，折合每亩地价33万元。

　　那么，每亩33万元的国有商业用地价格意味着什么呢？根据新郑市近期国有土地挂牌出让公告，同一区域的居住类商业用地挂牌价格在100至150万元/亩左右。

　　好想你公司的公告表示，公司经由招拍挂程序依法取得项目用地的使用权，该商业土地价格约为每亩33万元。土地价格含土地补偿费、安置补助费、青苗费、社保费、新增建设用地使用费、土地管理费、测绘费、耕地开垦费、附属物款。若公司依法定程序取得土地使用权，则预付款抵扣土地出让金。

　　当然，好想你也有可能因为有其他竞争对手出现而抬高了拿地成本，或者为平衡土地市场价差，以较高价格拿地。但根据公司与政府签订的协议，好想你公司土地摘牌后30日内，双方应按实际摘牌价格和面积结算土地款，溢价部分除上缴省市费用外，土地净收益地方留成部分的50%返还本公司。此举意在将表面上多交的地价款，以50%的比例返还上市公司。因此，即便公司以市场价拿地，最终也会大幅收回成本。

　　从交付土地的时间点上看，2013年6月30日之前，新郑市人民政府将交付好想你商业用地500亩，在2013年12月31日以前，交付另外500亩。在付清全部土地款三个月内，新郑市人民政府将依法为公司办理国有建设用地土地使用权证。取得土地使用权后，好想你将按规定要求完成自建、合作建设、招商等项目的建设。届时，这个中国枣业第一股，将完成由红枣生产企业向园区运营商的华丽转身。

　　据记者调查，好想你在红枣产业园的土地储备远不止这1000亩。今年3月，好想你枣业宣布计划购买位于中国国际红枣产业园区内的国有土地使用权1500亩。但到了11月，公司以进展公告的方式宣布首批购地1000亩，性质为工业用地，每亩地价12万元。首批500亩工业用地将在今年12月31日前交付给好想你公司，另外500亩土地的交付时间是明年6月30日之前。

　　如果加上最近的1000亩，好想你实际在产业园的土地储备将达到2000亩，公司内部人士也向记者证实了这一表述。但该人士同时强调，目前还仅处于与地方政府的协议执行阶段，公司在土地招拍挂市场拿地才是真正实现土地储备的标志。

　　和1000亩商业用地的购地合同不同，这1000亩工业用地购地公告中并未公布类似“50%土地净收益返还”的条款，业内人士解读，这1000亩工业用地很可能就以目前12万左右的价格成交。

　　地方与企业联手推进城镇化

　　根据当地媒体的报道，中国国际红枣产业综合产业园位于河南省新郑市薛店镇，南临S102省道，东傍京港澳高速公路，西接新郑市郭店镇，西部和北部邻潮河，地理位置十分优越。

　　好想你公告称，上述产业园总投资23亿元，并规划了“一区、两心、三园、四组团”。“一区”是一个年交易100万吨红枣及其枣制品交易市场；“两心”即国家级红枣技术研发中心和木本粮博览中心；“三园”是指一个枣博园、一个万果园和一个植物园；“四组团”则包括商贸物流组团、生产加工组团、生态旅游组团和新型社区组团。最终，中国国际红枣产业综合产业园将成为集加工、商贸、旅游、社区等配套服务功能于一体的大型综合项目。

　　根据规划，中国红枣产业园项目建成后将大幅提升红枣交易量和实现枣产品生产多元化，预计年红枣交易量可达100万吨，红枣制品可达30万吨，同时带动约2万人就业和实现区域内枣农收入增加。一个可以相比的数据是，截至去年年底，新郑市全市年产红枣3万吨左右。全市大枣加工从业人员10万余人。

　　据了解，河南省关于建立红枣产业园的设想起于去年初，到今年11月19日，红枣综合产业园项目正式签约。新郑市有关负责人在签约仪式上指出，要把红枣综合产业园作为当地新型城镇化的重点项目，并作为本土企业扩张规模、转型升级的龙头项目，着力打造产城融合示范区。好想你公司董事长石聚彬则表示，公司将尽快组建一支高素质、高水平的项目管理团队，做好筹集项目建设启动资金的储备工作，并严格按照协议要求加速推进项目建设。

　　随后的12月5日，好想你公司发布公告，注册成立全资子公司郑州奥星实业，经营范围的最后一项为房屋租赁。

　　其实，除了好想你外，很多上市公司已经开始在城镇化道路上深度试水。产业园区，将在未来成为地方政府推进城镇化战略的重要平台，一些地方龙头企业必将深入其中，以资金、产业的多重优势发挥核心作用。

　　昨天，位于河北省廊坊的城镇化主力房企华夏幸福发布公告，称与中国航天科技集团签订战略合作框架协议，共同打造北京南部一流的航天科技产业园。和好想你枣业不同，这一产业园依托的是首都新机场建成后形成的临空经济区概念，旨在将航天技术和装备研发、制造、试验设施等产业引入廊坊。

　　尽管园区产业不同，但地方企业作为重要战略合作者，在园区开发中的角色定位与获利方式却有类似之处。据了解，华夏幸福在此次合作中负责帮助相关企业依法获得园区土地，确保完成建设用地的前期平整工作，另外还负责协调落实产业园建设所需生活配套、基础设施建设等条件。

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