□本报记者 杨博

　　汇丰首席美国经济学家凯文·罗根日前接受中国证券报记者采访时表示，美联储推出的第三轮量化宽松措施（QE3）将通过降低抵押贷款利率，推升新房和二手房需求来帮助美国房地产市场复苏，未来一年美国房价平均水平有望上升5%左右。

　　他预计，本轮资产购买计划可能会一直持续到2013年底，规模约为6000亿美元，在此期间房地产市场和耐用消费品将是受益最多的领域。如果QE3能够达到目标，投资者风险偏好将增强，这会导致更多资金流入新兴市场资产，对于当地经济增长和股票市场应会起到积极作用。

　　QE3有助推升购房需求

　　中国证券报：QE3将主要购买抵押贷款支持债券（MBS），这会给美国房地产市场带来怎样的影响？

　　凯文·罗根：美联储购买MBS将影响房地产市场，这主要是通过降低抵押贷款利率，从而增加新房和二手房需求来实现。

　　由于MBS的供应是相对固定的，美联储的购买计划应该会推升MBS的平均价格，从而降低现有的和新发行的MBS的平均收益率以及利率。在平均利率下降的条件下，会有更多的准置业者能够负担得起抵押贷款或者获得比以前更多的抵押贷款。随着有意置业者的需求上升，房屋销售将上升，将支持房价上涨。

　　中国证券报：美国房地产市场是否已经触底？

　　凯文·罗根：是的，市场已经走出谷底。从数据表现来看，今年以来的美国新建住宅销售年化水平达到36万套，高于2011年30.7万套的水平。二手房屋销售年化水平为454万套，同样高于2011年时428万套的水平。房屋销售价格中位数也显露出温和上升的趋势。同时住房止赎数量也以较2011年更快的速度下降。

　　中国证券报：你对未来美国房地产市场的复苏有何预期？

　　凯文·罗根：我们预计未来一年房地产市场将逐步改善，房屋销售和新屋建筑数量将出现稳定、温和的上升。同时我们预计，未来一年全美房价平均水平将上涨5％左右。不过即便实现上涨，房价水平仍然会比2006年的峰值低25%左右。

　　QE3总规模或达6000亿美元

　　中国证券报：美联储并未设定QE3的实施时间和总规模，你对此有何预期？

　　凯文·罗根：我们预计本轮资产购买计划可能会一直持续到2013年底，整个规模约为6000亿美元。

　　中国证券报：QE3会否对美国经济产生实际影响？哪些领域受益最多？

　　凯文·罗根：QE3首先有助于推动住房市场复苏；其次将对所有金融资产提供支持，这主要是因为在美联储购买MBS的同时，出售MBS的投资者可能会购买其他金融资产，从而推升这些资产的价格，因此而形成的“财富效应”将影响私人消费决策；第三是对长期利率施加下行压力。

　　QE3实施后，房地产市场和耐用消费品应该是受益最多的领域。

　　中国证券报：你对未来美国经济增长前景的预期如何？

　　凯文·罗根：我们预计未来一年美国国内生产总值（GDP）仅会实现温和增长，今年第四季度到明年第四季度期间增长约1.9％，略高于我们对2012年全年1.6％的增速预期。

　　中国证券报：QE3将如何影响新兴市场的经济发展和股市走势？

　　凯文·罗根：我认为QE3应该会给新兴市场经济和股市带来正面影响。如果QE3政策能够成功达成其目标，美国的经济增长就会更快一些，全球范围内的投资者将会更乐于在投资方面承担更大的风险。在这种情况下，更多资金可能会投入新兴市场资产，这对新兴市场经济发展和股票市场应该是积极的。