2012年房地产行业将面临兴衰的重要时点，而决定房地产行业的是宏观经济

　　理财周报房地产实验室研究员 王丽云/文

　　 “我认为2012年对中国而言，是机遇而不是危机。”全国政协委员、宝龙集团董事局主席许健康3月7日接受本报记者专访时如是说。

　　 许健康手拿一份题为《2012年是中国经济发展的机遇》提案，这是他今年两会的提案。作为房地产行业的代表，他表示，2012年房地产行业将面临兴衰的重要时点，而决定房地产行业的是宏观经济。

　　 针对当前复杂的国际国内局势，许健康认为，2012年对于中国经济来说机遇大于挑战，但是要把握机遇，政府必须相机而动，采取主动策略，既保持经济稳定，又要寻找经济新的活力点。

　　 例如，房地产的“微调”举动，许健康认为是必要的，但是要在维护房地产调控不放松和房价不反弹的前提下进行，对刚性需求进行首套房贷利率优惠等微调政策，不会破坏房地产调控的大好局面，还能为2012年宏观经济增长做贡献。

　　“微调”势在必行

　　 《理财周报》：为什么你认为政府现在需要微调楼市？

　　 许健康：我认为今年房地产肯定会微调的，在第一季度不调，下一个季度政府肯定会对其调整的。

　　 当前，城市的发展都是依靠税收，土地卖不出去，突然没有了这笔钱，政府怎么受得了？这是一个可持续发展的问题，我们转变经济增长方式，慢慢去除或减轻经济运行对房地产行业的依赖是对的，但是房地产调控坚持严厉措施已经两年，一些措施当中也确实存在需要完善的地方。国家有关部门也在对房地产调控进行评测。我相信在不放松房地产调控的前提下，国家和地方政府会对其做一些微调。

　　 《理财周报》：宝龙地产在二三线城市发展项目很多，是不是对地方政府土地出让金收入下降的问题感受最深？

　　 许健康：是的。我们接触到的很多城市政府的公务员都是很勤奋努力的，他们没有周末休息，顶着巨大的工作任务，但是由于大环境的原因，有的地方政府面临到期贷款偿还比较难的问题，有的地方政府甚至面临人员工资发放等财政问题。

　　 《理财周报》：我们一直说地方政府要减轻土地财政依赖，在当前情况下，地方政府能否不依靠土地财政呢？

　　 许健康：像上海等一线城市的税源可以调整一部分，而有的二三线城市没有办法做大幅的调整。要慢慢调整，把这个比例慢慢放低，才能慢慢减轻对土地财政的依赖。

　　 《理财周报》：你认为会从哪些方面进行微调？

　　 许健康：我认为最重要的是银行的按揭问题，到5、6月份银行的按揭应放松。不管政府怎么限购，都有人买房子，但当前银行按揭不放款，大额房地产贷款就无法变现，是各大企业最为受伤的一件事。

　　 而对于消费者，本来买房子要向银行贷款，而现在银行不一定会贷款。我认为限购、限价到了一个阶段，理顺各方的矛盾关系很重要，需要地方和中央协商。

　　贷款最需要“微调”

　　 《理财周报》：那么现在银行贷款情况是怎样的？

　　 许健康：银行是半公有制机构，它通过借贷赚取差额是正常的，但是在国家进行行业调控的时候，银行却不是那样做，而是以牟利为目的，很多商家是看不惯的。国家对其利息差是有控制的，但是现实中却没有，我想最终必将对其进行加强控制。

　　 《理财周报》：之前听一个房地产企业负责人说，他2011年拿到的贷款利率没有低于13%的，你们拿到贷款利率一般多高？

　　 许健康：宝龙地产是做商业地产的，资金策略比较稳健，目前银行对于住宅开发商的贷款控制比较紧，但是对于商业贷款是比较支持的。即便如此，现在贷款不是难事，但是利息太高，成本太高，利息为8%-11%。

　　 这比起来动辄13%-15%的住宅开发贷款利率已经低多了，但是你知道商业物业发展需要缓慢的过程，而且回报率基本在8%左右，银行要这么高的贷款，是不利于商业物业和地方经济繁荣的。

　　 《理财周报》：宝龙地产有怎样的策略去降低资金成本吗？

　　 许健康：有的，我们今年也在调整融资比例和整体降低贷款成本上做了很多工作。作为宝龙地产来说，主要做二三线城市的商业中心和综合体开发，因此可以和地方政府达成新的合作模式，以共赢的方式来做。

　　 《理财周报》：当前国家层面在研究房地产行业调控的长效机制，对此你有什么建议？

　　许健康：政府应该注重城市的发展，着重于城市建设的品质，而不仅仅是数量，建筑的质量应该经得起时代的考验，而不是百年前的建筑比现在的还好，不能只是求快。

　　 政府应尊重房地产市场的发展规律，引导房地产和谐发展，而不应过度干预。

　　 比如，当需求过大导致房价上升过快时，政府可以采取土地供应增加的策略，以增加商品房住宅供应量，抑制房价过快上涨；当导火线是投机行为、炒房现象时，政府应循序渐进地出台相关政策对市场进行调节，而不适宜在某一阶段密集型地出台过多的税收、行政政策加以约束。

　　业绩预增20%

　　 《理财周报》：宝龙是专注于商业地产的，像万科、华润等正加紧对商业地产布局，您对此持什么样的观点？

　　 许健康：房地产的发展，伴随着老百姓居住条件的改善，趋向于饱和，而在限贷、限购下，政府还自己承担保障房的建设，那么很多开发商会思考，下一步该怎么做，企业要做长远的计划。

　　 但是商业地产和住宅截然不同，它需要长期的沉淀，中国的相关人才缺少，而流入民间的职业经理人需要进一步的沉淀、成长。所以不论谁做商业地产都需要一个过程。

　　 目前，商业地产还有空间，但是如果大量企业进入，则竞争必将很激烈，并且不专业的企业加入，拿不出高质量的产品出来，那么就需要为此付出代价。

　　 《理财周报》：宝龙地产2012年有怎样的战略发展计划？

　　 许健康：现在的土地价格比较便宜，二三线城市的价格下调了40%左右，2012年，我们还会继续拿地。还会建六七条步行街，二三个购物中心。在业绩上我们将在2011年的基础上增加20%。

　　 《理财周报》：宝龙地产在过去的几年里都是高速发展的，我记得一直是有每年增长40%-50%的发展速度，为什么2012年将发展速度调为增长20%呢？

　　 许健康：这个速度是对董事会和股民都负责的一个数据，我们也经过了深思熟虑，考虑到国内外的各种环境因素。

　　 接下来，宝龙地产发展策略也会调整，从过去追求数量转而为追求质量。

　　 我们将进行转型，就不会太追求高数量，而是守住已有的物业。去年我们开的6个购物中心，几十万平方米，我们也在积累酒店，四五年下来就是几十个，就已经够了，加上管理能力越来越高，打算把我们的物业做成百年企业。

　　 不要追求太多、太高，稳稳妥妥就够了。

　　 特别在数量上，在膨胀的过程中，我们的压力和风险都很大，并且管理起来也很不方便，所以我们注重品质的保持上，设定合理的目标，很好地完成就可以了。