图为国家信息中心预测部主任范剑平。(新浪财经 子强摄)

　　新浪财经讯 为了更好把握2012年中国证券市场的发展趋势，南京证券(微博)与金陵晚报于2011年12月31日上午联合举办“应对全球变局”2012年投资策略会暨“江苏30”成长指数两周年论坛。图为国家信息中心预测部主任范剑平(微博)致辞。

　　国家信息中心预测部主任范剑平认为，2012年房价的回落是趋势，上半年比较明显，但是回落幅度会在合理范围之内，出现非理性大幅下跌的可能性并不大，与房地产相关的产业可能明年调整会很深。

　　以下为发言实录：

　　范剑平：各位来宾，大家早上好，非常荣幸受邀来到南京和大家一起探讨。

　　我想把今天要讲的这个话题分为五个方面跟大家谈一下，这也是我们明年整个中国经济中最值得关注的五个问题。也可以说是明年中国经济五个走势。

　　首先第一个，对中国来讲，明年整个经济的走势会被房地产的调控及其效率所左右。从我们的预测来讲，明年房地产的价格会开始出现合理的回归，随着房价的调整，那些与房地产相关的产业可能明年调整的深度会很深。关于房地产的调控，国内非常关注。中国的房地产是否有泡沫，可以用房价收入比、房价租金比等等很多方法来测量，其中现在对中国房地产的泡沫程度最严重的估计是来自于汇丰银行的一个报告，他认为中国的内地房产总市值已经相当于GDP的3.5倍，如果这属实的话，那么中国房地产应该说这个泡沫已经非常严重了。因为美国次贷危机爆发的时候，其实房地产总市值也只有GDP的1.8倍。如果说美国这样一个人少地多的国家不可比，香港在97年泡沫破灭的时候，实际也只有3.1倍。只有日本他们曾经达到过3.8倍，最终房地产泡沫破灭。所以我们国家现在房地产的问题，即使政府不采取措施来进行调控，应该说，也走不远，很快也会出现市场崩盘。到底是我们政府通过主动调控来控制这个风险还是最后放任自由，让他自己崩盘，很显然，损失、影响，还是我们主动调控更好一点。对于中国来讲，现在对房地产的问题确实到了一个，调控有损失，不调又不行的地步。明年我们的经济为什么会受到房地产这么大的影响？首先是整个房地产及其相关产业占GDP的比重已经远远高于其他国家，出现了经济对房地产的过分依赖。甚至有人调侃，房地产已经绑架了中国经济。另外是地方政府，无论是税收还是土地出让金，已经占到了地方财力一个很高的比例，也形成了依赖。但是另一方面，房地产这几年的发展已经使得房价脱离了广大老百姓的收入，收入比很不合理，所以老百姓在这方面反响很大，民心不稳。更重要的是我们房地产出现的暴利影响了整个社会的资金流向，资金大量的投入到房地产行业，追逐这个暴利，有的是投资，有的是投机。至少相比之下，那点微利使得大家不安心做制造业，很多地方产业出现了空心化的苗头。温总理到温州调查，发现温州因为资金链断裂而跑路的老板都是因为靠实体经济的企业到银行贷款，拿了贷款以后转手就炒房、炒矿，最后资金链一断，只好跑路。所以我们国家在一个人均GDP只有四千美元的时候，竟然觉得做制造业已经没有甜头，这个来的太早了。更严重的是，由于房地产太火爆，大家无心搞科技研发、科技创新。我们十一五规划的重要指标中有一项指标最后没有完成任务，就是科技研发投入占GDP的比重，本来应该去年年末达到2%，但是最后我们只完成了1.75%。十一五规划二十二项指标，其他都几乎超标完成，只有科技投入没完成，谁也不愿意搞科技研发。这样的房地产发展已经使得我国产业结构调整出现了与我们建设创新型国家战略目标反方向的逆调整。这是我们目前对房地产必须进行调控的一个更重要的因素。

　　对房地产的调控现在已经开始取得实质性的成效，十一月份，我们连续出现了一系列实质性的变化，从房地产总的景气指数来讲，已经进入了不景气阶段，房地产销售，十一月当月出现了负增长，和去年十一月相比，销售面积下降了1.7，销售金额下降了1.2，尽管一到十一月份累计还是正增长，但是十一月当月已经出现了负增长。我们开发商今年拿的地，住宅用地同去年相比，已经负增长55%，现在已经影响到住宅投资新开工面积，在八月份之前，还保持32%以上的高增长，因为当时有政府保障房的开工，但是九月份，住宅新开工面积已经降到了8.9%，十月份2.2%，十一月份开始负增长。尤其到十一月份，我们七十个大中城市中间超过60个城市房价已经环比为零，或者下降，也就是说，全国的房价已经全面停涨了。大家更关心的是未来我国的房价会怎么样，会大幅度暴跌吗，会有大幅下降的空间吗？我们认为，2012年房价的回落肯定是一个趋势，但是回落的幅度应该还会一个合理的范围之内，出现那种非理性的大幅下跌的可能性并不大。从市场的因素来讲，实际上今年大家拿地已经减少了55，而新开工开始出现负增长，这就意味着，两年以后，我们的新房供应量就会开始减少，实际上市场自己通过这种供求的变化，把未来出现那种房地产市场严重的供过于求局面的可能性减少了。但是对于明年来讲，我国的房价市场恐怕会有一个比较明显的调整，尤其是明年的上半年，因为我们对房地产的融资，所有的大门一个一个关上，最后一个大门是房地产信托资金，这个在今年叫停以后，现在开发商手里面，还有的房地产信托资金，在明年上半年将会到期，而按照现在对信托公司的监管要求，不可能再让房地产开发商通过借新债还旧债，明年上半年会是资金链最紧的时候，那时候房价下跌的幅度会大一点快一点。明年下半年以后会转入缓跌。明年上半年，随着房价一定幅度的下跌，会带来与房地产相关的产业的很大的结构调整压力，首先钢铁、有色、建材等行业，他们的库存很大，因为房地产的房子有一定的库存，现在开发商造房子慢了，新开工减少了，他们的去库存化的压力很大。最近很多地方钢铁企业都开始停产检修去库存，这样的过程实际上才是刚刚开始，由于这些企业去库存，停产检修，所以很多地方电力很紧张的地区突然用电量下来了。但是明年随着房地产占GDP的比重回归正常，与他相关的这些产业，那些过剩的产能，矛盾就会突出，恐怕我们国家还需要再去库存化后面还有一个去产能化的过程。这将是一个非常残酷的过程。但是既然中央决心让房地产回归正常，占GDP的比重不能过大，那么这些行业过剩产能调整就会成为必然，也会影响GDP的增速。对这些行业来讲，甚至可能会有下岗失业的问题。

　　所有的坏消息在明年上半年会表现的最为明显，到那个时候，可能会是利空不断。但实际上我们认为，其实刚才讲的房价的停涨，小幅回落，相关产业去库存化，这些所有的变化，实际上都在预料之中，房地产的调整应该说明年也不会出现失控，基本上这个风险在预料之中，也在我们的掌控之中。只要不出现其他更大的因素来影响。比如说后面我们会讲到汇率问题，应该说，中国还是可以实现房价合理回归，但不会出现非理性的下跌。中国也只有房地产市场软着陆，整个经济才能真正的软着陆。对明年的房地产政策中央已经明确，但是在这个要点里面，但是仍然把注意力放在抑制投资投机性的不合理需求方面。但是这次中央经济工作会议的文件中可以看到，中央重申了房地产调控的两个要点，一个是抑制不合理的需求，但更强调要增加合理的供给。所以在这次的中央经济工作会议上，对明年保障房建设和中低价位、中小户型的普通商品房的建设，这样的合理供给如何进一步扩大，形成有效供给，防止两年以后新房太少，房价又出现反弹的可能。所以明年无论是从土地还是资金，将会对保障住房和中小户型、中低价位的普通商品住房给予很大的支持。并不是说房地产开发商开发的所有房地产政策都不支持，只要你不是搞的别墅、高档公寓，而是中低价位的普通商品房，那么土地的供应和银行的贷款，明年将会给予很大的支持。这样的话，才有可能使我们这次的房价能够调整到位，并且在那样的水平上稳定数年，而不出现降下来很快又反弹上去的局面。