张国红

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　　□作者 张国红

　　作者系

　　上海海关学院

　　经济学教授

　　近期，国内部分城市个别楼盘房价出现突发性下挫，引起国内外媒体的极大关注。在笔者看来，国内房地产开发商资金链紧张，尝试“试盘”降价自救，可能是引发这一现象的重要原因之一。这预示了当前国内房价下调的“拐点”已经来临。

　　当前国内房地产开发商的资金链很紧张，主要是因为国内房地产开发商的自筹资金压力正在不断上升。根据国家统计局发布的1-10月份固定资产投资数据显示，1-10月份房地产开发商资金来源约为6.8万亿元，其中来自国内贷款比重约占15%（同比增长1%），企业自筹资金占比约为41%（同比增长30.8%），其他资金（包括定金及预收款和个人按揭贷款）占比约为42%（同比增长18.8%）。

　　这表明，受当前房地产调控及货币紧缩的双重影响，作为房地产开发最重要资金来源之一的银行信贷增长及占比已大幅收缩。考虑到定金及预收款和个人按揭贷款等其他资金来源极其不稳定，目前企业自筹资金已上升为房地产开发企业最重要的资金来源。当前国内房地产开发的资金来源结构也显示，未来房地产开发商的融资压力将有增无减。

　　问题是国内房地产开发商的财务状况并不乐观。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。同时，除了少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。另外，房地产行业的存货总量继续增长，预计目前存货量已超过1万亿。这些数据都说明，日趋恶化的财务状况在一定程度上阻碍了未来房地产开发商拓展融资渠道的潜在可能性。

　　事实上，资本市场的再融资大门对这些A股房地产上市公司早已关闭，因为有关部门出台了“暂停房地产企业重组申请”等政策措施。另外，受严厉房地产调控和货币紧缩的突出影响，目前房地产开发商已经很难从银行那里获得大量贷款，这从房地产开发资金来源中银行信贷占比日趋萎缩中可见一斑。在此背景下，更多房地产开发商只好转向房地产信托这一融资渠道。

　　信托融资成了眼下房地产开发商的一根救命稻草。据中国信托业协会数据统计显示，截至2011年第3季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，已超过去年全年2864亿元的发行总量，目前房地产信托已达到约6797.7亿元，占资金信托总规模的17.24%。但是，银监会的“窗口指导”等信号暗示了目前政策已逐步收紧，房地产信托发行也开始受到限制。此外，今年以来房地产市场销售疲软和房价下行压力增大等情况，也促使信托公司发行房地产信托产品更加谨慎，加上还存在着即将到期兑付的房地产信托压力。这些因素都表明，信托融资渠道未来也有可能对房地产开发商关闭其大门。

　　当面向房地产开发商融资的一扇扇大门似已关闭时，特别是在目前严厉房地产调控基调不变、销售不畅的情况下，除了少数龙头企业还握有充足现金外，大部分房地产开发商都已“弹尽粮绝”。

　　因此，要想避免破产或求得生存，有效缓解当前的资金紧张危局，通过降价销售来回笼资金，可能是当前房地产开发商寻求自救的次优选择。当年关日益临近，特别是当房地产开发商短期内难以解决其资金紧张困局时，一旦房地产开发商被迫选择降价销售现象变得相当普遍时，或将触动国内房价下跌的“拐点”如期到来。从这个角度分析，当前房地产开发商面临的资金紧张局面，有望成为触发当前房价下跌“拐点”形成的一根导火索。

　　现在，部分房地产开发商还在博弈政府可能会再次出手救它们，这是其力挺高房价的主要心理支撑，但现实的情况是近来高层多次强调当前房地产市场调控绝不会有“丝毫动摇”，这也就意味着开发商唯有靠降价销售才能缓解其资金紧张的困局。实际上也表明，中国房价下跌的“拐点”已经形成。