——房价若下降15%-25% 交易量短期将反弹

　　本报讯（实习记者 周回）27日，365地产家居网联合网尚研究机构发布2011下半年南京楼市形势分析报告。报告认为，当前房价若下跌15%-25%，刚需将大量出手入市，交易量短期或将反弹。

　　在调控政策的持续影响下，南京楼市走过了低迷了2011年上半年，交易量创下5年来新低。上半年商品房销售额同比略涨,二手房成交量下降23%。从网尚研究机构统计的成交数据看，上半年南京房地产市场并不像开发商感受的“那样难过”。上半年南京楼市的成交金额略高于去年同期，虽然这些量是通过楼盘不涨价或小幅优惠换过来的，但并未像想象中的那么差。今年上半年的成交金额总量也仅比去年下半年下滑30%，且今年3月份以后的成交量逐月上升。

　　楼市调控：限购扩大范围货币政策主导

　　报告认为，未来一段时间内，房地产调控行业政策将让位于货币政策。

　　网尚研究机构研究总监颜涛分析，6月货币供应（M2）同比增速已进入正常范围，未来半年内进一步下滑风险已基本释放。同时，实际利率尽管已接近前期底部，但考虑到三季度CPI仍将维持高位，且劳动力成本的持续上升将促使国内通胀系统性长期上升1-2%。因此，下半年仍存在加息的可能。

　　限购等调控政策会不会放松？颜涛从行业政策分析，一般情况下，行业政策放松应具备以下三种条件之一：一是季度GDP增速下降至7%以下；二是居民预期被扭转，住房价格下降幅度获得舆论支持（保守估计应大于15%）；三是经济转型基本完成，房地产利润率回归合理水平。颜涛认为，短期来看，2011年底前市场满足其中任意一个条件的概率都很低，因此房地产政策短期内几乎不会松懈。

　　关于下半年政策的整体展望，网尚研究机构预测，未来一个季度内，行业政策将让位货币政策；限购范围将进一步加大，且持续时间或将超预期；货币政策超调可能性较大，未来依旧存在加息空间；行业调控政策真空期或将延续至四季度。

　　房价降幅：房价若下降15%-25% 刚需出手交易量将短期反弹

　　“不管是限贷还是限购，这些政策半年内取消的可能性很小，这就对下半年南京楼市的房价走势构成了一定的压力。”颜涛对未来房价走势判断是，2011年下半年处于房价调整过程中，但见不到底部，其中四季度价格下调概率较大。

　　正处于供过于求的南京楼市，则将在在今年10-11月份迎来上市的高峰期，且后期供应量有可能进一步增大。根据网尚研究机构估算，2010年南京全年停建或缓建住宅规模约700-800万㎡，而2011年初恢复开工规模约600万㎡，由此推测，该部分6-12个月后房源上市，可能将对供应市场产生冲击。

　　刚需依然会主导下半年南京楼市。数据统计表明，2011年6月份刚性需求购买力处于历史高位。根据网尚研究机构测算，如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，6月改善型需求购买力已处于历史底部，但考虑受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。

　　但限购限贷等政策方向持续实施至2011年底或2012年初，那么楼市将迎来实质性调整，时间则在未来的1-2年内。短期来看，如果限购政策实施到位，价格总体或将维持高位整理，局部可能出现以价换量的局面，四季度前市场难以出现根本性逆转。

　　二手房市场：房价缓慢下滑 2012年上半年探底

　　对于二手房市场而言，2011年下半年将面临更多的竞争和冲突，如何化解这些竞争，让市场走向越来越光明的大道，将考验市场上的每个主体。

　　从目前市场情况看，下半年新房上市量较大，且价格松动，如果二手房市场依旧保持当前的僵局与竞争环境，下半年二手房交易量仍将会保持持续冷清的局面，全年交易量将在4.5-5万套左右。价格走势上，365地产家居网二手房事业部运营总监单伟判断，二手房价格在下半年将缓慢下滑，至2012年上半年探底。

　　随着南京二手房市场交易双方对峙力量的进一步逆转，加之信贷政策、限购政策等调控短时间内不会中断，自住需求买房人将成为未来买房人主体，在二手房市场交易量低迷的情况下，2011年下半年买房人地位将进一步提升，真正迎来买方市场，买房人在房价谈判中将享有更多的主动权。