大兴保利茉莉公馆、马赛公馆等刚需盘失色？旭辉以1.76万/平方米高端住宅抢市

　　地产实验室研究员 王丽新/文

　　 自“新国八条”调控执行以来，2011年楼市在新国八条政策下走过了持币观望的半年，调控大道之下，一些明智的房企逐步看清楼市烟霭，从下半年伊始走上稳健快速的发展道路。

　　 在大盘云集、品牌开发商扎堆的大兴楼市，这一特征尤为明显。不久前旭辉御府100套特价房的售罄，与周边“兄弟项目”的滞销形成明显对比。而对于大兴众多开发商的随流“降价”，中原地产分析师认为，真正的市场并不是“价低者”得，而最终是高性价比产品的舞台。

　　大兴7月折扣盘环比增60%，旭辉首推1.76万/平方米特价房

　　 据了解，会所先行、园林先行的旭辉御府从建设之初，就被业内认为是大兴楼市高端项目的代表，不少人士曾预计其开盘价格将达到3万元/平方米之上。然而，旭辉御府在开盘之际推出了1.76万元/平方米的特价房，以此吸引买家。

　　 笔者了解到，6月下旬，旭辉御府借11周年庆，推出100套特价房，7月2日进入选房阶段，当天绝大部分特价房户型均被抢订一空。

　　 据了解，此次加推的50套特价房全部为花园洋房，户型为150-270平米三到五居。此前大兴楼市以保利茉莉公馆、马赛公馆等为代表的刚需盘较多，而旭辉御府的入市，直接引领大兴楼市进入高端住宅行列。

　　 此外，作为一个纯低密度的花园洋房社区，旭辉御府在小区规划上下足工夫。3700平米的会所已经建成，接待客人参观。另外，该项目西侧有约1万平米的橡树园，社区内规划的800平米露天游泳池与会所内240平米的室内泳池形成双泳池配套。

　　 业内人士分析说，相比于周遭普遍2万元/平米左右的花园洋房均价，旭辉御府还配以3700平米的层峰会所和“一湖三园五景六区”的“美国风”园林，性价比优势较为突出。

　　 在旭辉御府特价房广受市场认可的带动下，更多的大兴楼盘开始改变营销策略。

　　据搜房网数据监控中心统计，7月北京优惠打折楼盘数量为147个，其中大兴区域的折扣盘从6月份的10个增至16个，激增60%，一下子从第八名跃升至第三名。而通州则从第三降至第七。在近期众多打折优惠的项目中，隶属大兴、位于亦庄经济开发区的君安国际以认筹直降98万的优惠领衔折扣榜。

　　改善类住房填补大兴空白，未来供应特征品类更多

　　 “尽管下半年大兴楼市将出现一批品牌房企业扎堆儿推盘的现象，但是旭辉御府高质低价的策略，已经占据了市场先机，其他企业很难再分一杯羹。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。

　　 去年起，包括保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆等刚需产品上市后，迅速带火大兴楼市，随后又出现了兴创D标、马赛公馆、首邑溪谷等一批刚需类产品。

　　 为了避免同质化竞争，从今年起，进驻大兴的开发商也纷纷进行差异化的发展战略，开发了包括普通住宅、花园洋房、别墅等不同产品形式，避免同质化竞争，未来的大兴楼市也将出现新的供应特征。

　　 作为大兴区域内首个定位于高端改善类需求的产品旭辉御府，开盘就受到购房者的青睐，除了价格的优惠，更深层的原因在于建设之初就以豪宅品质要求建造改善类需求产品，性价比优势明显。

　　 据介绍，旭辉御府一层二层均设有地下室和花园，平层享有超值空中花园阳台及露台，极具别墅质感生活感受。另外一大优势特点在于会所先行和园林设计，这样的项目目前在大兴区域还是一个空白。

　　 据旭辉御府项目营销负责人介绍，该项目的园林设计主打美国风的御府将赖特建筑理念渗透到小区每一处，并以七重景观相伴。

　　 同时，旭辉御府还全力打造五星的物业服务体系，花园洋房私家电梯入户，保障业主居住的私密性和安全性。

　　 “旭辉御府将打造成为大兴区域的标杆项目！”旭辉御府项目负责人介绍说。

　　下半年或将迎来大规模入市潮

　　 随着调控政策在大兴楼市的蔓延，有资格购买者的人数不断减少，大兴区域下半年的各个项目开始加快入市步伐。

　　 今年下半年，包括保利新茉莉公馆、金色漫香府等刚需盘即将入市外，还有兴创·屹墅、华润·公元九里等定位高端的低密度项目入市。笔者从旭辉地产了解到，该项目近日已加推50套特价房源来满足市场的需求。

　　 有关业内人士表示，这一用特价房迅速抢占市场的动作，引发了大兴区域内其他品牌项目加紧推盘。笔者了解到，目前大兴区在售老项目都基本进入销售后期，像金地仰山、首邑溪谷、博悦府等。

　　 该区域某项目负责人指出，2010年的区域热度和项目口碑尚存，因此2011年这些老项目仍在稳步推售和成交，从而使得成交价格维稳，但到了下半年，2009年、2010年大兴成交的大量住宅地块将进入开盘销售周期，大兴或将迎来大规模的入市潮。