博弈“限购令”
■珠三角楼市限购调查
房地产调控的发条越拧越紧。在房价上涨过快的二三线城市即将出台“限购令”之际，已无人怀疑政府此轮调控的决心。近日，本报记者走访广州、东莞、增城等珠三角城市，深感“限购令”重压之下，房地产市场参与各方压力倍增，进入“死磕”博弈阶段。
⊙记者 刘宏鹏霍宇力朱文彬潘建 ○编辑 王晓华
珠三角新限购上榜城市猜想
7月23日，周六的广州市天河区宏发广场分外热闹，鳞次栉比的房地产项目大广告牌边，周末“看楼巴”一辆接一辆地发车。不时有穿着统一服装的年轻女孩子，举牌列队高喊着广告词，走过等车看房的人群。
记者搭上了某著名地产公司的山水城项目“看楼巴”，在周六不堵车的情况下，“看楼巴”载客走了50多分钟，到达周边风景优美的“山水城”——不过从另外一个角度来说，这里也是地地道道的农村。售楼小姐介绍，二三线城市即将限购，现在买这个广州郊县的房子，正当其时。“现在有钱就行，再不买就要限购了。”
打折风在7月的广州楼市开始劲吹。山水城的售楼小姐介绍：“如果按揭购房，可享受9.8折优惠，如果现金付款，可以9.5折拿房。”而最新一周广州楼市数据显示，新楼盘最高折扣可达9.3折。
7月12日，被称为“新版国五条”的房市调控政策甫一出炉，谁将上榜旋即成为舆论的中心话题。据国家统计局公布的数据，今年1至6月，70个大中城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、67个，均为二、三线城市。一时猜测之声四起。
在经济和房地产投资活跃的珠三角，争论更甚。目前，除广州和深圳两个一线城市限购外，只有佛山是限购的二线城市。而暂未限购的18个地级市房价均出现不同幅度的上涨，莫非都将上榜？
珠海上榜板上钉钉？
数据显示，珠海房价同比涨幅超过四成，对其上榜几乎已无人怀疑。
珠海是珠三角南端重要的城市，跟深圳很相似，与澳门毗邻，是我国五个经济特区之一，现已被定位为珠江口西岸的核心城市。
随着近年来的经济快速发展，以及广珠城轨开通、珠港澳大桥兴建、横琴开发等重大项目的推进，珠海发展前景诱人，使其成为珠三角房产投资的热土。
数据显示，珠海上半年商品房销售均价高达12283元/m2，同比上涨超过四成。在广东去年12个商品房均价涨幅超过21%的城市中，珠海涨幅最大，达到38.4%。
东莞“不限购”？
东莞、韶关、中山、惠州等城市因两位数的涨幅，上榜呼声日隆。日前，东莞市住房和城乡建设局有关官员在媒体上表示，目前东莞房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有计划出台楼市限购政策，这让东莞成为官方较早表态暂无限购计划的城市。东莞“限与不限”，成为珠三角地区的争论热点。
樟木头镇地处东莞去向深圳和香港的前沿，从此地坐动车去深圳，仅需20来分钟，香港、深圳以及广州的投资客一度是这里的买房主力。
坐落在樟木头车站附近的香樟国际楼盘，目前5号楼在售。售楼小姐介绍，去年此时的均价大概在每平方米6000多元，现在已涨到8000元—9000元。“现在还剩一套面积114平方米的房子最便宜，售价93万。”
据称，他们参考的是附近一个成熟楼盘“绿茵豪庭”的房价走势。在香樟国际的销售中心，张贴了一幅“绿茵豪庭”的房价走势图。2009年均价为6550元，2010年达6800元。“现在又涨了1000多，是8000多元了。”
这是东莞房价走势的一个缩影。合富辉煌东莞市场研究部的统计数据显示，今年上半年，东莞新建住房均价达每平方米8179元，创历史最高，同比上涨16.8%。
今年初，东莞提出了房价调控目标，2011年东莞新建住房价格上涨不得高于本年度预计8.5%的GDP增速，即房价不超过每平方米8200元。此前，东莞市委书记刘志庚表示，东莞可能会在房价较高的区域实行限购。
除一手房外，东莞二手房价格也呈追涨态势。当地佳和地产中介机构工作人员向记者介绍，樟木头镇中心区房价涨势迅猛，一般的房子半年至少涨了10万元左右。镇中心的二手房均价，已经从去年的5000多元涨到目前的7000多元，“还会上涨”。
除房价涨势较大外，猜想东莞被列入限购范围有其现实背景，东莞位于广州和深圳两个一线城市中间，又是香港产业投资的重要区域。2010年12月13日，东莞市房产管理局出台《关于进一步规范境外机构和个人购房管理通知》，规定境外个人只能在东莞购买一套用于自住的住房——这被称为是“限外令”。而当地房地产界的人士称，该则“限外令”一个月前才落实下来。
近期东莞官员在媒体表态或不限购，这并不意味着东莞不被列入限购名单。有房地产专家分析称，限购名单由住建部草拟，如果上榜，地方政府就有实施限购的责任和义务。
增城会限购吗？
因增城和从化是广州暂不实行限购的两个区县，此次调控政策的加码，两者自然备受关注。
记者前往暂时只限价、未限购的增城。对于限购一事，增城市房管局有关人士告诉记者：“暂未获任何通知”。并以“话题敏感”和“内部规定”为由，不发表观点。
当地房地产业内也未传出限购消息。目前增城市区内最大的在售楼盘叫锦绣·御锦国际楼盘，在售的第二期于月初开盘。对于增城将列入限购名单的消息，该楼盘的销售人士表示并不知情，“目前只了解增城的‘限价’政策，房价涨幅不能超过GDP增速。”
增城限购与否的争议焦点在其房价走势。据一名销售人士介绍，现在销售均价是7700元，只比去年涨了100元。
本月18日，增城市房管局公示了两个楼盘的预售价格：尚东阳光雅苑一期商品房共124套，均价为7380元；锦绣新天地花园38-39座商品住房207套，均价6429元。
资深房地产专家谢逸枫认为，增城没有理由被列入限购名单，从房价上涨、房地产开发投资等多个指标看，均达不到住建部所认定的限购条件。
然而有数据显示，增城上半年新建住房均价达到8578元/平方米，超出房价控制警戒线，增城上榜限购的呼声高涨。
增城光明西路有一家名叫俊羽地产的房产中介，中介人士廖先生也表示不知道增城会有限购政策。
交谈中廖先生说，增城的二手房价格涨幅很大，甚至出现了一二手房价开始倒挂的苗头。“目前增城市中心的二手房价格在7000—8000元左右，较年初上涨了约1000元。”
资深房地产专家韩世同则支持增城限购，其理由是限购至少比限价更能发挥价格机制的作用。
新一轮限购名单或许很快揭晓。谢逸枫认为，全国此次首批纳入限购的二三线城市大约为20个，如不出意外，将在下个月出炉。如果“金九银十”期间出现价格反弹，住建部很可能再将限购的数额继续扩大至50个，再次升级调控措施。
据悉，当前住建部已派出调研组对一些二线重点、热点城市的房地产市场进行政策摸底和调研，并特别对尚未出台限购政策、大型中心城市周边的中小城市房价情况重点监控。
限购加码 看地产商如何突围
新一轮的限购，直接受冲击的无疑是房地产开发商。限购政策加码之下，地产商又将如何应对？
新一轮限购影响不小
新一轮限购，对于深耕二三线城市的开发商而言，不啻于雪上加霜。融资渠道有限，二三线城市的“限购令”又将直接导致销售下滑，直接考验着房地产目前已经紧缩的资金面。这对资金实力偏弱的本地开发商，以及上半年有大额土地款未支付的开发商，影响无疑更是深刻。
东亚新华地产是一家专注于三四线城市地产业务的全国性公司。公司营销总监贾玉鹏告诉记者，此次二三线城市房价上涨过快原因有二：一是因为投资需求哄抬房价，这在华东地区的二三线城市较为明显；二是城市化进程中的刚性需求和改善型需求推高房价。
贾玉鹏认为，二三线城市限购需要区别对待，应重点调控投机氛围较浓的城市，通过挤压投资性需求使其房价回归理性。而限购方式也可以根据当地实际情况确定。
二三线城市限购将对城市房屋销售带来明显影响。以上轮限购的一线城市为例，受限购令影响，北京新房销量较上年同期下降23%，新房平均售价较上年同期下降6%。
穆迪投资者服务公司在报告中指出，为了规避大城市的严厉调控措施，很多开发商在过去6到12个月将业务重点转移至二三线城市，从而会使这些城市未来6至12个月住房供应增加。对于那些严重依赖下半年销售业绩的开发商来说，新一轮限购将使其面临更多挑战。而对于世茂房地产和佳兆业等尚有大额土地出让金未缴付的开发商而言，如果不能实现销售目标，它们所面临的流动性压力将增大。
在贾玉鹏看来，受影响最大的还是一些本地开发商。“全国性的开发商，在多个二三线城市都会有项目，被限购的城市总量有限，这对其销售不会有致命影响，而且这些开发商的资金实力以及融资渠道要比本地开发商强很多。相比而言，本地开发商往往深耕于一个地区，一旦该地区实行限购，其风险指数立即飙升。”
直面“限购令”
通过分析已经完成全国布局的房地产上市公司2010年年报，记者发现，这些公司在二三线城市的业务，均在主营业务中占有不低比例。如万科五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占收入和净利润比重，仅分别为49.7%和47.9%；保利地产除广州、北京、上海、天津、重庆以外地区的结算收入比例，合计占比为45.91%；富力地产除广州、北京、天津、重庆以外地区的销售面积比重为32.5%。
碧桂园在二三线城市的占比较高， 2010年碧桂园的在建项目面积，广州以及周边城市以外的区域所占比例高达81.34%。
从业绩增长情况来看，2010年已完成全国布局的房地产公司，一线城市的营收和利润均不理想，二三线城市成为了公司业绩增加的主要来源。如“限购令”扩展到二三线城市，对已完成全国布局的房地产上市公司的业绩影响，还有待进一步观察。
而面对这次二三线房地产调控，全国性的开发商显得并不十分悲观。碧桂园地产人士回答记者提问时表示：“调控的有关政策会影响买家入市，但我们早已预料相关政策会出台，制订全年销售目标时已较为谨慎，有信心可达到全年430亿元人民币的销售目标，且推盘步伐及价格亦会按原计划推行。”
碧桂园今年全年推出13个楼盘，下半年推出约8至9个。今年推出的楼盘有90%来自二三四线城市。
另一家全国性的房地产公司说，他们针对新一轮的调控进行了积极准备，做好调整：一是加快开发进度，更快地满足刚性需求；二是调整自身的产品结构，增加中小型户型和普通住宅的比例；三是适当增加商业地产在资产中的比例，稳定未来收入预期。
对于未来房地产市场，该公司仍持乐观态度：“相信只要大型房地产企业保持良好心态，以正常的利润水平进行满足真实需求的开发，今后仍然能够在行业中获得更大发展。”同时，还将对商业地产如养老行业、旅游休闲、写字楼开发等领域加大投入，逐步拓宽收入来源。
珠江实业董事长郑暑平说，在国家本轮房地产调控中，房地产企业普遍面临严峻考验。公司管理层总结了在我国房地产业各个发展时期的经验教训，确定稳健的发展战略，将高度重视对宏观政策的研究和对战略发展的思考，注重产品设计创新和差异化。
贾玉鹏也表示，东亚新华地产仍将专注于刚性需求较大的三四线城市。他认为，在未来的发展中，开发商也需要改变仅靠粗放型销售获利的模式，放缓扩张速度，对每一块土地精耕细作，并且以商业、住宅等多种业态经营，才能有效地规避风险。
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