理财周报地产实验室研究员 王丽新/文

　　 7月6日，京城CBD区域九宗块地齐亮相，建筑面积109万平米，底价超过170亿元，按最高报价计算，报价总额高达246.5亿元。

　　 在竞标现场，中信集团及旗下的中信地产、中信银行等组成的“中信系”锋芒毕露，在全部九幅地块中，中信参与了其中的五场招标。

　　强势竞标

　　 从北京来看，此次出让的CBD区域9宗地块堪称北京最后一批绝版土地。有专家称，像北京这样可供开发土地资源日益稀缺的一线城市，在住宅用地市场前景不明朗的情况下，商业金融地块无疑成为各大房企竞相争夺的香饽饽。

　　 事实上，7月6日上午，招标现场确实盛况空前，40家企业组成的19个联合体参与投标，其中包括万科、万通地产、中信地产、SOHO中国、首创置业等知名房企。

　　 除此之外，中投公司、招商银行、中国人寿、泰康人寿等“金主”也参与了这场京城CBD争夺战。

　　 而中信的表现无疑是当日竞标者中的“明星”，在Z8-Z13地块的竞争中，除了Z9地块，中信地产均有投标。

　　 最终，中信与中投联合体成功夺标Z8，中信与北大方正、安邦财险等联合体中标Z10，中信与泰康保险等联合体中标Z12。

　　 “这三块地的规划都是政府规定的，以写字楼为主，目前还没有百货大楼的商业规划”，中信地产北京项目负责人房昆这样告诉笔者，“中信地产以联合体的方式夺得这三块地并不表示公司将加注一线城市的商业地产投资，只是协助中投等公司做建设。”

　　 有业内人士指出，虽然在这些中标地块中，中信集团很可能是凭借第一阶段的方案分入股，不是主导方。但毋庸置疑的是，如果加上在CBD前六块地招标中已到手的Z15地块，中信集团仍然是此次CBD招标的大赢家。

　　流标“Z11”始末

　　 上述中提到，在Z8-Z13地块的竞争中，中信与各大公司组成的联合体拿到了Z8、Z10和Z12地块，Z9地块中信并未投标，Z13地块则被万通与国寿投资控股、中国人寿资产管理有限公司、北京万洋世纪创业投资管理有限公司组成的联合体夺得。

　　 值得注意的是，Z11地块在开标时，不仅只有中信集团联合体一家参与竞标，而且报价与底价完全一致，皆为26.32亿元。

　　 “今天北京CBD核心区土地投标，感觉遇到神仙了。有一块地，只有一家投标，标底是26.32亿元，这家公司出价也是26.32亿元，分毫不差。” 当日中午，SOHO中国董事长潘石屹在微博上写道，“这种感觉很不好”。

　　 高策房地产顾问机构的董事长兼首席专业合伙人李国平对此也在微博上评论说：“这块地的招标条件就是为这唯一投标单位量身订做的。价格事先已清楚了，既然知道只有一家，所以就不必加价了。不过处理得太牛太糙，哪怕加个一百万，就不会让大家如此‘不和谐’地说三道四了。”

　　 任志强的评论也很直白：“市场最痛恨的恰恰是这种内外勾结的欺骗。让公开透明变成了黑暗。”

　　 随后，“内定说”等各种舆论纷至沓来。

　　 中信集团中信集团回应称：一是巧合，二是根据专业经验计算出来的。

　　 对此，笔者致电房昆，房表示，目前关于此事的问题都不予答复。

　　 但是一位中信集团的内部人士告诉笔者，如果按常理来推算的话，能推算得如此精准，可谓奇迹。

　　 7月8日上午，仅经过一天的评标，北京市国土局即公布了最终结果。备受关注的“报价与底价完全相同”的Z11地块，被确定为无效投标，按流标处理，将择机再卖。

　　至于该地若再次入市，中信地产还会不会参与竞标，房昆表示，目前还未确定，有待于领导层的决策。

　　跟踪调查

　　给Z11“神仙标价”一个说法

　　 对于Z11地块流标事件，引起了业内的广泛关注，各种质疑的声音也接连不断的响起。

　　 首先，政府给出的理由是：中信银行股份有限公司和中国中信集团公司组成的联合体，其投标文件中的有关内容违反了《中华人民共和国商业银行法》的规定。

　　 到底是什么内容违反了规定？7月8日，笔者致电房昆，房昆指出，目前公司也不清楚是哪些内容违反商业银行法规定。另外，房昆也表示了自己的疑惑，同是商业银行，同是CBD地块，民生银行却可以中标。

　　 据笔者了解，2010年12月22日，民生银行以29.96亿元的价格，夺得北京CBD核心区第一轮招标的Z4地块。民生银行的公告称其将在该地块建设总部大楼。

　　 有知情人士则向笔者透露，Z11地块流标的真正原因与“神仙标价”有关，政府可能迫于舆论压力才将其废标。

　　 值得注意的是，今年1月份和6月份，金融街先后两次以共计100.18亿的代价，将中信地产在北京中信城项目的商业地块B、C、D3幅地块成功收购。

　　 彼时有传言称，政府认为交给隶属于西城区的国旗金融街开发比较有优势，而中信也称这是北京西城区国资委的授意，中信应该服从北京整体发展的需要。

　　 当时就有业内人士称，北京市政府势必会给中信地产以某种形式的补偿。对此，房昆对笔者直呼：“想象力太丰富了！这是完全无关的。”

　　 除此之外，有不具名的知情者向笔者透露，中信地产除了将北京中信城项目的商业地块B、C、D3幅地块先后以百亿价格出让给金融街外，去年10月，中信地产以11.5亿将赢嘉中心B座卖给了万科。

　　 据了解，中信城B、C、D3幅地块的拆迁工作现在仍在进行，预计2012年可交付，曾四度易主的赢嘉中心则是一个老旧项目，改造困难。

　　 上述人士指出，正是基于这种情况，中信地产迫于资金压力和准备上市才选择出让这几块地理位置优越的商业地块。

　　 据公开消息称，2011年底，中信地产将完成香港上市计划。

　　 业内人士称，从财务的角度分析，企业上市前对于现金流有比较高的要求，这样报表才能好看。而中信地产此次大规模的购地可能累及集团的负债情况，影响上市计划。

　　 而中信拿下的Z8、Z10、Z12三块地，溢价率分别为32.40%、50.50%、42.7%，据此可推算，该三块地平均溢价率为41.87%。

　　 有专业人士指出，这一平均溢价率并不高，但是根据其报价，三块地所需的总价也将达到94.1亿元。这无疑会加重中信地产的现金流压力。

　　 中原地产的分析师张大伟则表示，中信地产大量囤积土地，其实都是为了上市做准备，不会产生资金问题。

　　 一方面，中服地块的三块地购地主体为企业联合体，不需要中信地产一肩单扛。另外，就算是全都由中信地产支付，也不一定是什么难事。中信地产的金融背景丰厚，有中信银行、信托等。