理财周报特约 凌克 金地集团董事长

　　前言

　　金地非常荣幸能获得《理财周报》主办的“2011中国上市公司最佳董事会评选活动”中地产业的提名。针对地产业这些年所处的诸多“不确定”外部环境变化，金地的自身做法是应势而变，遁循基本商业逻辑，放眼长远，铸炼内力剖析，这也许才是不惮环境变化、实现持续成长和跨越发展的永恒哲理。

　　应对之策

　　过去三年，尽管行业不断起伏波动，但在股东的大力支持和管理层的努力之下，我们仍然取得了较好的成长：公司净资产由2008年的93亿元增长到2010年底的176亿元；净利润则从2008年的8.4亿元增长到2010年的近27亿元，年复合增长率接近80%；净资产收益率，这是一个我们非常看重的指标，在去年也增加到16.55%。

　　2010年，在相对困难的市场环境下，公司销售额仍然创造历史新高，达到了283亿元，同比增长34%。而支撑在这一数字背后的，是更加精准的客户定位与市场营销，优异的产品素质以及出色的执行能力。

　　在城市面貌的不断变迁中，客户的需求也在不断升级换代，而捕捉和引领客户需求，已成为金地在进行产品设计的前置步骤。2010年西安的金地湖城大境项目，则是金地精准营销体系中的典型案例，其东方园林景致、680亩纯水域、极具东方文化特色的客户活动，将东方美学意境演绎的淋漓尽致，与西安古城的文化底蕴相得益彰，从而牢牢抓住了中产阶级的生活诉求，成为项目销售成功的致胜因子。

　　从社区规划，到园林营造、建筑细部雕琢，再到户型摆布及建材甄选，金地在每一道工序上都希望不断提升产品素质和房屋的实用价值。同时，金地也希望通过精心创新的产品，为人们实现更领先的生活方式。金地的天御项目，就是通过其创新的产品准确地诠释了客户的需求，在项目建设之初就奠下成功基石，确保了开盘之后的快速去化。

　　2010年是金地的产品能力提升年，也是金地的客户年，公司通过引入第三方监测机构，对项目的工程质量进行全面评估，并对施工过程中出现的问题进行改良优化。此外，金地也致力于提升物业服务水平，而2010年90%的业主满意度，夯实了公司在物业服务领域内的领先地位。

　　2010年还是金地的战略架构调整年，集团战略架构实现重大突破，稳盛投资与商业地产公司顺利成立，实现了集团由单一业务的住宅开发公司向住宅开发为主、商业开发与运营和房地产金融为两翼的复合型地产企业集团的演进。

　　2010年的成绩还源自于公司执行力的显著提升。金地武汉西岸故事，09年6月拿地，10年5月开盘销售，并在当年完成了14.46万平米的销售额，去化率高达96%；沈阳檀郡项目，从拿地到开盘，再到竣工，仅仅花了一年的时间。此外，调控政策出台之后，公司即迅速调整产品供给结构，加大刚需产品的比例，实行随行就市的灵活定价策略，加快项目的推售节奏，确保公司销售不受政策波动的困扰，顺利推进。

　　2010年，作为一家公众企业，公司还积极履行自身的社会责任，在深圳龙华等地以代建方式为中低收入阶层建造保障性住房，承担开发商在保障性住房建设方面的社会责任。

　　内生之势

　　政策的频加和市场的波动，容易让人只关注到行业暂时的起伏，而忽视了其长期的走势与方向。除却弥漫的市场杂音之后，我们需要看到，支撑地产行业长远发展的根基仍未改变，同时新生的力量和趋势也在推动整个行业不断进行升级和转型。相比短期的政策变化，行业的内生之势才是决定兴衰变迁的真正要因。

　　2010年，中国GDP总量接近40万亿人民币，已经超过日本成为世界第二大经济体。城市化的不断推进，无疑是近年来经济增长的重要动力，也是地产行业得以持续发展的根基与源泉。无论地产政策紧松，在未来十年或更久，城市化都将是中国经济发展蓝图中的重要脉络。国家的十二五规划也顺应时势，明确提出要加大城市化进程的力度。我们相信：未来十年，有时势与政策的结合，房地产行业持续增长的根基不会动摇。

　　此外，伴随着中国经济的高速发展，中国居民收入的不断提高和生活环境的持续改善已然是大势所趋。解决了基本的温饱问题之后，在城市中拥有居所和向往更为美好的居住品质，必然将会是众多中国人未来十年的追求之一。与此同时，蔓延全国的高速公路网以及雄心勃勃的高铁计划，大幅缩短了城际通勤时间，使得一线城市与二三线城市之间的距离日渐缩小。过去的一年，我们已领略到中小城市背后的巨大空间，并已在其间积极布局。方兴未艾的二三线市场，将是未来成就地产企业的沃土。

　　城市化的过程，并非是人口在城市的简单汇集。为了解决不断增加的城市常住人口的消费与文化需求，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这也应合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。经过三十年的改革开放，中国经济已经走进了“以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线”的新的发展阶段，产业升级，消费结构转型已势在必行。

　　通过发展商业地产以适应中国消费时代的浪潮，已经成为地产企业布局未来的重要战略行动。随着社会的发展，医疗保健、交通通信、娱乐文化教育等享受型和发展型的消费倾向逐年上升。消费结构的变化，意味着房地产产业结构调整的必然性。在消费结构升级的大环境下，房地产产业升级的形式更多体现在多产业结合上。旅游地产、主题文化地产等都是房地产行业与其他行业相结合的成果，其实也正贴合了目前消费结构调整的基本趋势。因此，更多的与中国经济未来发展的支柱产业相结合，有效整合各种产业资源，成为房地产产业结构升级的方向。

　　除了与其它行业的协作与整合，向产业链上下游的延伸，也是房地产行业未来产业转型的重要脉络。向产业链上游发展，地产企业可以进行房地产金融等领域的探索，而往下游延展，则可以进行房地产服务等领域的开拓。将来，房地产市场的专业化程度会越来越高，企业规模增长的乘数效应将体现在产业升级过程中蓝海的开拓，那些还没有被完全开发的领域将蕴含着巨大的价值。我们曾经和顾问公司做过一项分析，到2015年，预计投资中国房地产的第三方资金总额可达9100亿元人民币，这无疑为从事房地产金融领域的企业提供了广阔的空间，也坚定了我们发展房地产金融的信心。

　　金地之跃

　　作为典型的周期性行业，牛熊更替的命运自从房地产诞生的那一刻起就已紧密相随。纵观美国、香港等成熟房地产市场的历史，在波峰和谷底的轮回之间，穿插的是无数地产企业的兴衰故事。他们中有的从默默无闻走向国际企业，有的则强盛一时而终湮没于历史。而随着中国房地产市场从年轻走向成熟，相似的故事也将在中国上演。因此，在市场高歌猛进和销售数字节节攀升之时，保持对自身竞争力的清醒认知，洞察企业持续成长的致胜之道，则变得尤其紧迫重要。

　　在增长与调控这对矛盾的共同体中，金地未来的发展动力将来源于对传统领域的继续深耕，也将来自于新兴领域的不断开拓。

　　在传统业务领域方面，公司将通过城市布局与产品系列的有机结合，进行规模扩张。贯彻“智慧投资”理念，拓宽投资渠道，尝试综合体开发，力争在一二级联动、旧城改造、企业并购等领域实现突破；同时，公司将在已进入的区域秉承“城市深耕”策略，并抓住时机进入新区域，进一步完善投资布局。

　　执着于产品能力的提升已经成为金地之魂，基于这样的信念与理想，金地将继续以精心的态度与创新的手段，专注为每一个消费者，实现生活之美。未来，在规划、景观、建筑单体以及社区配套等每一个产品要素上，都会体现出金地的产品理念。公司希望为客户所提供的，是一个自然健康的社区环境，惬意友好的邻里氛围，趣意横生的生活空间，以及人文气质的精神居所。

　　进一步而言，金地将遵循这样的产品理念，对公司的产品进行统一管理。无论是在公司未来的四条主力产品线“褐石、新古典、欧陆、现代典雅”，还是在其他的产品之中，都将承传相似的金地基因和精神气质。此外，在位于产品交付前后的销售和物业服务环节，公司也希望提供细致体贴的服务，逐步建立起完善的社区服务体系，保证公司在物业服务方面的质量能持续领先。

　　为了保持公司在五至十年，甚至更长周期内的持续竞争力，公司将积极开拓新兴领域，努力使公司成为一家综合性的地产企业，房地产金融和商业地产将在公司的业务板块中占据更加重要的角色。

　　金地将通过产融一体化来创造持续的盈利能力，实现对规模的有效支撑。除传统的融资渠道外，公司的房地产基金业务将实现突破性的发展，基金业务的融资能力、独立投资能力将得到进一步的提高，我们将继续发起设立由金地独自募集和管理的美元基金和人民币基金，通过基金投资业务来开拓新的盈利源泉。

　　同时，商业地产开发未来也将成为金地重要的业务板块，与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要两翼。一方面它会与住宅地产形成良好联动，通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平，另一方面，商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。

　　具体到2011年，由于目前多个城市已经实施限购政策，市场交易量下滑较为明显，对此，我们将采取一系列的措施：销售方面，多挖渠道，制定相对积极和灵活的价格策略，在供货结构上及时调整，多推刚需类产品；开发方面，尽量加快开发速度，缩短开发周期，加大可售资源，加快销售和回款，提高周转率；投资方面，结合现金流情况实行季度投资安排，不断根据现金流情况调整投资节奏；资金方面，做好融资贷款和项目资金需求之间的匹配，加强项目股权合作的力度，并通过多种渠道引进外部资金，同时关注负债率的稳定。除此之外，我们还将积极参与保障性住房的建设，承担自身的社会责任。

　　结语

　　自金融危机之后，全球经济正在寻找新的动态均衡，在这转折的当口，国际、国内的经济环境仍然是复杂多变的。通货膨胀的压力之下，流动性紧缩的趋势也许会维持相当一段时间。可以预见，随着时代大潮的演进，对全球资本的有效调度和掌控，也许将推动地产企业实现新一轮的跨越式发展。在这样的背景之下，我们只有不断创新、不断探索，才能拥有别人不具备的能力，才能找到业务发展的蓝海，从而在激励的竞争之中脱颖而出。

　　2011年，对于金地来说，是有着纪念意义的一年。十年前，金地抓住时机，率先成为国内首批上市的房地产企业之一；未来十年，金地将以更加清晰的发展方向，和更为有力的前进脚步，致力于成长为中国最具竞争力的、国际化的复合型地产企业。