“和商务酒店不同的是，我们选址全处于自然风景秀丽的地方，临海、临江、临河是最大的看点”

　　理财周报地产实验室研究员 王丽新/文

　　中国房地产行业快速发展的十年间，今典集团跨越了旅游地产、影视传媒、艺术出版三大领域。

　　10年前，金典集团董事长张宝全就看到了房地产开发领域的不可持续性，并开始向休闲地产转移。10年后的今天，房企真正步入了转型时期，面临着内忧外患。在内引发人事动荡，对外面临着激烈的竞争。

　　“今典已经提前完成了这一过程，我们现在已经明确了未来10年、20年的发展方向，就是运营遍布全国的度假资源和会展资源——红树林度假休闲目的地酒店。”张宝全信心满满地告诉笔者。

　　红树林中国地图

　　年底前，张宝全打造的首座巨无霸酒店三亚湾红树林度假酒店的6、7、8号楼就将开门迎客，今典规划的度假酒店正式与世人见面。

　　按照当初的设计，这座酒店将拥有客房5000余间，同时拥有可容纳上万人的超级会议会展中心，可以举办国际电影节、音乐节、选美比赛。

　　“这就是度假休闲目的地酒店，一个集度假休闲、娱乐、会议会展、影视文化为一体的超级综合体。”张宝全指着自己的“红树林中国地图”对笔者说。

　　2010年，国内旅游收入达1.25万亿元，同比增长了22.5%，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分。

　　“但是中国的旅游还停留在最低端的观光游上，游客全是一走一过，花费最高的可能就是车费和景点门票，还没有进入真正的度假旅游。未来当年人均可支配收入超过1万美元时，旅游将会进入度假休闲阶段，那时将是度假休闲目的地酒店的全盛时期。”张宝全这样告诉笔者。

　　正是基于对未来度假休闲目的地酒店前景的发现，今典集团计划在未来五年时间里，建设完成10座度假休闲目的地酒店，包括三亚湾、海棠湾、广州从化、青岛灵山、杭州、大理、都江堰、云南腾冲、丽江、武夷山10家红树林度假酒店。

　　张宝全表示，“和商务酒店不同的是，我们度假酒店的选址全处于自然风景秀丽的地方，临海、临江、临河是最大的看点。”

　　“以卡养店”

　　兵马未动粮草先行，支撑庞大的酒店帝国正常运转，资金是张宝全首先要面临的问题。仅以青岛灵山的红树林度假酒店而言，建设资金就高达70亿元。

　　对于分时度假中国人并不陌生，如今，通过分时度假模式推出红树林度假卡，正在成为张宝全解决资金问题的利器。

　　或是度假村的一间客房，或是一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10年至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

　　“与传统的分时度假卡性质不同，红树林度假卡是产权人与客户直接签订协议，没有中介运营机构参与，最大限度的保证了消费者的权益。今典集团承诺所有项目均拥有100%产权，不出售、不抵押。”张宝全表示。

　　按照张宝全的计划，将拿出旗下所有酒店的50%的客房用于红树林度假卡的客户享用，剩下的50%客房将用于度假酒店的日常接待，这样既保证了酒店的正常运转也维护了度假卡客户的权益不受侵害。

　　赚会议会展客户的钱

　　多年前，张宝全从今典花园的二期空间蒙太奇开始，打造了苹果社区、今日美术馆、苹果二十二院街，成为了中国文化地产的开创者。

　　后来又一头扎入了影视业，打造数字电影基地，看似相差甚远的行业，却被张宝全巧妙的结合起来，将地产、会展、电影、艺术重新结合打造成休闲度假目的地酒店。在成功的创建了红树林酒店品牌后，张宝全把目光又投向了北京。

　　“休闲度假目的地酒店的最大消费群体，将是会议会展客户，而北京无疑将是这一资源最为集中的区域。”张宝全表示。

　　而目前北京还缺少举办大型国际会议会展的场所，即使举办千人以上的会议场地也十分缺乏，每到年底各大公司都会为年会的场地发愁，更别说是能集会议休闲娱乐的大型场所。

　　“我们已经在北京物色了三个地方，东坝、首钢和宋庄，其中东坝的面积达到了6.1平方公里，首钢和宋庄全在10平方公里以上，非常适合建设度假休闲目的地酒店。”张宝全表示。

　　按照北京市规划定位，朝阳区将兴建全市最大的高端商务功能区——东坝北区，这里今后将被打造成集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体的商务区。

　　张宝全参与了东坝北区的规划设计方案征集，按照张宝全的设计，在东坝北区的中心位置将修建一个以国际商品交易中心为主的度假休闲目的地酒店群，集娱乐休闲度假购物影视为一体，同时采取地下交通设计来解决物流和出行的问题，做到人车、人货分流。

　　另外，同时规划出一个高端住宅区、欧美街区和亚洲街区，三个区域通过主干道与中心区链接，形成一个有机的整体。

　　对于张宝全的规划，参与东坝整体的规划专家全给予了肯定，“但是，在东坝北区设计规划征集完成后，给出的规划只保留了我最初设计中心区的国际商品交易中心，其他地方还是采取了最为保护的分割式设计，将6.1平方公里的土地，分成若干小块，分别出让，打破了土地整体性，也让未来的建筑失去了其间的动态联系，而成为了各自为政的小单元。”张宝全表示。

　　目前关于东坝北区的正式方案还没有最后通过，是一个未来的集多种设计为一体的超现代的会议会展之都，还是沉于旧式的商务中心还未定音。

　　“我们已经完成了业态的转型，下面要做的就是资本的转型也就是上市融资，如果上市成功了，我们将会把红树林酒店品牌做到国外。”张宝全表示。

　　理财周报地产实验室研究员 王丽新/文

　　近日，钓鱼台7号院开出了30万／平方米的天价，一跃成为亚洲最贵楼盘。目前，该“楼王”还在发挥着其超高售价的影响力，由此所展开的猜测、讨论也大有愈演愈烈之势。

　　据了解，钓鱼台7号院位于北京西三环与西二环之间，紧邻风景宜人的玉渊潭公园，这一区位优势成为了该项目对外宣传时的杀手锏。

　　该“楼王”总面积超过1000平米，在开出30万/平米的天价后，其总价已超过3亿。

　　据“链家地产”市场研究部统计，钓鱼台7号院附近的普通二手房均价大约在45000元/平米，房屋面积主要以60平米左右的小面积为主。而总价3亿的“楼王”基本相当于该区域2栋6层板楼大约100套二手房的总价。

　　据国内一家媒体报道，一位不愿透露姓名的开发商表示，“如此大面积的住宅已经超过了正常住宅的需求，开发商也许并不是为了要把它卖出去，而是想通过超高价格来起到‘托底’作用，将其他低于此价格的房源顺利售出，该房源也很有可能用于出租或者抵押。”

　　有一些专家也指出,目前内地房地产调控正进入关键期，钓鱼台7号院翻番调高房价的举动，出现在国家调控政策密集出台的当下，这是典型的逆市操作行为，容易发出错误信号，误导房价走势。

　　面对这种质疑，房地产指数研究院副院长陈晟表示，“该项目的成交对北京楼市成交均价肯定会产生影响，但也只限于短时间内。”该楼盘特殊性较强，不存在普遍性。

　　“链家地产”市场研究部则认为，该“楼王”价格虽高，不过属于个别情况，对于购买人要求也比较高，需求的人群较少，仅限于比较特殊的一类人群，因此不会对整体市场构成影响。

　　至于该“楼王”会不会对周边的楼市产生影响，一位不愿透露姓名的分析师指出，影响肯定会有，但是也是短时间内的。

　　“链家地产”市场研究部认为，东钓鱼台新楼王基本不会对周边二手房市场定价机制产生影响。

　　一方面，目前房地产市场处于低迷期，价格下行压力明显，业主基本不会主动提高挂牌价增加成交难度。另一方面，东钓鱼台楼王自身具有独特优势，周边项目基本没有可比性，所以也不会有价格“攀比”的情况出现。

　　值得注意的是，综合此前媒体报道，据估算该项目的成本或许不会超过4万元/平方米。