■本报记者 王 峥

　　时间进入2011年5月，距离去年房地产调控大幕的拉开一年出头。

　　2010年4月，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中明确提出，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　因此这在一年时间里，除去回归A股的金隅股份，内地房企通过首发和配股募资的资金被牢牢锁定在了零这个数字上，拟重组借壳的房企更是没有一家拿到证监会的批复。而这对于需要大量资金投入的房企来说无疑是一件十分痛苦的事情。

　　在融资大门敞开的2009年，房地产行业在A股市场总融资额达到了1210.1亿元，这个数字超过当年所有上市房企净利润总和的一倍。因此，从2010年4月至今没有拿到一分首发和配股募资资金的上市房企，其资金压力可想而知。房企融资重组的大门何时开启也自然成为业界，尤其是像ST东源、ST中房、ST国祥、ST筑信这些重组中涉及房地产的ST公司。

　　房企借壳接连获批

　　最早引发人们对于房企融资重组大门是否开始松动的讨论，就是拥有大量房地产开发项目的金隅股份，2011年3月1日其正式回归A股市场。不过，由于金隅股份的房地产业务中含有大量政策支持的保障房建设，同时公司利润中水泥和建材贡献比例较高，因此更多的被视为一个特殊的个体。因此，相关讨论也迅速销声匿迹。

　　但在金隅股份上市50天后，关于房企在A股市场融资重组的话题再次成为了市场的热点。这次的由头来自于一家房企借壳成功获批的消息。

　　4月19日，暂停上市长达5年的S*ST圣方公告表示，新华联置地借壳S*ST圣方正式通过了证监会的批准。这是证监会暂停审批地产公司借壳和再融资一年后，第一家获准借壳上市的房地产企业。紧接着，5月12日，两则上市公司公告再次刺激了市场对于房企借壳融资事宜的神经。S*ST兰光公告表示，其涉及房地产的重组终于尘埃落定，公司已经收到证监会对其非公开发行股份购买资产方案的批复，银亿地产即将注入S*ST兰光。S*ST九发公告称，浙江新世界房地产集团有限公司购买了S*ST九发3740万股股份，浙江新世界也由此成为S*ST九发的第一大股东。

　　而不到一个月的时间，先后有2家房企成功借壳，1家房企成为上市公司的新重组方，一举打破了一年之久的“平静”，也让房企们开始重新憧憬，是否他们的借壳融资大门已经开始悄然打开了呢？

　　“S*ST”帽子是关键

　　对于房企借壳融资的事宜，海通证券就表示，S*ST圣方与S*ST兰光重组方案具备一定特殊性，公司至今尚未完成股改，属于少数几家尚未完成股改的历史遗留问题公司。本次重组方案是在补偿老股东的同时，通过定向增发注入房地产相关资产，并不涉及向市场募集资金。因此暂时还无法据此断言地产融资重组已经开闸。广发证券研究员也认为，S*ST类上市公司与房地产企业的重组可以拿到证监会的批文仅仅是特例。

　　而有消息称，上个月保荐人代表刚培训完毕，从会议内容来看，证监会对房地产企业借壳上市没有放松，仍然保持着可以申报材料，但不予批复的态度。

　　不过也有专家认为，从S*ST圣方、S*ST兰光、S*ST九发这三家公司近期的情况看，带“S*ST”公司被房地产公司借壳近期获批的可能会比较大，其他上市公司则不容乐观。

　　此外，据5月15日中国之声《新闻纵横》报道，中国证监会日前下发规定，借壳上市将执行首次公开发行趋同标准，拟借壳资产必须持续两年盈利，并且净利润累计超过2000万元。对证监会这个最近规定，中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明就认为，证监会选择在此时出台新规，可能与近期楼市调整未见松动，多家房企意欲扎堆借壳上市有关。

　　再融资仍困难重重

　　除去上述几家房企的借壳成功，A股市场的房地产增发融资近期仍然是一潭死水。新湖中宝5月11日也表示，公司于2009年通过的30亿元非公开发行A股股票募资预案到期失效，预案失效原因是“经济环境和政策变化影响”。

　　中国证监会发行监管部副主任郑莉4月15日就称，目前对所有涉及房地产业的上市公司的再融资申请，都需要征求国土资源部的意见进行审核，对于房地产上市公司融资的闸门没有打开。

　　此外，有央企地产人士通过媒体表示，地产融资不大可能放松，只会越来越紧。其所在公司面临的融资困难很大，因为目前银行对地产行业的贷款和信托融资都在收紧，唯一可行的是在香港市场发债券，但要把发行债券融到的资金投到内地的地产市场还是面临很多政策限制，因而相当麻烦。不过，该人士认为，在央企保障房融资方面，国家倒是存在放开的可能。

　　仅有少量专家表示，虽然资本市场暂时还没有向开发商放开，但在房价快速上涨势头得到一定遏制后，形势会发生变化。他们预计，资本市场对房地产企业的融资大门可能在年中左右有限度地逐步打开。

　　房企假道信托融资

　　而在房企融资短期内难以全面松动，银行收紧“钱袋”的情况下，公司债、上市公司海外融资、房地产信托等正在成为很多房地产企业融资的方式。

　　中海外便在近日透露了其将要发债融资的计划，总金额约50亿元。而在首创置业今年2月在香港成功发行3年期11.5亿元人民币债后，一直耐心等待回归A股的富力地产也通过附属公司发行等值4亿美元的人民币债和1.5亿美元优先票据。其他大型开发商恒大，碧桂园，龙湖，雅居乐等在今年1月以来也都相继通过发行公司债与优先票据完成了融资。

　　A股方面，5月13阳光城就公告表示，中信信托将对其子公司福建汇泰房地产开发有限公司设立10亿元的信托计划。而4月以来，已有多家房地产公司借道信托实现融资，包括世茂股份、泛海建设、首开股份等。

　　不过，虽然海外融资与信托融资环境较为宽松，尤其海外融资债券发行还通常能获得超额认购，但由于融资成本较高，年利率往往超过10%，这些大型房企筹资压力也逐渐增大。

　　此外，在房地产调控政策的持续执行下，房企的资金来源出现明显变化。国家统计局5月11日发布的数据显示，，一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，同比微幅增长4.4%；自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。而到4月份，房地产开发商本年资金来源出现下滑，从3月份的7095亿下调到了4月份的6094亿，下调比例达14.1%，本年资金4月份的增幅较去年同期大幅下降42.5个百分点。而为了缓解资金压力，如何拓展更多的融资渠道成为房企面临的一个主要问题。