华宝兴业国内投资部总经理 牟旭东

　　 房地产价格一直是过去十年涨幅靠前的标的之一，当然这不能与那些小众投资人和具有非常高壁垒的古玩、艺术品、珠宝之类相比。可是，与A股指数等相比，则可谓是“一个天上一个地下”。

　　 但是，从一个较长的时期简单来判断，基本面是决定价格的最重要的因素，那么决定房价的因素有哪些呢？

　　 1、房价是经济增长和通货膨胀的函数。这一点是笔者在读大学时从教科书上学到的，但却铭记至今并受用至今。有时简单的道理往往比复杂的理论更容易实践，对于我们这些圈外人来说更是如此。

　　 经济增长是什么概念，就是GDP，过去10年平均每年增长在9%以上。通货膨胀率普遍认识是，货币增速超出经济增长的差额，但也可以采用人民银行货币政策报告中的GDP缩减指数的数值，该数值的平均值约在4%-5%。

　　 如此来理解房价的涨幅就不会觉得奇怪了。

　　 2、结构性房价的涨幅与人口变迁、政府规划、交通有关。如此，我们也不难理解几乎所有城市的新区房价的涨幅都快于老城区。

　　 3、还有一点是我最近突然之间明白的：货币的增速（通常取M2）如果长期保持在16%以上，这一数值也是具有复利的威力的。如果回顾10年前的GDP总量，我们发现2000年该数值为13.8万亿元，2010年则飙升到72.58万亿。如此，今后每年货币增加12万亿甚至更多也已然变得很正常。庞大的货币就会导致通货膨胀，从过去100年的历史看，至少在亚洲，房地产是最好的防通胀标的。

　　 目前各地出台了限购政策，导致成交量急剧萎缩，媒体和专家也在天天预测房价将大幅度回调。本人判断，如果这种情况持续2-3年，那么3年后如果房价没有上涨，实际上相当于打了七折，一旦取消限购，购买力将会异常强劲。

　　 当然，也有一种可能，就是政府重新回到计划经济时代，不同级别住不同的房子，就和现在的北朝鲜一样。

　　 根据上述的常识判断，土地则会成为更具有期权性质的标的。过去是这样，未来也一定如此。那么，选择房地产股的思路就是在放开政策限制时，选择拥有巨量土地储备的公司。