温州资本已潜伏，700％涨幅临收尾，“金角银边草肚皮”3招入手心水商铺

　　理财周报记者 张慧宇/文

　　 2009年1月，美国华特迪士尼公司正式宣布，计划在浦东兴建全球第6个迪士尼乐园。这一年迪士尼乐园附近的土地变得异常抢手，商业地产投资也跟着火热，这也是所谓的“迪士尼概念商铺”兴起的时候。

　　 而今年4月8日，上海迪士尼乐园项目正式破土动工，“迪士尼概念商铺”再次引来投资的目光。

　　 “现在我手上还剩最后100套左右两港装饰城的商铺，也不再代理销售了。因为开发商自己都不想卖了，它自己要留一部分。”房产中介秦先生告诉理财周报记者。陈阿姨这两天才委托中介帮她寻找好商铺，但却没有找到她所中意的商铺。“因为一方面开发商给我们现在代理这类项目很少，另外一方面陈阿姨确实出手太晚了。”中原地产的经纪人小刘说。

　　700％涨幅，“迪士尼概念”收尾，

　　温州资本早已潜伏

　　 “迪士尼概念”的火热是在2009年下半年，然而这些商铺并不是在迪士尼乐园周边，而是在它的附近，有的甚至相差十公里。

　　 2009年9月，在上海跨国采购中心五角世贸商城开盘日，不到5小时的时间里就售出了700余套商铺，创造了上海商铺销售最快的纪录。汉宇地产是代理这个项目最多的中介，如今已离开汉宇地产的小秦只有两港装饰城的项目了。

　　 “两港装饰城总共开出三栋，现在还剩下100多套，现在这边已经营业了。去年开出第一批是属于商住两用，每平方米不到1万，而2008年的价格最高是5000多，现在价格涨到3.8万，涨幅达7.6倍。这个项目有包租5年和包租8年两种类型，每年的回报率是8%。”小秦说。同时他还向理财周报记者透露说，“其实现在中介也不再炒作‘迪士尼概念’，因为项目太少了。”

　　 然而温州资本总是有它的远见。温州中小企业发展促进委员会会长周德文告诉记者，“温州资本早在迪士尼乐园签约之前就已经进入到五角商贸城了，我自己都买了几个商铺，现在还放着。”

　　60岁犀利妈3招入手心水商铺

　　 比起陈阿姨，王凤是幸运的。

　　 今年已经60岁的她是名退休教师，除了在家带孩子，就是搞投资。

　　 “我看过昆山的铺子，也到桐乡去看过，但都没有找到中意的。后来就只好委托中介帮我看了。”王凤说道，今年3月份她找到了中原地产的小刘帮她寻找合适的铺子投资。

　　 最终王凤对两港装饰城二期的一个商铺产生了兴趣。她花了70万买到了这个28平方米的铺子。这个商铺距离迪士尼乐园有大约两公里，位于路口。

　　 王凤认为迪士尼的建起势必会带动周围商业环境的发展，而以后11号线会直达两港装饰城门口。

　　 “两港装饰城所在地是浦东开发区延伸的第一站，交通便利，是上海下一个开发热点，距浦东机场9公里，距市中心人民广场30公里 。当迪士尼建成，地价势必上升，我也是做纯投资的。”王凤本身对自己所选的商铺也进行了认真的考察。

　　 小刘认为南汇区配合杨山深水港的建设，将在沿海滩涂地上新建160平方公里，30万人口的海港新城，对建材装饰有极大的需求。

　　“其实我是不喜欢到外地去买商铺，我觉得上海的商铺有它的地理优势。而且两港装饰城是华东地区最大的建材市场，它已经成熟发展了3年了。我了解到，它一期的商铺就卖得相当好，又紧邻上海野生动物园。再加上，周围土地开发经适房和别墅的开发，也会带动两港装饰城的项目成长。”王凤分析。

　　包租8年租金回报52%

　　 王凤的商铺面积大约有28平方米，每方米价格5万，共140万。根据开发商的要求，这里面有两种付款方式。

　　 第一种是王凤一次性付掉140万，而在商铺已经上她可以选择包租也可以选择自我经营。如果是选择包租，商铺租金按1：9分成，王凤分得90%，两港装饰城物业分得10%；如果是选择自我经营，王凤需要自己支付相关的物业费，然而商铺租金就全归属她自己。

　　 第二种方式是选择首付50%，包租8年。首付50%，也王凤需要支付70万，但还欠开发商70万。而包租8年，每年的租金回报率是6.5%，8年总共的回报率是52%。140万的价格乘以52%，意味着8年包租的所获得利润大约有70万，这部分租金归属两港装饰城。等于说，王凤刚偿清了她还欠的70多万。

　　 “因为我手头上暂时没有那么多钱，而且我年龄也大了，不想通过银行贷款，所以我就选择了首付70万的这种付款方式。如果我是在包租期间就想把房子卖掉，那我的下家还是要履行我和开发商之间的包租合约的。这个就不关我事了，我只赚取商铺价格差的那部分利润。”

　　 而如果包租8年之后，王凤还没有把商铺卖出去的话，这时候她就可以继续和物业签订合同包租，租金按9：1分成，同时她也可以自己经营。“这个到时候再说了，我觉得这不是关键。关键是我认为自己所选的商铺地理位置好，同时它是靠近迪士尼的，未来升值空间大。”