经济导报记者 邵好

　　 最近，随着“限购令”政策效果逐步显现，“冰火两重天”正在成为济南房地产市场的新旋律。一方面，住宅销售渐趋萎缩，不少楼盘打出了优惠促销的广告；另一方面，以商铺和写字楼为主的商业地产“逆市而上”，受到不少投资者的热捧。

　　 23日，经济导报记者在济南大观园和泉城路商圈采访时发现，诸如恒隆广场等商业综合体已经开始全面招商，不少房地产中介机构也开始在这些商圈附近增加人手，以应对即将到来的“商业地产热潮”。

　　网签均价上升12.5%

　　 “最近济南商业地产比较热，不少投资者都从住宅转向商铺了，”市民王先生告诉导报记者，“原来一直想买套住宅做投资，‘限购令’之后，住宅不敢买了，只好买商铺。”

　　 据了解，在住宅调控政策日渐收紧的大背景下，商业地产已经成为济南房产投资者的“新宠”。不少与王先生一样的投资者开始把目光转向大观园、泉城路等核心商圈的商铺和写字楼。

　　 最新数据显示，今年一季度以来，济南的商业用房和办公写字楼销售呈现进一步增长迹象，尤其是3月份，济南办公写字楼网签均价同比上升71.72%，网签面积同比上升42.27%；商业用房网签均价同比上升12.50%，网签面积同比上升4.53%。进入4月份后，商业地产走热迹象更为明显。而统计数据也显示，3月份商品住宅网签面积同比下降26.51%，网签均价同比略有上涨。

　　 “万达广场的商铺去年就卖完了，写字楼只剩下一栋。”23日，万达广场销售中心的一位置业顾问告诉导报记者。导报记者注意到，随着“五一”小长假即将到来，不少已基本建成的商业地产项目空前活跃起来。12日，历下区政府召开服务业项目招商推介会，推出商贸服务业载体项目、高端写字楼项目等44个项目，推介项目载体总建筑面积约340万平方米。

　　 值得注意的是，即将投入使用的恒隆广场、泰府广场，以及希努尔大厦、天业国际大厦等重量级商业项目都在该推介会上推向市场。此外，位于大观园附近的财富自由港商务大厦项目近日正式开始对外招商，预计6月底竣工的这个商业、办公写字楼项目，总建筑面积达到2.1万平方米。

　　住宅巨头“变卦”

　　 导报记者在采访中发现，住宅成交量的下降导致售楼人员薪资下滑，不少优秀的售楼人员已经转向了别墅和商业用房的销售。“前几年楼市好的时候，卖住宅确实能赚一些钱，‘限购令’一出，住宅就很难销售了。”济南“黄金99”销售中心的一位置业顾问告诉导报记者。

　　 这一情况也得到了一些二手房中介的认可，玛雅房屋资深顾问王存学对导报记者说：“最近一段时间，投资商铺的消息的确比较多。”导报记者在位于万达广场附近的齐鲁楼市不动产看到，10多名工作人员正在紧张地忙碌着，与其附近专做住宅项目的房屋中介相比，有明显的区别。

　　 对于商业地产日渐火爆，有业内人士认为，这与商品住房买卖受限购政策影响较大、商业用房受政策影响较小有关，楼市调控政策促使更多民间投资从住宅转向了商业地产项目。此外，商圈的不断成熟、实力的不断增强和不错的投资前景，也是吸引投资者的一个主要原因。

　　 导报记者注意到，自2007年以来，国家出台的所有房产政策中，没有一条是针对商业地产的。尤其是去年以后，受行业政策的影响，很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业也纷纷改变态度。四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进入商业地产领域。

　　 万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；金地则将在今年的土地投入计划中安排20%的资金投向商业项目；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%。而一些原先就有商业地产业务的公司，更是加快了扩张步伐。中粮集团要在未来5-10年内布局20个大悦城（目前这一数字仅为4个）；华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，推出两只房地产基金，希望募集5亿美元，用于投资筹建大型购物中心项目。

　　应考虑持有成本

　　 “限购令”给商业地产带来了新的契机，但业内人士却提醒，商业地产是专业性较强和门槛较高的投资行业，风险较大，市民应充分考虑投资收益问题，避免轻率投资。

　　 “商铺尤其看重位置，如果一套商铺位置不好，或者周边设施尚未完善，短时间内也很难有较大的上浮空间。”王存学说。

　　如何选购合适的商铺？有专家建议，投资商铺需要较为合理的投资回报率。据了解，目前济南大观园附近的商铺报价都在4万元/平方米左右。导报记者初步计算，以50平方米的小型商铺为例，大约需要100万元的现金首付，按照10年贷款期限，100万元贷款以1.1倍利率计算，每个月的月供将近1.2万元。

　　 由于商铺转让时通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者都不会转让。而按照6%的投资回报率计算，这类小商铺的月租金至少要达到1.5万元以上才能勉强盈利，而这个价格并非很容易实现。此外，一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费。因此，有多名置业顾问向导报记者表示，资金实力不强的投资者在购买商铺时，除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑今后的运营。

　　 山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，无论是开发商还是投资者，都应根据当地的实际情况谨慎投资，以免过度炒作形成泡沫。“特别是有些城市的商铺投资热潮和当地的商业环境并不匹配，投资者一旦选择失误就可能导致损失难以挽回。”