2011年3月17日，在上海春季房展会上，一位日本推介商正在介绍日本的置业项目。

　　早报见习记者 王齐

　　

　　日本的房价尚处历史低位，但租金水平一直居高不下。

　　2011年3月17日，在上海春季房展会上，一位日本推介商正在介绍日本的置业项目。此时，距离日本大地震刚刚过去一周。这位推介商说，此次推出的大多为东京和大阪的房源，且都是一些高层住宅，每套售价基本在1000万元以上。

　　地震发生前，中国投资者对东京不动产的兴趣一度升温。此前的2010年5月，信义房屋在上海、北京、杭州、苏州等地针对近1年房地产投资金额在400万元的人群发出1000份问卷调查，调查结果发现54.6%的被访者认为日本房地产有投资潜力，并有9%的被访者希望长期在日本定居。

　　不仅是个人投资者，国内最大的机构投资者——手握3000亿美元资金的中国投资有限责任公司（下称中投公司）对日本房地产市场也表露出浓厚的兴趣。据英国《金融时报》报道，2月底中投公司已与百仕通展开合作，联手以远低于11亿美元面值的价格，从摩根士丹利手中购买了一个日本房地产贷款资产组合。

　　“日本地震以及海啸对东北部的打击将会对房地产市场的近期至中期产生明显的影响。如果核反应堆问题无法及时解决，同时大东京地区的电力中断问题继续，势将影响投资者的表现。”戴德梁行日本研究部总监Kayoko Hirao这样说。

　　复旦大学经济学院日本产业经济专家焦必方指出，依照以往经验来看，日本受到大冲击每次恢复得都不算太慢，因为有技术和资金的支持。但与过去不同的是，受到核辐射影响的地区的重建还存在不确定性。所以，市场观望情绪会持续。

　　资金转移限制

　　事实上，由于国内外汇管制的限制，个人每年只能对外结售汇5万美元。信义房屋上海分公司公关副经理朱平(微博)平说，从去年6月日本信义株式会社成立以来，接到很多国内投资者想去日本买房投资的咨询电话，但是都因为资金移转的问题而暂时搁浅。

　　早报记者以购房者名义致电一家日本房产代理机构被告知，有很多渠道可以解决外汇限制的问题，比如可以在日本开户，然后通过不同人的名义汇款到户头上。另外，可以向外汇管理部门申请对外投资。不过，代理机构并不提供为投资者建立转移资金渠道等一条龙服务。

　　上述机构咨询部人士说，日本土地和房屋都是可属于个人的永久性产权。他介绍，日本的中介公司代租有两种形式，第一种是投资者定一个价格，但是不保证该价格能租出去；另一种是中介自定价格但保证出租，就算短期没有出租也会兑现投资者约定的租金。

　　“日本地震给房地产市场带来了很多的不确定性，近期投资者观望情绪加重。不过因为国内投资者大多选择在东京、大阪等一二线城市进行投资，而这些地区并未被核辐射和地震波及，所以长期来看仍是利好的趋势。”上述人士说。

　　Kayoko Hirao表示，地震使得租户对抗震结构的关注度大大提高。地震前，由于经济的衰弱，集中办公是一种趋势。但现在，租户正在考虑将办事处分散设置，以便减少风险，这可能带来新的租赁商机。

　　高租金诱惑

　　美国福布斯杂志（Forbes）依据国际知名咨询顾问公司Mercer所做的生活水平调查，列出亚洲房屋租金最高16大城市，日本东京以4737美元/月的高价位列第一。

　　日本Jchere株式会社上海分社经理陈达俊告诉早报记者，对比中日间的房产租售价格，中国买一套房子在200万元人民币左右，但每月租金在2000元上下。日本买套房子在200万元人民币左右，每月租金在7000-8000元。

　　陈达俊表示，与中国房产投资更看重房价上升空间不同，日本房产投资注重于租金稳定收入。另外，日本房产价格的下降从来没有影响过房租的稳定，日本房租一直维持在同一价格上，所以投资环境很稳定。

　　租金回报率是很大的诱惑。根据信义房屋提供的案例显示，某公司一位退休负责人在日本山手线区域陆续买下5户总价值达人民币976万元的套房，月总租金收入达人民币5.63万元，年租金投报率达6.9%。相比之下，上海市中心住宅产品投报率在2%～3%之间，而东京都心五区（中央去、千代田区、港区、新宿区、涩谷区）则有6%～7%的投资回报率。

　　另外，日本房价俨然处于历史低位。根据信义房屋提供的数据显示，2010年日本平均地价降至人民币9700元/平方米，创下13年来最大年跌幅——8%。

　　仲量联行日本市场研究部总监Akihiko Mizuno此前表示，不同类型的资本会继续进入日本的房地产市场，日本正在吸引那些希望获得稳定收益的海外资本。

　　中国指数研究院副院长陈晟提醒，国外房地产投资目前最吸引的两点是利率低、没有限购政策。不过，对于普通投资者而言，持有成本和国外的价格指数是需要谨慎选择的。

　　J-REITs受损不大

　　值得注意的是，此次地震中，日本的商业地产遭受影响。

　　日本不动产投资信托基金（J-REITs）已经宣布了他们所遭受的损失，但损失似乎非常有限。穆迪宣称，该公司额定不动产投资信托组合基金中只有0.8%位于受地震影响区域。另外，在日本央行宣布将增加购买J-REITs股票后，其股价有所稳定。

　　戴德梁行日本研究部最新发布的一季度报告指出，东京的写字楼市场在短期到中期可能受到一定的冲击。整个日本的GDP将在2011年下跌0.3%，同时在2012年回升1.1%。东京的写字楼市场预计租金将在2011年下跌10.7%，在2012年回升5.7%。地震发生前，戴德梁行的预测是，东京的写字楼市场在2011年将出现6.5%的租金下跌，而在2012年将会有2%的温和回升。

　　Kayoko Hirao表示，如果地震后日本的经济增长仅仅只是放缓到1%，那么最好的预测是东京的写字楼租金2011年将下跌9.1%，在明年保持稳定，在2013年市场复苏。

　　录入编辑：张珺