随着以限购令为核心的楼市新政逐步落实，各地楼市成交量价齐跌，部分开发商的新盘价格也开始松动“降价潮”初现。

　　在北京，远洋一方北润园二期项目3月4日开盘，推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/平方米。而上一期开盘价为25000元/平方米，同区域内在售的北京新天地等项目，均价则多在26000元以上。

　　对于远洋地产这一率先降价的举动有专家表示，目前各地的均价下跌还主要是大量低价楼盘占成交主力、高价楼盘成交寥寥形成的结构性“虚跌”，但伴随市场供应量迅速萎缩，开发商的资金链不断收紧，市场格局也很可能被一个个楼盘降价促销所打破，楼市可能进入“实降”的第二个阶段。

　　南方日报记者 牛思远

　　●远洋降价成重要信号北上广等地成交量价齐跌

　　3月5日，50余名远洋一方业主聚集在售楼处门口抗议。新国八条的突然出台，令这部分在前期以2.5万元均价购房的业主享受不到贷款利率优惠，并且面临着首付款提高的压力。

　　与开发商协商未果后，该批业主要求“退房”。而远洋地产在给媒体的答复中则直言：“当前房地产行业的大环境，对于消费者、政府和开发商而言都面临着史无前例的巨大挑战。”

　　远洋一方这只降价领头羊的出现，打破了原本观望的楼市僵局。据北京房地产交易管理网数据显示，3月6日，北京市住宅成交仅51套，几乎跌至冰点。据亚豪机构针对北京3月初在售楼盘调研显示，北京已经有35个楼盘出现不同程度的打折促销现象。房山绿地新都会去年均价1.57万元/平方米的户型，最新一期开盘价1.499万元，并有折扣和直减优惠。

　　类似的情况也出现在上海和广州等一线城市。中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周上海全市商品住宅成交均价19216元/平方米，环比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房价再度跌回到去年4·17新政之后的水平。一系列新政调控之后，上海房价持续下滑，并跌破2万元关口。

　　3月5日，位于上海普陀区的陕西北路1688推出20套优惠21万—30万的婚房。这批面积在55万—74平方米左右的房源，之前售价高达4.5万—5万元，如今报价降到4万—4.5万之后又有21万—30万元的优惠，实际成交价降至3.7万—4.2万元之间，与最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上海康桥的中海御景熙岸开盘，实际让利空间达20%，开盘当天还推出了若干优惠。

　　类似的跌势在二手房市场似乎来得更早。来自汉宇地产市场研究部的数据显示，2月份，上海全市二手房成交均价为14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，这也是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。

　　在广州，据搜房监控中心最新统计显示，截至2月28日至3月6日，全市共成交1070套住宅，环比上一周大跌28.81%，平均每套签约面积为118.22平方米，是近七周来网签套均面积首次跌进120平方米。值得注意的是，春节后广州一手住宅周成交均价已连跌四周。统计至3月5日的上周成交均价10512元/平方米，环比跌1.5%，已现出现量价齐跌的局面。均价较之前三周的跌幅，从远及近分别为：9.82%、1.1%和11.75%。

　　事实上，伴随着地产调控的强力推行，3月份第一周全国一线城市均呈现出成交量大幅下跌，房价下挫的势头。中国指数研究院的数据则显示，3月首周楼市均价广州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、海口降27%。

　　●负债率上升拉紧资金链开发商对未来市场开始悲观

　　“我们认为目前销售停滞，复苏关键在于降价。”3月初，高华证券在中国房地产投资需求最为旺盛的长三角地区进行了为期4天的调研。通过对5个城市的开发商、中介和房地产项目调研，高华证券表示，该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观。“开发商预计3月份销售可能会创历史新低。”

　　中房信分析师薛建雄认为，新一轮调控后的房价底部已现，多数开发商可能视市场情况调整价格推盘，这意味着短期内会有更多楼盘降价或压低预期售价推盘。世联研究最新报告也指出，2011年的市场供应量充足，成交量大幅萎缩将对价格形成下行压力。

　　“3月份北京上市的新盘大多采取了以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，‘日光’的现象基本不现。”北京中原市场总监张大伟分析称，在一手房降价的刺激下，二手房市场心理价位也将明显下调。

　　而另一方面，成交低迷正在日渐拉紧开发商的资金链。21世纪不动产集团市场总监林蕾分析，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。3月4日，知名财经评论员叶檀则在《中国房地产处于裂变前夜》一文中提出，“很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症”。

　　文章引述国家统计局数据称，2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。而央行数据显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。“目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。”

　　与此同时，从去年开始，各银行房地产信贷未见松动迹象，无法从根本上缓解开发商资金压力。对于开发商而言，利率等成本上升，并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权，并且融资额不大。

　　在远洋率先打破僵局之后，近日在北京一次包括万科、富力、远洋、中信等高层在内的房企老总聚会中，这些房企领导者均对未来市场流露出悲观的看法，认为限购政策会长期存在。

　　SOHO中国董事长潘石屹近日则在微博上表示，感觉大家都对市场很“慌”。潘石屹分析称，“过去两个星期，多家上市公司在香港发高息债，利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金需求的迫切心态。”他表示，楼市大调整正在酝酿。“未来两三年至少有50%房地产企业会被淘汰”。

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　　3600万套！天量保障房建设钱从何来？

　　2011年全国将建1000万套保障房，“十二五”期间保障房建设规模更将达到3600万套！天量的建设规模，资金筹措成为落实任务的关键。

　　除了从中央到地方四级政府的投入，保障房建设势必需要吸引大量的社会资金进入。如何开拓渠道、保障安全，如何增加保障房对社会资金的吸引力，成了一道亟需解决的难题。

　　现状？？保障房吸引社会资金不易

　　前日，住建部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议记者会上透露，今年计划建设1000万套保障性住房所需资金约1.3万亿到1.4万亿元。在这些资金中，有近5000亿元将由中央和地方政府筹集，其中中央安排1000多亿元。另外近8000亿元将通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集。

　　他还详细解释了这1.3万亿元建设资金的构成：

　　近200万套经济适用房和两限房的建设资金约需5000亿元，将主要由社会机构通过市场运作方式来解决。

　　还要新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。中央和地方政府筹集的近5000亿元主要用于这一部分。

　　仔细分析来看，经适房和限价房由于操作已较成熟，市场化的运作方式解决5000亿元的资金需求难度的确不大；但160多万套廉租房和近220万套公租房仅仅依靠中央和地方政府筹集的近5000亿元，似乎并不足以满足其需求。

　　以经适房与两限房每套平均投资额25万元计算，160万套廉租房建设约需要4000亿元，而220万套公租房则需要5500亿元。通常政府投入保障房的资金主要用于廉租房建设，也就是说，5000亿的这笔政府投入大概可以满足建廉租房的需求，但公租房建设资金很可能仍需加大政府投入和吸引社会资金支持。而由于廉租房和公租房的租金回报率低，收回成本周期长，如何吸引社会资金，目前仍是一道摆在政府面前的难题。

　　途径一？？提高土地出让金提取比例

　　齐骥强调，今年要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例。地方政府的土地财政一直被质疑为抬高地价以及房价的元凶之一。因此如能够提高土地出让金提取比例用于保障房建设，用商品房来养保障房，不失为一个解决的良策。

　　更进一步的，目前国家规定“土地出让净收益”用于保障性住房建设的比例不低于10%。但由于“土地净收益”不易计算，甚至可能为负，该项政策执行情况一直不太理想。最近，河北省为了保证建设资金，把原来按土地出让净收益的10%计提，调整为按土地出让总收入的5%计提，用于保障性安居工程建设。广东省日前公开征集公众意见的《广东省城市住房保障条例》草案也提出每年提取土地出让收入5%以上的资金用于保障房建设。如果可以用“土地出让收入”代替“土地出让净收益”，不仅更易计算、监管、落实，提取资金也将明显增加。

　　途径二？？中长期商业贷款租金偿还

　　银行贷款一直是保障房建设资金的来源之一。工、农、中、建四大国有银行及交行日前曾集体表态，将在控制风险的前提下，加大对保障性住房项目的信贷支持力度。

　　不过，今年货币政策由宽松转为稳健，贷款额度非常紧张，银行议价能力明显上升，银行是否有足够的贷款额度提供给保障房建设，仍是疑问。

　　中行风险管理部总经理王建强建议，“保障房贷款不是政策性贷款，有很多是可以商业化运作的。”公租房和旧城改造应该有很大的商业机会，相关部门可考虑将公租房的部分资金通过商业银行来解决，房屋建成后的出租收入在一定年限内覆盖贷款。

　　在新闻发布会上，齐骥也表示，住建部很快将制定完毕金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　途径三？？房企建保障房弥补楼市损失

　　目前，保障房建设运营现已获得国家的税收优惠，如果租金定价合理，回报率适当，公租房完全可以吸引社会资金进入。而由于房地产企业资金实力雄厚，建设经验丰富，往往被视为重要的参与者。SOHO董事长潘石屹表示，许多大的房地产公司因为在住宅房地产市场受到了很大的影响，正在积极寻找机会进入到保障房的开发中。

　　不过，保障房的盈利模式目前仍是未知。万科总裁郁亮9日称，万科会参与保障房的建设，估计占公司总营业额约1%，大概5亿元，会有3%回报。但他坦言，仍未找到保障房有效的盈利模式。潘石屹也分析，大型房企对资金回报有一定的要求，目前这些企业进入保障性住房的路线并不清楚，一切都在未知中。此外，开发普通商品住宅，开发商回笼资金的周期大约为2-3年，甚至更短，但若开发公租房这类保障房，投资周期可能长达10-20年，不仅挤占大量资金，资金风险也相应提高。

　　途径四？？加大政策支持引导险资进入

　　相比银行和开发商，规模大、周期长、资金来源稳定的保险资金更有参与热情。如果保险资金可以参与保障房建设中，既扩大了保障性住房建设资金来源，又拓展了保险资金的运用范围。

　　不过，险资的进入仍需政策配套。全国政协委员、中国平安董事长马明哲建议，对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋。此前，中国保监会主席吴定富也提到，虽然保险资金投资保障房没有法律障碍，但保险资金的使用还要维护投保人的利益，因此防范风险仍然要排在第一位，目前有关部门正在研究准入规则，并准备选择上海作为试点。

　　值得注意的是，中国太保9日宣布，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划，开创了保险资金以债权方式投资不动产的先河。

　　途径五？？发行保障房债券和信托基金

　　保障房资金筹措也可以通过发行保障房债券解决。证监会可以创新方式支持地方保障房建设，譬如在资本市场开设保障房债券，各地政府因有每年的租金收入做保证，这类债券回报率稳定，有其市场需求，而且也不会像美国的次贷那样，充满金融风险。

　　此外，还可以建立房地产信托融资模式来推动保障房建设。去年8月，国务院副总理李克强曾郑重指出，我国各级政府可以探索REITS(房地产投资信托基金)试点等方式，支持公租住房建设投入。目前，天津、北京、上海和海南已获得reits试点资格，广州、深圳等城市也在积极争取中。

　　南方日报记者 卢轶