■本报记者 王 峥

　　虽然经历了2010年将近一年的楼市调控，但从近日各家上市房企披露的年报来看，几乎所有已披露年报的房企都取得了不错的业绩。

　　根据《证券日报》记者统计，截止3月9日，沪深两市共有21家房企（按证监会行业统计分类）公布了2010年年报，其中实现盈利的公司达到了20家，仅ST兴业一家亏损。而在这20家盈利的房企中，又16家公司的业绩取得了同比增长，这也意味着在已披露年报的房企中，有近8成的公司实现了业绩增长。

　　房企两级分化愈发明显

　　小型房企面临生存危机

　　根据WIND数据显示，这21家房企2010年共实现营业收入1116.53亿元，较2009年的893.19亿元同比增长24.94%；实现归属母公司股东的净利润167.15亿元，较2009年的118.48亿元同比增长41.08%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%。

　　不过应该看到的是，虽然楼市调控下大部分房企均取得了业绩的增长，但房企的两级分化现象也越发明显。

　　在这21家已披露年报的房企中，万科、保利两大巨头联手贡献的净利润为121.03亿元，占21家房企净利润总和的72.4%；营业收入合计866.07亿元，占比更是高达77.5%。

　　其中万科去年实现营业收入507.1亿元，较上年增长3.75%；实现净利润72.83亿元，较上年增长36.65%。保利地产去年度则实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%；净利润为49.2亿元，较上年同期增四成。

　　此外，2010年万科和保利还分别取得了销售突破1000亿元和600亿元的成绩。而相比之下，一些小型房企的境遇确是相当困难。

　　唯一亏损ST兴业，本期望通过资产注入的方式完成华丽转身，但由于遭遇房地产调控，导致其注入房地产资产失败，使得旗下没有任何可销售的项目，2010年的营业收入为零。而该公司为了摆脱重组困局，已经开始将目光转向新能源产业。

　　相同命运的还有ST东源，在公布金科集团借壳方案一年多后，其重组仍然没能完成。公司2010年度虽然实现盈利2384万元，但主要原因系处置非流动资产实现收益以及其他应收款坏账准备转回。而仰仗上述收益，也使得ST东源在可以房地产重组的事宜上继续坚持，不必像ST兴业一样被迫转投其他产业。不过，如果2011年房地产重组的闸门仍不能打开，ST东源的重组方案也将面临更大考验。

　　而在风光无限的大型房企与艰难度日的小型房企中间，部分中等规模房企也显现了不错的增长业绩。中弘地产、华丽家族、中航地产均取得了一倍以上的业绩增长。

　　现金流紧张加剧

　　21家公司负债激增7成

　　不过，在各家房企业绩增长的同时，其现金流也越发紧张。记者统计后发现，2009年末，这21家房企的现金流量净额还为89.92亿元，但到2010年年末，这个数字却下降到-254.44亿元，降幅比例超过了400%。其中保利地产的现金流为-223.7亿元，较去年同期下降1854%，就是目前现金流相对充裕的万科也由2009年末的92亿元下滑至22.37亿元。而这些都体现出房地产公司普遍面临现金流“吃紧”的问题。

　　有业内人士就表示，经营性现金流的减少，一方面是自去年国家出台一系列房地产政策以来，即使去年四季度有所回暖，但全年房地产销售也没有2009年好；另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕，而新项目还没有开始销售，再加上公司拿地和项目开工的支出，这都会影响公司经营活动现金流。

　　有分析师就表示，受国家严厉的调控政策影响，房地产资金充裕度还将呈现下降趋势，按此趋势发展下去，到三季度房地产公司的现金流将相当紧张，特别是一些中小房地产公司。

　　国家统计局数据也显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。

　　而21家房企2010年末手中握有的现金为195.87亿元，不及-254.44亿元的现金流。

　　此外，在部分房企迅速扩张的同时，其负债也是节节攀升。这21家已披露年报的房企2010年末的总负债已经达到了3441亿元，较2009年末的1987亿元增长了73.16%。而同期，这21家房企的总资产仅增长了55.06%，为4627亿元。

　　2月份房企销售全面下滑

　　而抛开业绩、现金流等问题，眼下房企最担心的还是第三波调控对市场销售的影响。根据部分房企的销售数据显示，2月份房地产市场的销售全面出现下滑。

　　保利地产最新公布的数据就显示，公司2月份实现签约面积22.28万平方米，实现签约金额24.72亿元，分别较一月份下滑54.9%和49.8%。

　　老大万科2月销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。

　　在香港上市的雅乐居、富力地产也同样如此，今年前2个月雅居乐实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产最新公告也显示，公司2月内录得合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%。

　　对此，有机构的研究报告就认为，调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，并将在一段时间内维持低位。部分开发商受影响较大，为刺激销售，这部分开发商可能会率先降价。