万科企业股份有限公司2010年年度报告摘要
(上接B25版)
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5.3 控股股东及实际控制人情况介绍
公司不存在控股股东及实际控制人
5.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
5.3.2公司第一大股东具体情况介绍
截止报告期末，华润股份有限公司持有公司A股股份1，619，094，766股，占公司股份总数的14.73%，为公司第一大股东。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8号华润大厦，注册资本约164.67亿元，中国华润总公司持有华润股份有限公司16，464，463，526股国家股，占其股本总额的99.984212%；其他四家发起人中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650，000股国有法人股，分别占其股本总额的0.003947%。
中国华润总公司注册资本约96.62亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。
5.3.3公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图
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§6 董事、监事和高级管理人员
6.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
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董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
6.2 董事出席董事会会议情况
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连续两次未亲自出席董事会会议的说明
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§7 董事会报告
7.1 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
报告期内，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。年初，各地住房市场延续了09年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受以上因素的影响，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%。
分区域看，东部地区受市场波动影响较大，全年成交面积增长4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长19.9%和13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。和09年相比，2010年重点城市占全国市场的比重明显下降。
年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来的库存减少过程。6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。
报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。
土地市场方面，2010年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较2009年下半年更为谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但也应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价格和溢价率环比也出现一定回升，企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。
报告期内，针对楼市的调控措施密集出台。4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。
政策出台后，对市场产生明显影响。报告期内，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。从万科自身的情况来看，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。
2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。
上述政策的出台再次体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。
报告期内，政府加大了住房保障工作力度。据统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业的持续增长提供稳定的发展环境。
期内，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。报告期内，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。万科一贯坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下确保经营安全。同时，凭借着成熟的合作意识、良好的专业能力背景和规范透明的公司治理，万科在争取合作资源方面积累了较为丰富的经验，具备一定的优势，这也使得万科在行业资金面整体趋紧的背景下，能够通过灵活的合作方式，借力各种可能的社会资源，加快企业的发展。
经营业绩与分析
报告期内，面对复杂多变的外部环境，公司坚持聚焦主流、快速周转、拓展战略纵深的发展策略，积极应对市场变化，取得良好成效。
公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。期内，公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿，销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个（北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州）。
公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，报告期内公司的结算增速低于销售增速。
截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。
报告期内，公司在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型的占比由09年的86%进一步提高到88%。
期内，公司根据最新的市场销售情况，在报告期末对所有项目的减值状况进行了测试，并对计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据评估结果，将福州金域榕郡、南京金域蓝湾、成都海悦汇城和成都金域华府项目计提的存货跌价准备人民币61，666.7万元全部转回，有关变动影响本年度归属于上市公司股东的净利润人民币46，250.0万元。
本年度房地产业务结算毛利率29.75%，较09年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较09年上升3.27个百分点。结算利润率的上升一方面反映了09年以来市场回暖所带来的项目利润率恢复，另一方面，也体现了公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效，以及项目存货跌价准备转回等因素的影响。报告期内，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。
报告期内，公司继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期。由于项目开发节奏明显加快，2010年公司新增的项目资源中有相当比例在年内已经实现开工，使得公司全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米增长46%。而受亚运会、世博会等偶然因素影响，部分项目工程进度减慢，全年公司实现竣工面积442万平方米，相比年初计划的504万平方米减少12%。
在快速销售的同时，公司也及时补充未来发展所需的项目资源。报告期内，公司新增加项目87个，万科权益内的占地面积约941万平方米（对应规划建筑面积约2215万平方米）。尽管新增项目数量较多，但公司谨慎拿地的原则没有任何变化，所获取项目的地价也在合理范围内。截至2010年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为3640万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。
2010年，公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。截止2010年末，公司累计已进入了46个城市市场，布局更趋广泛。层次丰富的战略纵深，为公司的业务发展提供了更为广阔的空间，同时也有助于公司规避部分市场过热的风险。
期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1亿元，占比37.0%。
公司继续保持了健康的财务状况。由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%，其中有息负债占总资产的比重更只有22.0%。且有息负债中短期负债的比例也仅为35.4%。截止报告期末，公司的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点。
2010年管理回顾
2010年，公司围绕“均好中提效，有质量增长”的发展策略，以提升运营效率和价值创造能力为核心，对一批重点业务流程进行了全面梳理和优化，继续推动公司向质量效益型增长模式转变。期内，公司的专业能力获得巩固和提升，管理工具和管理平台获得丰富和完善，为未来的持续增长奠定了良好基础。
报告期内，为充分挖掘业务规模优势，促进公司的经营管理方式向精细化和集约化转变，公司深入推进产品标准化工作。在09年所制定的标准化三年规划的基础上，公司对包含“产品库、风格、精装修、景观、性能”的全方位标准化产品体系进行完善，建立了以模块化为核心的建筑标准化体系，并尝试对产品系列进行整合，以提供适应集团发展规模、具有更高性价比的产品。在产品标准化的基础上，公司发布了2010版标准工期，施工效率进一步提升，新项目平均开工周期和开盘周期明显缩短。
作为标准化体系的重要组成部分，公司在推动装修房标准化方面取得了明显成效。期内，公司发布了A、B、C、D四级精装修体系共14款产品，并建立了相应的研发、应用、升级流程，为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础。2010年，公司新开工产品中装修房的比例达到93%，装修房得到全面普及，其中约60%的装修房应用了标准化产品技术。
公司的集中采购范围和采购规模也进一步扩大。2010年，公司采购集中度达到47%，相比2009年提高8%，集中采购产品的种类增加到30项。继09年完成C级装修房部品的全国招标后，公司进行了A、B级装修房标准化的首次集中采购，进一步拓展了标准化产品体系应用范围。通过全国范围内的统一招标，公司一方面降低了采购的复杂度，减少了采购成本，同时，也促进了供应链优秀资源的整合，提高了采购品质，有助于使公司在装修产品中获得更强的竞争优势。
报告期内，公司大力完善实测实量体系，改善观感质量，推行安全生产可视化管理，并开展了安全生产月等专项行动，探索通过精细化管理提升施工效率的新思路，取得良好效果。房屋交付后业主遇到的质量问题大幅减少。根据独立第三方进行的客户满意度调查，公司的房屋质量满意度和准业主质量满意度相比09年均有明显提升。
报告期内，公司重点关注维修、交付两大环节客户感受提升，积极开展了一系列客户关怀活动。经过不懈努力，公司2010年客户忠诚度创造了历史最好水平。
期内，公司在产品质量方面获取7项全国性奖项，58项省级奖项。其中深圳万科城（四期）、青岛魅力之城（一期、二期一区）、北京假日风景（一、二、三期）获得中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖，广州云山花园获得中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀环境奖，沈阳万科城（二期）获得中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀科技奖；深圳万科城（四期）、广州新里程（一、二期）获得广厦奖。
为适应千亿规模后的发展需求，公司需要对现有的工程管理模式展开变革。期内，公司迈出了工程系统变革的第一步，和一批大型施工企业建立了总对总的沟通平台，并在部分城市启动了规模型总包战略合作和总承包管理模式试点工作。
报告期内，公司进一步完善了成本对标体系，开展了七项主要强制性经济指标对标，启动了装修房成本适配体系，并组织了对优秀同行成本控制的学习和研究。期内，在对公司内项目进行广泛统计调研的基础上，公司制定了《集团设计费管理措施》。通过公司优秀经验共享传承机制，成本意识日益深入人心。
报告期内，公司进行了总部组织架构优化，完善了内部晋升机制，加强了内控管理，以提升股东价值为导向，进一步补充和完善了薪酬体系。为适应业务发展的需要，公司启动了千里马招聘计划，大力引进优秀人才。为促进优秀企业文化的传承，防范职业道德风险，加强专业系统建设，公司尝试对现有的培训体系进行扩展。期内，公司的员工敬业度大幅上升，超过“中国最佳雇主”平均线9个百分点，持续稳定在高绩效/最佳雇主地带。
为更好的吸纳和保有优秀人才，报告期内，公司公告了2010年A股股票期权激励计划草案，该方案以股东回报率和净利润增长率为关键指标，突出内生增长要求，业绩考核标准相比06-08年的限制性股票计划更为严格。方案如能顺利实施，不仅将有助于提高公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感，确保公司发展目标的实现，而且也有助于增强投资者对公司未来业绩成长的信心。该方案公布后，获得市场的广泛认可。
公司稳步推进工业化体系建设，全年实现106万平方米的工业化开工面积，超额完成预定目标。期内，部分城市出台了相关的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务与工业化技术的结合。目前，公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业化技术。
公司在建筑研发领域的专业能力获得认可。报告期内，公司建立了博士后企业工作站，公司的住宅设备实验塔开始申报国家级工程中心，并成立了水环境研究所和抗震技术研究所，开始开展对相关专业课题的研究。
期内，公司以客户需求为导向，实现了从绿色理念到绿色产品的落地。年内公司共落实了75万平方米的绿色三星住宅，占全国总量的54%，奠定了公司在绿色建筑领域的先发优势。2010年，万科中心凭借在绿色建筑、节能减排方面的卓越表现，获得美国绿色建筑委员会授予的“能源与环境设计先锋”（LEED-NC）（USGBC）正式证书，成为中国第一个获得LEED-NC铂金认证的办公建筑。在由经济观察报社和经济观察研究院共同主办的“2010中国最佳低碳企业”评选中，公司凭借能源资源的合理配置、绿色科技的研发应用以及环保材料的布置使用，荣获“中国最佳低碳企业”称号。
2010年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。万科馆展出期间，共接待四方来宾逾121万人。在低碳经济的背景下，万科馆传播的绿色理念备受关注，赢得社会各方的高度认可及广泛好评，极大的提升了万科的品牌美誉度，成为提升万科品牌、树立绿色企业形象的前沿阵地。
公司的品牌形象获得广泛认同。在《2010中国房地产品牌价值研究报告》中，万科以155.77亿元的价值成为“2010中国房地产行业领导公司品牌”。在《财富》（中文版）发布的“2010最受赞赏的中国公司”名单中，万科荣登“2010最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位。由国务院发展研究中心企业研究所等共同发起的“最佳企业公众形象评价”活动中，万科荣获“最佳社会责任年度企业”称号。在独立第三方进行的客户调查中，万科品牌成为客户购买万科产品的首要原因。
期内，在由“中国房地产TOP10研究组”（由国务院发展研究中心企业研究所等研究机构组成）主办的2010中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以7.28亿元的品牌价值，荣获“2010中国物业服务优秀品牌企业”第一名。根据独立第三方的客户调查结果，物业管理成为75％客户再推荐万科产品的首选理由。
由著名财经杂志《Euromoney》发布的房地产开发、经纪、房地产金融服务等领域的“世界最佳”榜单中，公司继2009年之后再次当选为全球“最佳住宅开发商”。《财富》（中文版）公布的“中国上市公司500强”排行榜中，万科位列第45位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。
报告期内，公司持续推动投资者关系建设，也获得更多的认可。年内公司再次获得由南京大学、中国上市公司投资者关系管理研究中心等评选的投资者关系十佳公司奖。在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位；并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名。在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。公司还获得由中国上市公司市值管理研究中心、中国证券报、上海证券报、证券时报等评选的中国证券市场20年最具持续成长能力上市公司奖，最受投资者喜爱的上市公司奖，公司董秘获得中国最佳创富IR奖。
公司的治理水平也获得多方褒奖。在由《董事会》杂志社主办的“第六届中国上市公司董事会金圆桌奖”评选中，公司荣获 “中国上市公司最佳董事会奖”。公司还获得《理财周报》主办的“第三届中国上市公司最佳董事会”评选活动“最佳治理董事会”，以及由南开大学公司治理研究中心等评选的2010年度“中国最佳上市公司治理奖”和“最佳上市公司董事会奖”。
2011年发展展望
2011年是万科成为千亿级企业之后的第一年，站在新的高度上，公司将面临全新的挑战。为此，公司需要打造满足未来发展要求的管理、组织平台，探索向绿色企业、研发型企业、服务型企业转型，培养面向未来的竞争优势。
为应对经营环境可能发生的变化，2011年公司将紧密围绕客户和市场，继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，以“新开盘当月认购率60％以上”为销售指导原则，综合运用多种手段积极促销，加速回款，在确保经营安全的同时，推动业绩跑赢大市。
在产品定位上，公司将坚持以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位，及时跟踪市场销售动态，合理调整产品设计，确保产品供应与市场实际需求结构相匹配。
2011年，公司的工程管理面积将达到3000万平方米。施工规模的迅速扩大对公司的产品质量和工程安全提出了重大挑战。在产品质量方面，公司将继续落实“质量第一”的指导原则，严格执行质量安全“拉闸”制度，在实体质量已取得明显提升的基础上，进一步改善观感质量。在工程管理方面，公司将对安全事故秉持“零容忍”的态度，建立安全生产问责制。公司将加大规模型战略总包的合作力度，与大型施工企业展开战略合作，推进总承包管理模式，提升项目质量水平。
为突破规模发展的瓶颈，公司需要在现有基础上，继续完善标准化装修房体系，完善及升级模块化产品库，全面推广标准化应用，实现规模经济。
公司将持续推进工业化体系的建设，完善工业化分级体系。2011年，公司预计完成200万平方米工业化项目开工目标，并在北京着手建立第二个建筑技术研究基地。公司将积极推动绿色节能技术的研发和应用，推动向绿色企业的转型。2011年的新开工项目中，预计参照绿色建筑标准的面积将达到180万平方米。
在项目发展方面，公司将继续坚持谨慎投资的策略，选择合理时机，获取未来发展所需的项目资源。公司将进一步加大合作力度，扩大合作对象范围，并针对性地选择合适方式，与各类资源的持有者展开合作。在业务布局上，公司将在建设好中心城市的基础上，择机进入新城市，拓展战略纵深。
在融资不断收紧的外部环境下，公司将在深耕现有银企合作的基础上，进一步拓展渠道，关注各类创新型金融产品，通过广泛合作以实现资源整合和优势互补。同时，公司将加强投融资和项目运营工作的结合，优化资金计划管理，把握投资节奏，提升资金利用效率。
根据提升组织效率的需要，公司将适时优化组织架构，并营造更包容的企业文化，提倡简单、实效、开放、合力的组织氛围。同时，公司将以基于“业绩、能力、行动”和面向未来的标准选拔管理人员，不断引进优秀人才，并通过建立新的培训体系，提高现有人员的综合素质。
为了顺应城市发展和市场的需求，公司将推动传统业务创新，提升社区商业的价值，不断提高对非住宅业务的认识，积极开拓新盈利增长点。为此，公司需要积累综合类项目的招商、设计工作经验，为运营做准备。对于活跃长者、养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，公司将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。
在物业服务方面公司将继续稳步提升基础管理工作，确保发挥万科物业服务的传统优势，为地产经营提供助力。同时，公司将继续改善物业的经营能力，进一步拓展、丰富和创新物业服务的内容，提升商业综合体物业等新品类的承接能力，以及强化社区长者服务等新业务的拓展能力。
7.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
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注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
7.3 主营业务分地区情况
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7.4 采用公允价值计量的项目
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
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7.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用单位：万元
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变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
7.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
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7.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
7.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
7.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2010年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况如下：
单位：人民币元
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注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则2006》后，对子公司的投资只能采用成本法核算，子公司法人主体根据公司法计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交2010年度利润分配方案如下：
1.按照母公司净利润的10%计提法定公积金；
2.按照母公司净利润的50%计提任意公积金；
3.按照母公司净利润的40%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
2010年度公司可分配利润分配情况如下：
单位：人民币元
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分红派息方案：每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息。
以2010年12月31日总股本10，995，210，218股计算，2010年度现金股利计人民币1，099，521，021.80元。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
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公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§8 重要事项
8.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
8.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
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8.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）27.72亿元，解除担保8.00亿元。截止报告期末，公司担保余额32.13亿元，占公司净资产的比重为7.26%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额21.72亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元。报告期末，公司及公司控股子公司不存在对外担保。
报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保。
报告期内新增担保明细如下：
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8.4 重大关联交易
8.4.1 与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
8.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
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其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0万元，余额0万元。
8.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
8.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
8.6 承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
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8.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用8.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
8.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
8.8.2 持有其他上市公司股权情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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8.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
8.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
8.8.5 其他综合收益细目
单位：元
■
§9 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2010年第六届监事会圆满完成使命，第七届监事会开始新的征程。
年度内，监事会一如既往遵照公司法、公司章程和公司有关规则的要求，认真履行职责，积极维护公司、股东和员工的利益。监事会主要工作有：
1.监事会会议及决议
2010年公司监事会共召开五次会议，有关会议及决议情况如下：
（1）2010年2月26日召开的第6届监事会第13次会议，审议并通过了关于计提和核销2009年度资产减值准备情况的议案、2009年度经审计财务报告、关于历次募集资金2009年度存放及使用情况的专项说明、关于前次募集资金使用情况的专项说明、2009年度内部控制自我评价报告、2009年度利润分配及分红派息预案、2009年度监事会报告、2009年度报告、关于聘任2010年度会计师事务所的议案、关于修改公司章程的议案和关于提名第七届监事候选人的议案，提名丁福源和吴丁作为股东代表监事候选人提交股东大会审议，还通过了关于召开2009年度股东大会的议案。
（2）2010年3月23日公司2010年度股东大会选举丁福源、吴丁为股东代表监事，与职工委员会民主选举的职工代表监事周清平共同组成第7届监事会。同日第7届监事会召开第1次会议，选举丁福源为第7届监事会主席。
（3）2010年4月23日召开的第7届监事会第2次会议，审议并通过了2010年第一季度报告和财务报表。
（4）2010年8月9日召开的第7届监事会第3次会议，审议并通过了2010年半年度报告、财务报表及半年度报告摘要和关于2009年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。
（5）2010年10月21日召开的第7届监事会第4次会议，审议并通过2010年第三季度报告和设立2010年A股股票期权激励计划的议案。
2.监事会巡查和巡视
为了进一步加强内部风险的控制，监事会结合公司内部控制工作的进程，安排各项专项检查，并进一步深化对一线公司的巡查工作。年内，监事会组织了公章、营销、财务等专项检查，巡查了多个城市公司，通过培训、现场查看、单独访谈、会议讨论、总结通报等形式，就主要业务环节的风险控制、管理层自律、公司发展战略落实情况、员工权益保护等方面进行了检查、督导。
监事会还组织部分董事巡视了成都、西安等公司，重点考察公司财务状况、主要项目发展情况，经营计划完成情况，维护员工权益情况、公益事业实施情况等，深入了解公司在不同城市的经营和发展情况。
3.监事会对公司有关事项的独立意见
（1）公司依法运作情况：年内监事会成员列席了历次董事会会议，通过审阅报告、专项检查、现场检查等方式对公司运行情况进行监督。监事会认为，公司决策规范，内部控制有效，治理结构持续改善。2010年公司董事及高级管理人员勤勉履职，未发现违反法律、法规和公司章程及损害公司、股东和职员利益的行为。监事会审阅了公司2010年度内部控制自我评价报告，认为报告反映了公司治理和内部控制的实际情况，对有关报告没有异议。
（2）检查公司财务的情况：报告期内，监事会认真履行检查公司财务状况的职责，对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告真实、准确地反映了公司的财务状况和经营成果，毕马威华振会计师事务所对公司年度财务报告出具的审计报告客观、公允。
（3）募集资金使用情况：通过检查财务报表、巡视投资项目等方式，监事会对公司2007年度公开增发A股股票募集资金的使用情况进行了跟踪和检查，募集资金使用规范，实际投入和承诺投资项目一致。
（4）股权激励情况：监事会2010年监督了首期限制性股票激励计划的实施，并对公司2010年股票期权计划草案的制定程序、内容和激励对象进行了审查，激励对象主体资格合法、有效。
（5）重大资产收购、出售及关联交易情况：公司年内无重大资产收购及出售，也没有关联交易事项发生。
（6）监事会注意到2010年公司总部实行简政强兵，一级部门从09年末的15个缩编为11个，人员数量从09年末的289人精简到175人，简政成效明显，也为各一线城市公司输出许多优秀人才。
2011年公司在千亿规模之后将迎来新的挑战，新的一届监事会也将继往开来，进一步拓宽工作思路，积极应对，更加充分发挥自身的价值，切实维护股东利益。
§10 财务报告
10.1 审计意见
■
10.2 财务报表
10.2.1 资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司2010年12月31日单位：元
■
(下转B29版)
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD
外资股东
0.81%
89，427，768
0
0
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001深
其他
0.72%
79，567，826
0
0
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.
外资股东
0.71%
77，566，240
0
0
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份数量
股份种类
华润股份有限公司
1，619，094，766
人民币普通股（A股）
刘元生
133，791，208
人民币普通股（A股）
中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金
112，282，473
人民币普通股（A股）
中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金
107，000，000
人民币普通股（A股）
博时价值增长证券投资基金
100，000，000
人民币普通股（A股）
中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金
93，309，734
人民币普通股（A股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深
91，741，448
人民币普通股（A股）
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD
89，427，768
境内上市外资股(B股)
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001深
79，567，826
人民币普通股（A股）
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.
77，566，240
境内上市外资股(B股)
上述股东关联关系或一致行动的说明
“中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金”和“博时价值增长证券投资基金”同为博时基金管理有限公司管理的基金；“中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深”和“中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001深”同为中国人寿保险股份有限公司管理的产品。除此之外，上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
姓名
职务
性别
年龄
任期起止日期
年初持股数
年末持股数
变动原因
报告期内从公司领取的报酬总额(万元)
是否在股东单位或其他关联单位领取薪酬
王石
董事会主席
男
60
2008.4~
6，817，201
6，817，201
-
760
是
郁亮
董事、总裁
男
46
2008.4~
4，106，245
4，106，245
680
否
丁福源
监事会主席
男
61
2007.4~
2，018，408
2，018，408
420
否
乔世波
董事会副主席
男
57
2010.8~
0
0
6
是
孙建一
董事
男
58
2008.4~
692，236
692，236
15
否
王印
董事
男
55
2008.4~
0
0
15
是
蒋伟
董事
男
48
2008.4~
0
0
15
是
李家晖
独立董事
男
56
2008.4~
0
0
25
否
徐林倩丽
独立董事
女
56
2008.4~
0
0
25
否
齐大庆
独立董事
男
47
2008.4~
0
0
25
否
张利平
独立董事
男
53
2010.8~
0
0
10
否
吴丁
监事
男
46
2010.3~
0
0
12
是
周清平
监事
男
42
2010.3~
20，000
20，000
140
否
刘爱明
执行副总裁
男
42
2002.12~
1，650，978
1，650，978
370
否
丁长峰
执行副总裁
男
41
2001.2~
1，487，660
1，487，660
420
否
解冻
执行副总裁
男
46
2004.3~
1，487，660
1，487，660
330
否
张纪文
执行副总裁
男
44
2004.8~
1，548，950
1，548，950
420
否
莫军
执行副总裁
男
44
2004.10~
1，548，950
1，548，950
370
否
徐洪舸
执行副总裁
男
40
2005.7~
1，650，978
1，650，978
420
否
肖莉
董事、执行副总裁
女
47
2007.10~
1，446，849
1，446，849
330
否
王文金
执行副总裁
男
45
2007.10~
1，343，591
1，343，591
330
否
谭华杰
董事会秘书
男
38
2009.3~
0
0
250
否
合计
-
-
-
-
25，819，706
25，819，706
-
5388
-
董事姓名
具体职务
应出席
次数
现场出席次数
以通讯方式参加会议次数
委托出席次数
缺席次数
是否连续两次未亲自出席会议
王石
董事会主席
11
4
6
1
0
否
乔世波
董事会副主席
5
0
3
2
0
否
郁亮
董事
11
5
6
0
0
否
孙建一
董事
11
3
6
2
0
否
王印
董事
11
0
6
5
0
否
肖莉
董事
11
5
6
0
0
否
蒋伟
董事
11
0
6
5
0
否
李家晖
独立董事
11
5
6
0
0
否
徐林倩丽
独立董事
11
2
6
3
0
否
齐大庆
独立董事
11
4
6
1
0
否
张利平
独立董事
5
2
3
0
0
否
无
年内召开董事会会议次数
11
其中：现场会议次数
5
通讯方式召开会议次数
6
现场结合通讯方式召开会议次数
0
行业
营业收入
营业成本
营业利润率注
金额
增减
金额
增减
数值
增减
1.主营业务
5，046，153.91
3.73%
2，997，891.19
-12.85%
29.61%
增加7.64个百分点
其中：房地产
5，003，095.17
3.55%
2，962，956.26
-13.23%
29.75%
增加7.76个百分点
物业管理
43，058.74
30.96%
34，934.93
40.61%
13.44%
减少5.53个百分点
2.其他业务
25，231.23
6.92%
9，458.33
-19.46%
29.38%
减少2.99个百分点
合计
5，071，385.14
3.75%
3，007，349.52
-12.87%
29.61%
增加7.59个百分点
主营业务收入（万元）
比例
净利润
（万元）
比例
结算面积
（平方米）
比例
以珠江三角洲为核心的深圳区域
1，645，570.39
32.89%
291，594.72
37.55%
1，243，769.68
27.52%
以长江三角洲为核心的上海区域
1，918，851.99
38.35%
287，038.01
36.96%
1，658，649.64
36.69%
以环渤海为核心的北京区域
1，027，249.78
20.53%
132，283.79
17.03%
1，045，186.19
23.12%
以中西部中心城市组成的成都区域
411，423.02
8.22%
65，657.61
8.45%
572，900.37
12.67%
合计
5，003，095.17
100.00%
776，574.13
100.00%
4，520，505.88
100.00%
项目
期初金额
本期公允价值变动损益
计入权益的累计公允价值变动
本期计提的减值
本期处置
期末金额
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
74.05
-
-
-
-74.05
-
其中：衍生金融资产
74.05
-
-
-
-74.05
-
2.可供出售金融资产
16，362.95
-
-
-
-15，886.59
476.36
金融资产小计
16，437.00
-
-
-
-15，960.64
476.36
金融负债
-
1，505.45
-
-
-
1，505.45
投资性房地产
-
-
-
-
-
-
生产性生物资产
-
-
-
-
-
-
其他
-
-
-
-
-
-
合计
-
-1，505.45
-
-
-15，960.64
-
募集资金净额
993，660
本年度投入募集资金总额
9，211
变更用途的募集资金总额
0
已累计使用募集资金总额
960，699
变更用途的募集资金总额比例
0%
承诺项目
是否变更项目
拟投入金额
本年投入金额
累计投入金额
投资进度
本年实现的效益
是否达到预计收益
可行性是否发生重大变化
广州新里程（原科学城H3项目）
否
60，000
60，000
100%
2，511
是
否
广州金域蓝湾（原金沙洲项目）
否
80，000
80，000
100%
14，416
是
否
佛山万科城（原南庄项目）
否
90，000
90，000
100%
6，946
是
否
珠海香洲区珠海宾馆项目
否
65，000
5，266
64，004
98%
17，075
是
否
杭州西溪蝶园（原蒋村项目）
否
70，000
70，000
100%
679
是
否
杭州余杭区良渚项目
否
170，000
170，000
100%
22，938
是
否
宁波鄞州区金色水岸项目
否
163，660
163，660
100%
21，510
是
否
上海浦东五街坊项目
否
120，000
1，575
106，035
88%
-
是
否
上海金色雅筑（原中林项目）
否
70，000
70，000
100%
600
是
否
南京白下区安品街项目
否
65，000
2，370
47，000
72%
-
是
否
南京红郡（原黄家圩项目）
否
40，000
40，000
100%
31
否
否
合计
否
993，660
9，211
960，699
97%
86，706
-
否
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目）
(1)上海五街坊项目位于“世博会”区域，前期因政府道路规划调整，影响了项目如期开工。项目实际于2010年下半年开工，整体开发计划根据进度相应调整；南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行规划指标调整，影响了项目如期开工；目前公司正在进行规划报批工作，预计2011年上半年开工，项目整体开发计划将根据进度相应调整。
(2)南京红郡项目已于2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率9.95%，项目取得了良好的品牌效益，盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他投向项目的收益率均超过收益预计水平，本次募集资金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。
变更原因及变更程序说明（分具体项目）
无变更
尚未使用的募集资金用途及去向
截至2010年12月31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币960，699万元，占募集资金净额人民币993，660万元的96.7%，余额人民币32，961万元将随着项目的后续开发全部投入。
项目名称
项目金额
项目进度
项目收益情况
新设74家公司
457，827.13
新设已完成
良好
收购24家公司
221，830.06
收购已完成
良好
对21家公司增资
462，243.83
增资已完成
良好
合计
1，141，901.02
-
-
公司合并
母公司
税后可分配利润
15，320，149，201.99
3，097，103，376.12
其中：2010年度净利润
7，283，127，039.15
3，083，108，153.24
结转年初可分配利润
8，808，398，744.05
785，371，804.09
分配2009年度股利
-769，664，715.26
-769，664，715.26
母公司
占本年母公司净利润比例
占本年公司合并净利润比例
2010年度净利润
3，083，108，153.24
100%
42.33%
计提法定公积金
308，310，815.32
10%
4.23%
计提任意盈余公积金
1，541，554，076.62
50%
21.17%
计提2010年度分红基金
1，233，243，261.30
40%
16.93%
年初可分配利润
15，707，088.83
-
-
分配2010年度现金股利
1，099，521，021.80
-
-
留转以后年度分配利润
149，429，328.33
-
-
年份
现金分红金额（含税）
母公司
净利润
公司合并
净利润
占母公司净利润的比例
占公司合并净利润的比例
公司合并年度
可分配利润
2009年
769，664，715.26
2，874，475，278.28
5，329，737，727.00
26.78%
14.44%
10，964，255，202.76
2008年
549，760，510.90
1，582，019，762.35
4，033，170，027.89
34.75%
13.63%
7，370，792，808.42
2007年
687，200，638.70
1，727，621，268.51
4，844，235，494.21
39.78%
14.19%
5，026，288，447.07
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例
42.37%
不适用
序号
担保人
(万科所占权益比例)
担保对象
(万科所占权益比例)
担保金额
担保说明
担保起止日期
1
成都万科房地产有限公司（100%）
成都一航万科滨江房地产开发有限公司(49%)
人民币1950万元
为13000万元银行借款提供权益比例(15%)的担保
2010年3月16日至2012年12月21日
2
浙江万科南都房地产有限公司（100%）
杭州万坤置业有限公司(51%)
人民币1735.2万元
为3402.3万元保函提供公司权益比例(51%)的担保
2010年6月30日至2011年12月30日
3
成都万科房地产有限公司（100%）
成都一航万科滨江房地产开发有限公司（49%）
人民币1，350万元
为9000万银行借款提供权益比例（15%）的担保
从2010年8月18日到2012年12月21日
4
深圳市万科房地产有限公司（100%）
深圳市广盛荣投资有限公司(90%)
人民币869.255万元
为869.255万元履约保函提供反担保
2010年9月27日至改造项目中向政府移交的公共设施的房地产权完成初始登记之日后三十日
5
北京万科企业有限公司（100%）
长春万科京诚房地产开发有限公司（10%）
人民币99300万元
为99300万元借款提供担保
2010年11月10日至2012年5月9日
6
深圳市万科房地产有限公司（100%）
上海万科房地产有限公司（100%）
人民币80000万元
为80000万元借款提供担保
2010年11月16日至2012年11月5日
7
万科企业股份有限公司
深圳市万科房地产有限公司（100%）
人民币12000万元
为12000万元履约保函提供反担保
2010年11月25日至2012年9月1日
8
深圳市万科房地产有限公司（100%）
上海万科房地产有限公司（100%）
人民币80000万元
为80000万元借款提供担保
2010年12月10日至2012年12月7日
关联方
向关联方提供资金
关联方向上市公司提供资金
发生额
余额
发生额
余额
北京金隅万科房地产开发有限公司
-6，064.61
0.00
49，375.25
49，375.25
北京中粮万科房地产开发有限公司
-36，052.88
178，513.93
1.90
1.90
长春万科溪之谷房地产开发有限公司
31，796.51
31，796.51
0.00
0.00
长沙东方城房地产开发有限公司
-0.39
1，249.21
0.00
0.00
东莞市万科置地有限公司
11，788.30
12，262.96
0.00
0.00
佛山市顺德区中航万科房地产有限公司
2，039.30
22，392.15
0.00
0.00
广州银业君瑞房地产开发有限公司
7，664.64
7，664.64
0.00
0.00
杭州东尚置业有限公司
45，621.62
45，621.62
0.00
0.00
杭州湘格投资管理有限公司
341.36
341.36
0.00
0.00
合肥一航万科地产有限公司
-12531.05
199.21
18.00
18.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司
1，004.37
1，004.37
0.00
0.00
上海加来房地产开发有限公司
-11，308.54
1，552.87
9，800.00
9，800.00
上海静园房地产开发有限公司
82，931.90
82，931.90
0.00
0.00
上海万科长宁置业有限公司
16，960.37
16，960.37
0.00
0.00
上海重万置业有限公司
14，915.66
14，915.66
0.00
0.00
深圳市海轩投资发展有限公司
12，437.49
12，437.49
0.00
0.00
深圳市名爵投资发展有限公司
17，010.00
70，772.21
0.00
0.00
沈阳中铁万科朗榆置地有限公司
28，152.64
28，152.64
0.00
0.00
苏州中航万科长风置业有限公司
-766.21
5，847.57
0.00
0.00
天津松科房地产有限公司
11，006.76
11，006.76
0.00
0.00
重庆万滨置业有限公司
7，602.54
7，602.54
0.00
0.00
珠海市海愉置业有限公司
47，210.14
47，210.14
0.00
0.00
厦门万特福房地产开发有限公司
28，700.00
28，700.00
0.00
0.00
上海中房滨江房产有限公司
-60，687.32
0.00
0.00
0.00
成都一航万科滨江房地产开发有限公司
-1，913.31
0.00
4，759.96
4，759.96
上海南都白马房地产开发有限公司
-4，188.32
0.00
-825.25
43.73
大连万科魅力之城开发有限公司
-23，917.30
0.00
0.00
0.00
长沙市领域房地产开发有限公司
-8，556.89
0.00
32，149.24
32，149.24
长沙市领域投资有限公司
-0.02
0.00
113.54
113.54
武汉万科青安居房地产有限公司
-210.49
0.00
3，539.18
3，539.18
中航万科有限公司
0.00
0.00
66，004.20
66，004.20
长春万科京诚房地产开发有限公司
0.00
0.00
48，233.19
48，233.19
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司
0.00
0.00
4，333.57
5，869.23
北京万信投资发展有限公司
0.00
0.00
4，360.63
4，360.63
上海安宏房地产投资有限公司
0.00
0.00
324.12
324.12
上海尊怡物业服务有限公司
0.00
0.00
46.33
46.33
沈阳万科永达房地产开发有限公司
0.00
0.00
-52，742.39
0.00
杭州南都宋城置业有限公司
0.00
0.00
-37，258.59
0.00
合计
200，986.27
629，136.11
132，232.88
224，638.50
承诺事项
承诺人
承诺内容
履行情况
其他承诺
中国华润总公司
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。
中国华润总公司始终遵守其承诺
证券代码
证券简称
初始投资金额
占该公司股权比例
期末账面值
报告期损益
报告期所有者权益变动
会计核算科目
股份来源
000001
深发展Ａ
-
-
-
43，480，910.81
(61，866，882.60)
可供出售金融资产
法人股
600697
-
-
-
44，208，569.16
(40，907，808.62)
600680
-
-
-
28，385，052.13
(32，361，871.93)
600751
SST天海
143，600.00
0.04%
143，600.00
-
-
合计
143，600.00
-
143，600.00
116，074，532.10
(135，136，563.15)
-
-
项目
本期发生额
上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
87，654，333.19
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
17，757，247.04
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
-106，833，546.10
6，939，556.67
小计
-106，833，546.10
62，957，529.48
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
0.00
0.00
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
113，410，846.63
-586，681.25
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
113，410，846.63
-586，681.25
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计
6，577，300.53
62，370，848.23
财务报告
是
审计意见
标准无保留审计意见
审计报告编号
KPMG-D (2011) AR No.0004
审计报告标题
审计报告
审计报告收件人
万科企业股份有限公司全体股东:
引言段
我们审计了后附的万科企业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2010年12月31日的合并资产负债表和资产负债表、2010年度的合并利润表和利润表、合并股东权益变动表和股东权益变动表、合并现金流量表和现金流量表以及财务报表附注。
管理层对财务报表的责任段
按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括: (1) 设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；(2) 选择和运用恰当的会计政策；(3) 作出合理的会计估计。
注册会计师责任段
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段
我们认为，贵公司财务报表已经按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公司2010年12月31日的合并财务状况和财务状况以及2010年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
非标意见
审计机构名称
毕马威华振会计师事务所
审计机构地址
中国 北京
审计报告日期
2011年03月04日
注册会计师姓名
李婉薇 李灼光
项目
期末余额
年初余额
合并
母公司
合并
母公司
流动资产：
货币资金
37，816，932，911.84
15，039，402，972.11
23，001，923，830.80
11，422，649，694.01
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
740，470.77
应收票据
应收账款
1，594，024，561.07
713，191，906.14
预付款项
17，838，003，464.71
33，950，994.36
8，736，319，500.73
5，286，298.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款
14，938，313，217.77
56，492，740，965.82
7，785，809，435.41
40，497，384，816.03
买入返售金融资产
存货
133，333，458，045.93
90，085，294，305.52
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计
205，520，732，201.32
71，566，094，932.29
130，323，279，449.37
51，925，320，808.04
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
404，763，600.00
163，629，472.66
85，416，642.26
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
4，493，751，631.16
12，846，703，093.04
3，565，383，001.51
9，433，024，366.72
投资性房地产
129，176，195.26
5，513，411.32
228，143，157.99
5，256，357.41
固定资产
1，219，581，927.47
49，672，041.37
1，355，977，020.48
55，104，783.09
在建工程
764，282，140.58
593，208，234.13
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
