王传晓

　　两会期间高层对保障性住房的接连表态，令保障房相关个股一飞冲天。

　　3月7日，北新建材(000786.SZ)大涨3.47%，而从2011年2月至今，该股的区间涨幅已经达到27.94%。而水泥个股祁连山(600720.SH)更是在3月4日大涨7.85%，亦创下该股的历史新高。3月7日，该股涨幅也达到6.52%。

　　这与近期保障性住房政策迭出有关。

　　中国财政部部长谢旭人在3月7日接受记者采访时明确表示，“其中今年要开工建设的保障性住房以及改造的棚户区是1000万套，改造农村危房是150万户。”

　　2月27日，国务院总理温家宝在回答网民关于房地产调控问题时，表示“计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向”。

　　而2月24日，保障性安居工程协调小组已经与各省级政府签订了2011年工程建设目标责任书，将保障性住房建设考核目标量化。“现在看来，政府对保障性住房已经从经济层面上升到政治层面。”上海一家券商的宏观分析师告诉记者。

　　而此前市场对保障性住房的忧虑也得以缓解。此前市场估算，按照1000万套的建设标准，意味着地方政府要将全部土地出让金收入投入到保障房建设中去，这也令此前市场对保障房的融资机制心存疑窦。

　　国家统计局数字显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米。如果按每套保障房面积60平米计算，2011年保障性住房的开工面积约在6亿平方米左右。

　　而在最近的一系列政府表态中，住房公积金结余资金、国有商业银行的贷款等，将逐渐成为保障性住房重要资金来源。

　　保障房的预期

　　市场此前对保障性住房的忧虑不无道理。按住房和城乡建设部的估算，今年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。

　　而资金来源也成为市场关注的焦点。

　　2010年保障性住房建设的资金渠道，主要来源于中央财政划拨、土地出让净收益以及公积金贷款三个方面。

　　根据瑞银证券的测算，2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿元，约占2010年保障房投资的10%。“按保障房增长70%的比例推算，2011年中央财政划拨款可能达到1300-2000亿元之间。”

　　而中央要求地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。

　　2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元。瑞银证券表示，按其中30%-40%为净收益计算，“有部分城市承诺将比例上升至20%，大约有1000-2000亿元土地出让净收益可以投入保障房建设”。

　　公积金贷款在2010年已经为保障性住房建设提供了493亿元的建设资金，2011年按70%的增长计算，28个城市的公积金贷款可提供约900亿元。

　　剩余资金则大多需要地方政府的财政支持以及银行贷款的支持。

　　瑞银证券认为，保障性住房贷款将成为未来国有商业银行的政策方向。

　　在其看来，“各大行在保障房项目贷款方面主要采取两方面优惠政策，一是项目资本金比例要求(20%)低于其他房地产项目，二是贷款利率基本执行优惠利率，在基准利率的水平下给予10%的优惠。”

　　其中国家开发银行为保障性住房贷款的主力。其2010年发放保障性住房贷款1455亿元。

　　水泥基建成反攻主力

　　正是在保障性住房目标以及资金来源日渐明确的基础上，相关个股今年2月以来表现不俗。

　　大智慧的数据显示，2011年2月以来，建材板块的涨幅达到20.84%，为所有板块涨幅最高。而与保障性住房建设亦有关联的电器板块，涨幅也达到了19.40%，排名第二。

　　而在建材板块中，水泥个股更是冲锋在前，领涨板块。

　　其中，华新水泥(600801.SH)2月以来的涨幅达到51.21%，为建材板块之首。排名其后的则包括同力水泥(000885.SZ)、祁连山、江西水泥(000789.SZ)、福建水泥(600802.SH)，区间涨幅均超过了30%。

　　而公募基金或许是此轮水泥股大涨的幕后推手。

　　以同力水泥为例，上市公司2010年3季报显示，其前十大流通股股东名单上并没有公募基金的身影，仅有两家私募累计持股不足200万股。

　　而2月15日的交易信息显示，一家机构席位当日大举买入1247万元，而前一个交易日，该股已经涨停，该机构是追涨杀入。

　　而3月1日交易信息显示，当日又有两家机构分别买入1621万元和323万元。

　　同样的情况出现在江西水泥。2月25日，该股大涨9.93%，3家机构位于买入榜的前三位，累计买入金额达到1.27亿元。

　　而除建材上市公司外，家电板块也有望从中分羹一杯。未来数年保障房的持续建设，将推动主要家电品类的内销稳步增长。

　　东方证券在其报告中表示，以空调为例，“2010年空调内销为5143万台，假设未来几年增速在12%-10%之间，同时保守假设40%的搬迁户购买空调，户均两台，则2011年有望增加472万台的销售。则保障房带动的销售有望带动2011年的空调内销增加8%以上，足以补平市场对于房地产调控对家电销量影响的担忧”。

　　在东方证券看来，随保障房政策的推进，空调、洗衣机和冰箱等白电厂商将显著受益，“尤其是具备自网络和渠道优势的龙头”。

　　建筑工程类公司，也将从保障房建设中分羹一杯。

　　以上海建工为例(600170.SH)，根据规划，上海市“十二五”期间保障房建设的目标是100万套，2011年将开工建设保障房1500万平米。而作为上海市国资委实际控制的上海建工，正是保障房建设的主力。

　　上海建工2010年半年报显示，其超过九成的主营业务收入，来源于建筑施工。

　　也有部分房地产上市公司将保障房开发，作为战略方向。如此前因为高价拿地影响业绩的栖霞建设(600533.SH)，在将部分高价土地退回后，开始参与到城中村改造以及政府委托建设保障房等领域。

　　东海证券在其报告中表示，栖霞建设参与的政府委托代建的保障房建设，“收益相对稳定，净利率3%，管理费率2%左右”。

　　“对于很多地产公司而言，现在拿到银行贷款并不容易，相比之下，保障房建设的贷款就容易很多，虽然利润不高，但可以以量取胜。”上海一家券商的地产行业研究员向记者表示。