本报记者 刘勇 北京报道

　　 3月1日，复地集团（2337.HK）公布了2011年2月销售业绩。数据显示，当月公司实现合约销售面积6.27万平米，销售金额约6.67亿元。而值得注意的是，完成2月预定销售项目的均为二三线城市，其中天津项目复地温莎堡贡献最大，2月单月就实现权益后销售额约4.09亿元，权益销售面积4.37万平米。

　　 世联地产认为，未来调控政策对一线城市的影响较大，而对二三线城市，甚至四线城市的影响比较少，开发商的业绩大部分将来自二三线城市。

　　 事实上，不少开发企业开始大规模地进入二三线城市，加快全国布局速度。

　　 此外，一些民间资本也开始转战二三线城市不受限购的商业地产，与当地开发商合作从项目建设前期就开始参与投资。

　　开发商加速布局

　　 今年1月份，绿城房地产集团成立了绿城置业发展有限公司，专门负责二三线城市的开发工作。绿城某位工作人员向记者表示，绿城置业发展公司与绿城房地产集团公司属于平级，公司要将绿城在一线城市的成功经验复制到二三线城市。而熟悉绿城的中国指数研究院副院长陈晟向记者表示：“绿城新成立的绿城置业发展有限公司是代建公司，以代建二三线城市的项目为主，由别人出钱、出地，绿城置业发展公司代建。”

　　 远洋地产某位内部人士则向记者表示，从2010年开始远洋地产就在全国各地寻找可以合作开发的项目。今年，远洋在北京的开盘项目基本都为后期项目，新开楼盘基本都位于二线城市。

　　 事实上，自2010年国家针对一线城市限购等调控政策出台以后，不少开发企业开始大规模地进入二三线城市，加快全国布局速度。

　　 对于开发商加快在二三线城市的布局，陈晟认为，对于城市规模较小的二三线城市来说，很多城市只需要有一个中心，那么抢占这个中心点就至关重要。谁先进入就会取得先机，跟进者就会有难度。

　　民间资本青睐商业项目

　　 除了开发商加快了进入二三线城市的步伐外，不少民间资本也将眼光转向了二三线城市。但是与以往这些投资客在一线城市组团买房的做法不同，这次在二三线城市，他们不仅将投资方向转向了不受限购影响的商业地产，而且还把投入资金的阶段提前到了项目建设的前期。

　　 北京浙江商会副会长陈俊最近正组团考察石家庄的某个商业地产项目。这次陈俊组织了一批浙商，集合数亿元的资金，准备与当地某开发商合作，在项目建设的前期就投入资金。

　　 陈俊向记者表示，一线城市的土地价格太高，成本比较高，二三线城市正处在快速城市化进程中，石家庄这类二线城市相当于北京12年前的情景，发展空间和潜力很大。

　　 但是，二三线城市的商业明显不像一线城市那样发达，某民间投资者就向记者讲述了他们失败的例子。

　　 2010年年底，上述投资者在哈尔滨投资了一个小商品城，但由于多种原因失败，5000万的投资只收回80万。这位投资者曾在2005年组织了上百名民间投资客转战于北京多个楼盘，一次性购买数百套房，造成楼盘销售火爆的情景。如今，他们撤出北京，转投二线城市商业地产，但因经验不足而遭遇失败。

　　 对此，陈俊仍然认为，投资当然有风险，但是早投入，也可以早收益，而且化零为整，把大家的资金集合起来，也可以降低风险。

　　 陈晟表示，这类民间资本组团投资的现象反映了投资渠道狭窄的现状。但是，陈晟也认为，这种现象目前还不是特别普遍的现象。

　　商业带动住宅的模式

　　 与一线城市相比，二三线城市的住宅不论从租金回报，还是二手房的流通速度都远不及一线城市。因此，大多数大型开发企业在二三线城市都采用综合体的开发方式。

　　 河北的香河就集中了包括万通、万科在内的开发商，这些开发商的一个共同点就是打造包括商业和住宅在内的城市综合体。

　　 此外，世联监测数据显示，2010年在商业办公用地出让方面，全国二三线城市的成交面积大幅增加，表明城市商圈已逐步进入快速扩张期。

　　 陈晟表示，在二三线城市，不少开发商采用商业与住宅共同开发的综合体的方式，以商业地产带动住宅的发展已经成为主流的形势。最重要的是地方政府希望采用综合体的模式带动地方经济发展。

　　 陈俊则从民间资本的角度认为，二三线城市的住宅租金收益是处在收益最末位的，二三线城市未来的前景主要是在土地本身的升值上。而商业如果可以发展起来，那么将会带动土地的升值。而且如果商业地产发展起来，来做生意的人对住宅的需求肯定会上升，这样可以带动住宅的发展。

　　 世联地产在《2011年房地产形势研判》报告中认为，受到限购的影响，回乡置业人群和部分投资的需求势必会大幅增长，尤其是劳动力输出主力的中部地区，这些城市将会受到开发商关注。

　　北京高端住宅 成调控重灾区

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　 远洋嘉业数据显示，2月最后一周（2.21-2.27），北京四环内商品住宅成交均价是34902元/平米，环比上周（2.14-2.20)下跌17.24%。四环外商品住宅成交均价是16701元/平米，环比降幅为16.53%。

　　 远嘉经纪策划研究中心总监孟奇向记者表示：“高端住宅成交量的下跌是上周四环内商品房均价下跌的主要原因。”

　　 孟奇表示，高端住宅是受限购影响的重灾区，四环以内的成交主力楼盘基本都是高端项目。虽然高端住宅的成交与普通住宅不同，一直比较平均，没有明显的大起大落，开发商对高端住宅的销售速度也非常清楚。但是“京十五条”的限购规定把有能力购买高端住宅的潜在客户群体基本上挤出了市场，这与以前是有所不同的。

　　 北京某大型开发企业内部人士对记者说，今年在北京有一个高端项目的后期要开盘，但是“京十五条”出台后，发现公司前期积累的客户三分之二都在限购范围内，于是公司每天都开会研究销售对策。

　　 上述人士向记者表示，该项目的进度已经到了开盘的阶段，碰到限购后，虽然市场陷入了观望，但是公司并不打算推迟开盘，而是决定在其它项目还在观望时，率先开盘，打一个时间差，这样销售周期也可以长一些。此外，公司还会采取一些送精装、送面积之类的优惠措施，推动销售。

　　 另一方面，不少原来挂牌出售房子的二手高端住宅的业主开始转售为租，但是出租率则比较低。

　　 记者走访了海淀区某中介，该中介负责范围内有一个价格大约在4万/平米的高端楼盘。中介工作人员告诉记者，由于限购的影响，该楼此前挂牌的不少业主都转售为租。主要原因在于国八条后，二手高端住宅的交易税费太高。加上“京十五条”后，业主也不清楚未来的形势，打算先观望，再决定是否卖掉手中的房子，因此决定先出租。

　　 链家地产市场研究部数据显示，最近高端住宅中“由售转租”的客户较之前相对明显，2月份月租金万元以上的房源较1月份增长了30%左右，不少客户由于无法换房决定出租自己的房源。

　　 但是，上述中介工作人员也表示，转售为租的高端二手住宅不太好租。因为这些楼盘户型都在100平米以上，租金达到了每月7000元以上，不容易租出去。

　　 据“链家地产”市场研究部统计，2月份月租金在万元以上的房源占全市总房源的15%左右。但基本有七成的房源处于空置的状态。