华远地产股份有限公司2010年年度报告摘要
2010年年度报告摘要
华远地产股份有限公司
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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3.2 主要财务指标
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扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用□不适用
单位：股
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限售股份变动情况表
√适用□不适用
单位：股
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4.2 股东数量和持股情况
单位：股
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用√不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东为北京市华远集团有限公司，该公司为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会下属的国有独资有限责任公司，主要承担管理和投资职能，不从事具体的经营活动。投资的企业领域包括房地产业、金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理、餐饮等，注册资本为121，074.678594万元。
公司实际控制人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
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4.3.2.3 实际控制人情况
单位：元 币种：人民币
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
第一部分 管理层分析
一、宏观经济形势分析
（一）、2010年宏观经济情况
2010年中国经济高速平稳发展，全年国内生产总值397，983亿元，比上年增长10.3%；CPI全年上涨3.3%；城镇居民人均可支配收入19，109元，增长11%；农民人均纯收入5，919元，增长14.9%；全国社会消费品零售额154，554亿元，增长18.4%；固定资产投资278，140亿元，增长23.8%；外贸进出口29，728亿美元，增长34.7%；财政收入83，080亿元，增长21.3%。中国经济实力上了一个新的台阶。
（二）、2010年房地产行业基本情况
中国经济的良好发展为房地产业的发展提供了坚实的基础和广阔的发展空间，2010年房地产开发经营主要情况如下：
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比去年同期增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%。从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积下降30-40%。2010年，全国房地产全年完成投资48267亿元，同比增长33.2%，新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%，施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%。但从各月份来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。
2010年，全国70个大中城市土地交易价格一、二、三季度分别同比上涨21.2%、22.1%、21.3%，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10%，一季度到四季度70个大中城市房价分别同比上涨10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。4月份新国十条出台后，房价涨幅逐季缩小。
整体看来，宏观调控已经初见成效，房地产发展趋于平稳。
（三）、2010年行业政策环境及发展分析2010年，全国房地产市场供给增长较快，房价年初上涨较多，但全年涨幅回落。
2010年年初，全国房地产市场延续2009年末的快速增长趋势，并达到前所未有的热度，房地产市场需求旺盛，房地产开发企业库存迅速消化，房价快速上涨。为了抑制过热的市场环境，从2010年初开始，政府的宏观调控步步推进，从2010年1月发布“国十一条”，确定宏观调控基调，到4月出台“新国十条”，再到9月出台“新国五条”，房地产调控政策从供需、信贷、税收、市场监管等多方面全面展开，2010年房地产市场调控已成为一种常态，并且将在未来持续下去。
中央政府的调控思路是：扩大供给尤其是扩大保障房和普通商品房的供给；抑制投资投机性需求；遏制过快上涨的房价，使房地产市场健康发展，最终使人民群众住有所居，改善居住条件，生活幸福。为此陆续推出了一系列政策措施：2010年土地供应18万公顷；建设580万套保障房；进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度、提高房贷首付比例、提高二套房贷利率、停发三套房贷等；十多个城市先后推出限购令；调整住房相关税费优惠政策；部分银行暂停房企开发贷款的净投放；将房企贷款余额的上限降至可建工程价值的50%；北京和浙江等地实施商品房预售资金专户管理；央行两次加息、六次提高存款准备金率；限制境外个人在境内购房等。一系列政策的出台，使房地产市场在2010年显现平稳态势。
市场化过度而保障房缺失的矛盾是房地产市场当前所面临的阶段性矛盾，解决这个矛盾需要一个较长的时期。2011年中央提出要建设1000万套保障房，未来将继续扩大保障房建设规模，从而实现市场的归市场，保障的归保障。在上述转变完成之前，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。同时，国家“十二五”规划以结构转变为首要目标，更加注重全面协调可持续发展，更加注重保障和改善民生，本轮对于房地产行业的调控乃是根源于当前通胀的压力和全局的、战略性的社会发展和经济结构调整，这一过程将是中长期的、持续深化的。而房地产行业也有望在调控过后，实现更为健康可持续的成长。
（四）、2011年宏观经济分析预测
目前全球经济正在逐步走向复苏，但存在很多不确定因素。主要发达经济体内需不足，失业率居高不下，财政和债务风险加大，新兴经济体资本大量流入，通胀风险上升。2010年11月中央经济工作会议确定了2011年中国宏观经济政策取向要积极稳健、审慎灵活，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。
2010年中国人均GDP已经达到4500美元，但中国的城市化率2009年仅46%（以户籍计算的城市化率仅34%），大大低于发达国家在同等发展水平时的城市化率。大幅度提高城市化率是未来20年中国经济结构转变、扩大内需、改善民生、提高人民生活水平的必由之路，也是减少农民数量提高农民人均农产品产量，彻底解决三农问题的需要。未来20年的城市化发展将给中国房地产业发展带来巨大的空间。中央政府的房地产业发展指导思路已经明确。2011年1月26日国务院新发布的“国八条”，首先肯定了2010年的调控已初步见效，并且沿袭了现有的调控思路：2011年土地供应不少于前两年实际年均供应量；加大保障房建设；通过提高首付比例、限购新建商品房及提高二手房转让税费等手段抑制投资和投机需求。在这样一个大前提下，我们认为2011年房地产市场仍将平稳发展：首先，需求巨大，每年1%的城市化率，每年1000万对结婚的新家庭中34%的城镇新婚家庭，每年城镇新增家庭的户数都大于商品住宅的实际供给量，所以中央2011年在保障商品住宅有效供给的同时要新建设1000万套保障房。其次，2010年房地产业投资、购置土地、新开工面积、施工面积等各项指标都有大幅增长，2011年的供应量会有较大增长，房地产开发企业对市场很有信心，2011年上述指标将继续增长，但增幅回落。第三，中央增加供给、抑制投资和投机性需求、加强监管保证市场规范运行的调控政策已为全社会所熟悉，市场不会有大起大落。
综上所述，公司对2011年的房地产市场谨慎乐观。尽管行业发展前景广阔，空间巨大，但市场竞争也非常激烈，市场永远存在很多不可预测的因素：国际、国内的经济形势变化；政府财政、货币政策；消费者的支付能力和个人偏好；同行业竞争者的水平和实力及其竞争策略；公司自身的实力；行业内技术、材料、工艺、经营理念的变化趋势；每一个开发项目的具体条件等等，所有这些因素及其自身变化和相互影响构成了复杂的市场环境。面对市场，公司需不断分析，调整自身适应市场，确保稳健经营，始终保持头脑清醒、理智，不做力所不及的事，但同时也不放过可能的机会。
二、公司策略及发展方向
2010年，公司针对市场变化及时调整经营方向，一方面加速推进满足刚性需求的普通住宅项目的开发建设，扩大开复工面积，积极推进在售项目的销售，另一方面不断努力寻找机会增加公司土地储备，为公司的持续发展作好准备。由于房地产企业项目开发周期至少两年以上，考虑到房地产期房销售和竣工入住结算的会计制度，公司需在现有项目开发建设和寻找新的土地储备方面齐头并进。2010年公司在两方面都取得了较好的经营业绩。
通过对2010年经营业绩的回顾，虽然2010年在国家出台一系列调控政策后，一线城市的销售受到冲击较大，京、沪、深2010年房屋销量都有30～40%的下降，但全国的房屋销售面积和销售额都有10%以上的增长，二、三线城市房屋的销售都有较大幅度增长。以刚性需求为主的二、三线城市的销售量补足了一线城市销量下跌的缺口并使全国销量增长超过10%。公司自2006年开始向二、三线城市发展的战略在2010年有了实质性收获，2010年公司利润来源中，二线城市的贡献首次接近50%。
因此，2011年公司仍将继续采取谨慎乐观的策略，继续密切关注宏观形势及政策的变化，以便及时做出准确的分析、判断，积极应对。公司将积极响应国家大力建设保障性住房的政策，开发更多的保障房建设项目。同时积极利用控股股东的资金优势和品牌优势，在政策及市场允许的情况下，通过股权融资、债权融资、项目融资、培育战略投资者和合作者等融资手段，充分利用公司项目条件，努力拓宽融资渠道，力争开展多渠道融资活动，结合自有资金以保证对公司发展的资金支持。
公司将加大在二、三线城市尤其是现有项目所在城市的业务布局与投资比例，加速推进已取得项目的开发建设，控制好项目投资节奏，持续推进全过程成本管理，加强现金流动态规划和支出计划管理，积极调整在售项目的销售策略及推广力度，努力扩大已进入城市的品牌影响与市场份额，加快资金回笼，以降低财务风险，确保公司稳健发展，并实现预期收益。同时，加快业务结构调整的步伐，随着发展规模的不断扩大，积极与商业地产合作方合作，增加公司在商业地产方面的投资，以丰富公司的产品线。利用产品结构的多元化，以达到平衡市场风险，保障公司获得持续、稳定的发展和经营收益的战略目标。
第二部分、2010年公司经营业绩回顾
一、房地产开发经营情况说明
2010年，在政策调控及市场环境不利等情况下，经公司全体员工的积极努力，较好的完成了全年开复工和销售计划。
（一）、开复工面积
报告期内，公司实现开复工面积94.8万平方米，比2009年增长94.7%，其中新开工46.1万平方米，比2009年增长103.1%，竣工26.9万平米。
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（二）、项目销售
受政策调控及房地产市场环境变化的影响，个别项目的销售在二季度出现较大幅度下滑，销售工作遇到了较大压力。面对不利的市场环境，公司积极拓展销售渠道，及时调整销售策略。报告期内，各项目合计完成签约29.03亿元，收款29.5亿元，同比分别增长69%、72%。
（三）、各项目总体进度
报告期内，西安君城一期项目、二期A区项目的5栋板楼按计划完成竣工验收并办理入住、君城二期B区和三期A区已相继开工，且君城二期B区已实现开盘销售；长沙金外滩项目整体拆迁顺利推进，其中一期12万平方米已于11月开始基础施工、四期已完成用地范围内的拆迁工作；青岛汤米公馆项目已开始按计划组织竣工验收工作，销售情况较好；北京本地精装公寓裘马都项目已全部售完、九都汇项目施工及销售继续按计划进行。总体来说，公司的已建、在建和拟建项目在2010年均取得了较好的经营业绩，公司跨区域开发战略已全面进入实质性发展阶段。
各项目具体进展情况如下：
1.已完工在售项目
裘马都项目
位于北京市朝阳区三元桥国门区域，紧邻燕莎商圈，占地面积约4.88万平方米，总建筑面积约16.56万平方米，规划性质为住宅及商业。该项目由北京新威房地产开发有限责任公司负责开发，公司享有100%权益，项目已于2008年10月全部竣工，包括停车位在内的全部房屋于2010年全部售完，客户入住已基本完成。
昆仑公寓项目
项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，距东三环路220米，西临京城俱乐部，占地面积5552平方米，总建筑面积约3万平方米，规划性质为酒店公寓和高档商场，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开发，公司享有60%权益。截至报告期末，项目公寓部分已累计销售85%，已售房屋客户已全部入住。商场在出租经营中。
西安君城一期项目
西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约84万平方米，规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发，公司享有99%权益。
其中一期占地4.97万平方米，住宅及商场部分总建筑面积17.3万平方米，于2010年3月开始入住，截至报告期末，住宅已基本售完、累计入住率已超过95%；商场部分累计销售率为80%。
2.在建项目
西安君城二期A、B、C区和三期A区项目
二期A区占地3.57万平方米，总建筑面积12.7万平方米，项目于2010年4月开盘销售，其中小学校和幼儿园已于2010年9月正式投入使用，5栋板楼及车库已竣工并开始办理入住，剩余1栋塔楼约3.1万平方米将于2011年一季度竣工入住。截至报告期末，累计销售率已达81%，其中住宅部分累计销售率为95%、累计入住率已超过50%。
二期B、C区占地2.66万平方米，总建筑面积20.1万平方米，分别于2010年4月、8月陆续开工。截至报告期末，B区在进行地上结构施工、C区在进行基础施工，B区于2010年11月开盘销售，截至报告期末，累计销售率已达72%，其中住宅部分累计销售率为90%。
三期A区占地2.76万平方米，总建筑面积14万平方米，于2010年6月开工。截至报告期末正在进行地下结构施工，12月部分住宅楼开盘销售。
青岛汤米公馆项目(原汇丰名车世界项目)
由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有51%权益。项目占地面积1.5万平方米，总建筑面积8.7万平米，项目功能为公寓、商场，位于青岛市市北区福州路，于2009年12月实现结构封顶，2010年9月开盘销售，计划2011年上半年竣工入住。截至报告期末项目已完成各专业施工，正在按计划进行竣工验收工作。截至报告期末，项目累计销售率约为45%。
北京九都汇项目(原莱太项目)
由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有100%权益。项目占地面积约1.6万平方米，总建筑面积约10.04万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于2009年11月开盘销售，北区已按计划于5月完成结构封顶，南区于10月封顶，正在进行二次结构施工，计划于2011年实现竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为60%。
长沙金外滩一期项目
长沙金外滩项目紧邻长沙市湘江大道，2010年新增土地面积15287平方米，占地总面积扩大到11.49万平方米，规划总建筑面积约120万平方米(其中地上约82万平方米，最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区。项目建成后将成为长沙市未来文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司93%权益。
其中，金外滩一期项目规划建筑面积12万平方米，为198米的超高层高档公寓及商场，2010年6月完成项目用地范围内拆迁，11月取得基坑支护和土石方工程施工许可通知单，开始基础施工。截至报告期末，正在进行土方施工，预计2011年底开盘销售，2013年竣工入住。
3.拟建项目
西安君城三期B区项目
占地3.40万平方米，总建筑面积约18万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。截至报告期末，正在进行项目前期手续办理和规划方案设计等工作，计划2011年开工及开盘。
西安海蓝城项目
海蓝城项目是公司在2010年9月通过收购西安唐瑞置业有限公司100%股权方式新获取的项目，地上总建筑面积约34万平方米。邻近城市交通主干道-东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目将以品质生活新理念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速升级，成为“城市中心生活的缔造者与引领者”，打造西安环城第一居所。
其中，一期项目约17.9万平方米（含地下建筑面积）已于2010年10月完成方案设计，计划2011年2月开工、9月开盘销售，2012年竣工入住。2010年11月，项目售楼处已开工建设，二期项目正在进行方案设计，地上建筑面积约21万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)，计划于2011年下半年开工建设。
长沙金外滩二～五期项目
截至报告期末，项目已完成拆迁总量的91%，项目各项前期手续办理和规划方案设计等工作正在进行中。
北京通州砖厂项目
本项目是2010年11月通过土地公开市场获得的新项目，位于通州区梨园镇。项目地上总建筑面积30.9万平方米，地上地下总建筑面积约39.3万平方米，包含定向安置房及限价商品房合计约15.8万平方米和普通商品房约15.1万平方米。截至报告期末，正在进行项目前期手续办理和规划方案设计等工作，计划2011年投入开发建设。
（四）、土地储备
报告期内，公司对50余个协议转让项目进行了跟踪分析及洽谈，并对北京土地公开交易市场上上市交易的15个项目进行了投标竞买。2010年9月，公司通过收购西安曲江唐瑞置业有限公司100%股权，获取了位于陕西省西安市浐灞区的2宗土地使用权，土地用途均为住宅，新增土地储备约34万平方米地上建筑面积；11月通过土地公开市场，获得北京通州梨园镇砖厂项目的开发权，新增土地储备约31万平方米地上建筑面积。2010年公司累计新增土地储备地上建筑面积约65万平方米。
二、主要下属公司情况说明
2010年度，公司实现净利润4.46亿元，其中归属于上市公司股东的净利润为4.01亿元。报告期内形成公司主要利润来源的下属公司情况如下：
北京市华远置业有限公司
北京市华远置业有限公司是公司的全资子公司，主要业务为房地产开发销售。公司注册资本100，000万元。截至2010年12月31日，公司资产总额为62.43亿元，净资产12.38亿元。2010年全年实现净利润0.45亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比为11%。主要是转让北京千禧房地产开发有限公司股权产生的股权转让收益及北京嘉里华远房地产开发有限公司投资收益。
北京新威房地产开发有限责任公司
主要业务为房地产开发销售，经营开发裘马都项目。注册资本18，932.52万元，公司所占权益比例为100%。截至2010年12月31日，公司资产总额为3.53亿元，净资产2.55亿元。2010年确认收入总额为6.03亿元，占收入总比33%；实现利润总额为2.3亿元，实现净利润1.67亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比40%，为2010年利润来源的主要公司。
西安万华房地产开发有限公司
主要业务为房地产开发销售，经营开发华远?君城项目。注册资本35638万元，公司所占权益比例为99%。截至2010年12月31日，公司资产总额为18.47亿元，净资产5.58亿元。确认收入总额为9.4亿元，占收入总比为52%；实现利润总额为2.86亿元，实现净利润2.14亿元，归属于上市公司股东的净利润1.93亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比为46%。为2010年利润来源主要公司。
北京华远嘉利房地产开发有限公司
主要业务为房地产开发销售，经营开发昆仑公寓项目。注册资本4000万元，公司所占权益比例为60%。截至2010年12月31日，公司资产总额为3.09亿元，净资产0.83亿元。确认收入总额为1.7亿元，占收入总比为9%；实现利润总额为0.56亿元，实现净利润0.35亿元，归属于上市公司股东净利润0.21亿元，占归属于上市公司股东的净利润总比为5%。
三、2010年公司财务状况分析
（1）公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
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（二）、总体财务状况分析
报告期内，公司维持了良好的运营状态，公司财务状况稳定而健康。截至2010年12月31日，公司资产总额为96.59亿元，比期初增长了40%，归属于上市公司股东的净资产为20.60亿元，比期初增长了19%。公司资产结构比较合理，资产质量优良，存货（主要是开发项目）及投资性房地产等具备较强升值能力的经营性资产占总资产的61%，其他资产大部分为货币资金(占资产总额25%)及流动性较强的其他应收款项。公司持续保持了稳健的财务状况。
通过与优秀的同行业公司相比较，我们也注意到公司虽然在净资产收益率上处于领先地位，但在资金周转速度上还有一定差距。差距就是潜力，公司将通过调整经营策略，提高公司执行力，进一步优化公司管理，加快项目开发速度，缩短开发周期，从而提高公司资金周转速度，提高公司投资回报。
报告期内，公司经营业绩保持稳定增长。全年实现营业收入17.79 亿元，同比增长53.38%； 实现净利润4.46亿元，，其中归属于上市公司股东的净利润为4.01亿元，同比增长16.47%。公司盈利能力进一步增强。
2009年11月26日公司股东大会批准的《关于公司向特定对象非公开发行股票的议案》的有效期于2010年11月25日结束，公司未能实现从资本市场融资。公司自2008年完成重组以来，在未能从资本市场融资的条件下，营业收入、净利润、公司总资产、净资产都有了巨大的增长。公司每股净资产由重组前的0.01元增长到2010年底的每股2.12元。重组注入原北京市华远地产股份有限公司（下称“原北京华远”）的7.4亿元净资产，经过2007～2010四年经营，在向股东发放两次现金分红共计2.7亿元后，达到2010年末的20.6亿元，2010年净资产是重组前原北京华远净资产的2.64倍，公司净资产4年增加164%，平均每年增长41%。
第三部分、2010年公司管理建设
2010年，公司进一步完善了上市公司内部治理机制，增加了《外部单位报送信息管理制度》、《年报报告制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《内幕信息知情人登记制度》，进一步完善了上市公司内部治理相关制度。
2010年，公司从整体发展战略角度出发，在管控体系建设方面，根据2009年执行的反馈情况，结合“地产总部—城市公司”的二级管控模式，在组织架构、运营管理体系、人力资源及绩效管理体系等方面进行了优化与调整，修订了《华远置业组织管理手册》、《总部授权手册》，并在此基础上根据各城市公司组织架构调整及业务工作需要，补充、完善了《城市公司级授权手册》，以上修订使公司各层级职责架构更加明晰，整体管理绩效得到进一步提升。
2010年，公司结合业务流程体系文件实施过程中的经验，对现有流程体系文件进行了修订、细化。修订后公司业务流程体系文件共计22个流程、24个作业指引，对比2009年新增2个流程文件，并对其他各类业务管理流程进行了梳理，进一步规范了管理动作。另一方面，公司结合跨地区业务的推进，在现行联检制度中增加了风险控制的检查环节，不断加强联检工作的力度与深度，在进行合规性检查的同时，重点关注关键业务工作成果的内在质量。通过提高公司全员工作严谨性与风险防患意识，使各项业务工作质量逐步提升、合理预控经营风险，使公司在各城市公司快速开发、建设阶段保持了健康有序地发展。
2010年，公司在人力资源战略管理上，为满足公司跨地区开发人才输出与储备的需求，适应公司远期人才规划，对已建立的后备管理人才梯队培养方式进行了调整，从公司业务规模、知识结构、资源配置、人才储备等方面制定了不同层级、层次的培训计划，并从专业能力及管理基础能力两方面，组织进行了多种模式的培训与实践，以促进公司管理人员综合素质的提升，满足公司未来发展对管理人才的需求。8月份，公司正式启动了“华远地产领导力发展”项目，通过此项目的实施，基于公司战略目标制定了符合公司实际发展需求的各项核心能力，为公司更有针对性地培养、选拔各级管理人员奠定了基础。同时，随着公司跨区域开发战略全面进入实质性发展阶段，公司积极推动跨地区公司人才本地化发展，已有部分当地员工进入管理岗位，为城市公司人才的本地化发展建立了良好开端。
(下转B18版)
股票简称
华远地产
股票代码
600743
股票上市交易所
上海证券交易所
公司注册地址和办公地址
北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
邮政编码
100044
公司国际互联网网址
www.hy-online.com
电子信箱
xieq@hy-online.com
董事会秘书
证券事务代表
姓名
窦志康
谢青
联系地址
北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
电话
010-68036966
010-68036688-526
传真
010-68012167
010-68012167
电子信箱
douzk@hy-online.com
xieq@hy-online.com
2010年
2009年
本期比上年同期增减(%)
2008年
营业收入
1，778，913，454.43
1，159，789，512.11
53.38
2，256，027，167.29
利润总额
601，387，479.77
466，115，946.94
29.02
552，326，502.82
归属于上市公司股东的净利润
401，059，082.26
344，343，540.50
16.47
404，038，394.32
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润
402，346，724.66
342，751，428.75
17.39
399，138，430.65
经营活动产生的现金流量净额
-773，387，837.92
496，262，726.84
-255.84
342，599，690.25
2010年末
2009年末
本期末比上年同期末增减(%)
2008年末
总资产
9，658，763，997.74
6，881，453，655.62
40.36
4，889，815，640.34
所有者权益（或股东权益）
2，060，195，203.28
1，726，949，033.62
19.30
1，547，137，774.62
2010年
2009年
本期比上年同期增减(%)
2008年
基本每股收益（元／股）
0.41
0.44
-6.82
0.68
稀释每股收益（元／股）
0.41
0.44
-6.82
0.68
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）
0.41
0.44
-6.82
0.67
加权平均净资产收益率（%）
21.34
21.39
减少0.05个百分点
28.91
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）
21.40
21.29
增加0.11个百分点
28.56
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）
-0.80
0.64
-225.00
0.44
2010年末
2009年末
本期末比上年同期末增减(%)
2008年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）
2.12
2.22
-4.50
1.99
项目
金额
非流动资产处置损益
-14，521.32
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
61，446.98
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
-1，545，007.61
所得税影响额
389，882.23
少数股东权益影响额（税后）
-179，442.68
合计
-1，287，642.40
本次变动前
本次变动增减（＋，－）
本次变动后
数量
比例(%)
发行新股
送股
公积金转股
其他
小计
数量
比例(%)
一、有限售条件股份
602，089，126
77.377
150，522，282
150，522，282
752，611，408
77.377
1、国家持股
2、国有法人持股
498，655，420
64.084
124，663，855
124，663，855
623，319，275
64.084
3、其他内资持股
103，433，706
13.293
25，858，427
25，858，427
129，292，133
13.293
其中： 境内非国有法人持股
103，433，706
13.293
25，858，427
25，858，427
129，292，133
13.293
境内自然人持股
4、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份
176，040，000
22.623
44，010，000
44，010，000
220，050，000
22.623
1、人民币普通股
176，040，000
22.623
44，010，000
44，010，000
220，050，000
22.623
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数
778，129，126
100
194，532，282
194，532，282
972，661，408
100
股东名称
年初限售
股数
本年解除限售股数
本年增加限售股数
年末限售股数
限售原因
解除限售日期
北京市华远集团有限公司
358，474，030
0
89，618，507
448，092，537
依照重大资产重组暨股改中的限售承诺
2013年8月28日
北京华远浩利投资股份有限公司
78，267，943
0
19，566，986
97，834，929
同上
2011年8月28日
北京京泰投资管理中心
70，090，695
0
17，522，674
87，613，369
同上
2011年8月28日
北京首创阳光房地产有限责任公司
70，090，695
0
17，522，674
87，613，369
同上
2011年8月28日
名流置业集团股份有限公司
22，000，000
0
5，500，000
27，500，000
同上
2011年8月28日
北京市华远国际旅游有限公司
3，165，763
0
791，441
3，957，204
同上
2011年8月28日
合计
602，089，126
0
150，522，282
752，611，408
/
/
报告期末股东总数
31，165户
前十名股东持股情况
股东名称
股东性质
持股比例(%)
持股总数
报告期内
增减
持有有限售条件股份数量
质押或冻结的股份数量
北京市华远集团有限公司
国有法人
46.069
448，092，537
89，618，507
448，092，537
质押448，092，537
北京华远浩利投资股份有限公司
境内非国有法人
10.058
97，834，929
19，566，986
97，834，929
质押97，834，929
北京京泰投资管理中心
国有法人
9.008
87，613，369
17，522，674
87，613，369
无
北京首创阳光房地产有限责任公司
国有法人
9.008
87，613，369
17，522，674
87，613，369
无
名流置业集团股份有限公司
境内非国有法人
3.777
36，737，624
-1，509，543
27，500，000
质押31，500，000
深圳市君利得商贸有限公司
境内非国有法人
1.953
19，000，000
3，800，000
0
无
潜江市农村信用合作联社
境内非国有法人
0.580
5，640，988
1，128，198
0
无
北京市华远国际旅游有限公司
境内非国有法人
0.407
3，957，204
791，441
3，957，204
无
华夏银行股份有限公司－益民红利成长混合型证券投资基金
境内非国有法人
0.203
1，977，992
1，977，992
0
无
潜江市国有资产监督管理委员会办公室
国有法人
0.169
1，643，465
328，693
0
无
广州市天河大东园酒店
境内非国有法人
0.169
1，643，465
328，693
0
冻结1，643，465
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的数量
股份种类及数量
深圳市君利得商贸有限公司
19，000，000
人民币普通股19，000，000
名流置业集团股份有限公司
9，237，624
人民币普通股9，237，624
潜江市农村信用合作联社
5，640，988
人民币普通股5，640，988
华夏银行股份有限公司－益民红利成长混合型证券投资基金
1，977，992
人民币普通股1，977，992
潜江市国有资产监督管理委员会办公室
1，643，465
人民币普通股1，643，465
广州市天河大东园酒店
1，643，465
人民币普通股1，643，465
陈海钿
1，499，015
人民币普通股1，499，015
崔晓东
1，405，500
人民币普通股1，405，500
湖北华明实业股份有限公司
1，390，000
人民币普通股1，390，000
谭俊宁
1，124，675
人民币普通股1，124，675
上述股东关联关系或一致行动的说明
北京市华远集团有限公司、北京华远浩利投资股份有限公司和北京市华远国际旅游有限公司为一致行动人关系，公司未知以上其他前十名股东之间以及前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系。
名称
北京市华远集团有限公司
单位负责人或法定代表人
任志强
成立日期
1993年9月28日
注册资本
1，210，746，785.94
主要经营业务或管理活动
投资及投资管理；城市建设开发；信息咨询服务（中介除外）；销售百货、针纺织品、计算机软硬件、钢材、木材、水泥、工艺美术品、五金交电；仓储服务。
名称
北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人
牛明奇
主要经营业务或管理活动
国有资产监督管理
姓名
职务
性别
年龄
任期起始日期
任期终止日期
年初持股数
年末持股数
报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）
是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
任志强
董事长
男
60
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
758.17
否
杜凤超
副董事长
男
49
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
孙秋艳
董事兼总经理
女
49
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
516.08
否
王立华
董事
男
47
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
唐军
董事
男
52
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
冯娴
董事
女
30
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
宁高宁
独立董事
男
53
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
10
否
刘淀生
独立董事
男
64
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
10
否
张富根
独立董事
男
50
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
10
否
刘丽云
监事会主席
女
51
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
杨治昌
监事
男
42
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
张馥香
监事
女
50
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
0
是
刘香
职工监事
女
53
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
60.41
否
赵立文
职工监事
女
44
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
30.35
否
许智来
副总经理
男
44
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
163.56
否
刘康
副总经理
男
52
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
141.91
否
孙怀杰
副总经理
男
37
2010年1月28日
2011年10月8日
0
0
164.69
否
李然
副总经理
男
38
2010年1月28日
2011年10月8日
0
0
213.06
否
焦瑞云
财务总监
女
56
2009年8月20日
2011年10月8日
0
0
165.72
否
窦志康
董事会秘书
男
55
2008年10月9日
2011年10月8日
0
0
122
否
合计
/
/
/
/
/
2，365.95
/
项目
开复工面积
其中：新开
竣工
开复工面积(万平方米)
94.8
46.1
26.9
九都汇项目
10
汤米公馆项目
8.7
君城一期项目
17.3
17.3
君城二期A区项目
12.7
9.6
君城二期B区项目
7.5
7.5
君城二期C区项目
12.6
12.6
君城三期A区项目
14
14
长沙金外滩一期项目
12
12
单位：万元币种：人民币
项目
期末数
期初数
增减额
增减幅度
主要原因
资产总额
965，876.40
688，145.37
277，731.03
40.36%
公司经营规模扩大
预付账款
10，416.21
7，505.44
2，910.77
38.78%
预付工程材料款增加所致
存货
542，825.22
287，653.35
255，171.87
88.71%
开发项目持续投入及新增开发项目所致
预收账款
265，059.05
136，415.98
128，643.07
94.30%
销售回款增加所致
应付职工薪酬
1，347.25
679.03
668.23
98.41%
公司高管人员未全额领取薪酬所致
一年内到期的非流动负债
61，826.46
12，800.00
49，026.46
383.02%
银行借款按还款时间重分类所致
项目
本期数
上年同期
增减额
增减幅度
主要原因
营业收入
177，891.35
115，978.95
61，912.39
53.38%
项目结算收入增加所致
营业成本
84，654.99
55，924.80
28，730.19
51.37%
项目结算收入增加相应结算成本增加所致
营业税金及附加
25，539.56
14，728.84
10，810.72
73.40%
营业收入增长，相应税金增长所致
销售费用
6，537.87
4，008.70
2，529.17
63.09%
本期项目营销费用增加所致
投资收益
6，971.89
17，086.06
-10，114.17
-59.20%
本期较上年股权处置收益减少所致
所得税费用
15，495.45
10，404.60
5，090.85
48.93%
利润增加相应所得税费用增加
经营活动产生的现金流量净额
-77，338.78
49，626.27
-126，965.06
-255.84%
本期项目投入增加所致
投资活动产生的现金流量净额
-6，445.42
38，792.79
-45，238.22
-116.62%
本期投资支出较上期增加所致
